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2016房地产估价师《理论与方法》选择题练习及答案
一.单选题：
1.某公司发行总面额为800~f元的债券，票面利率为12%，发行费用率为4%，发行价格为900万元，公司所得税税率为33%，则该债券的发行成本为( )。
A.12.50%
B.11.11%
C.8.38%
D.7.44%
标准答案：d
本题分数：5.56
2.收益法的理论依据是 ( )
A.生产费用价值论
B.经济原理
C.替代原理
D.预期原理
标准答案：d
本题分数：5.56
解析：生产费用价值论是成本法的理论论据，替代原理是市场法的理论依据。
3.用收益法计算房地产价格，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=( )
A.∞
B.n*A
C.A
D.0
标准答案：b
本题分数：5.56
解 析：做这个题的关键是要选对收益法的公式，我们根据报酬资本化法最一般的公式： V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)* (1+Y2)]+… +An/[(1+Y1)*(1+Y2)*… (1+Yn)] 由于净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，所以代入上面的公式 可以得到：V=A*n 。
4.评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会( )
A.越高
B.越低
C.不变
D.难说
标准答案：b
本题分数：5.56
解析：收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的，收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益、获得净收益的可靠性和获得净收益期限的长短三个因素。其中，未来净收益越大，房地产价值就越高，反之就越低。
5.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
标准答案：b
本题分数：5.56
解析：
6.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元
A.100
B.42
C.63
D.77
标准答案：a
本题分数：5.56
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100万元。
7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
标准答案：c
本题分数：5.56
解析：
8.
标准答案：a
本题分数：5.56
解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。
二.多选题：
1.收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。
A.房地剩余技术
B.市场剩余技术
C.土地剩余技术
D.建筑物剩余技术
标准答案：C, D
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择AB。
2.投资组合技术主要有( )的组合两种。
A.抵押贷款与自有资金的组合
B.土地与建筑物的组合
C.市场与房地产的组合
D.房地产的抵押与房地产的成交的组合
标准答案：A, B
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：抵押贷款与自有资金的组合和土地与建筑物的组合是收益法的两个组合技术。
3.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，具体的有( )。
A.毛租金乘数
B.潜在毛收入乘数
C.有效毛收入
D.净收益乘数
标准答案：A, B, C, D
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
4.毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是( )。
A.力便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较 客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
标准答案：A, B, C
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：D为毛租金乘数法的缺点。
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