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2024房地产估价师理论与方法模拟真题及答案
在现实的学习、工作中，我们需要用到试题的情况非常的多，试题是命题者按照一定的考核目的编写出来的。那么你知道什么样的试题才能有效帮助到我们吗？下面是小编帮大家整理的2024房地产估价师理论与方法模拟真题及答案，欢迎大家分享。
房地产估价师理论与方法模拟真题及答案 1
一、单选题
1.钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0.
2.收益法适用的条件是房地产的( )。
A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化 答案：D
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
3.投资利润率的计算公式是( )。
A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润/开发完成后的房地产价值 答案：A
4.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )。
A.2500万元 B.3500万元 C.3600万元 D.3000万元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600万元。
5.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
6.一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 答案：D
7.路线价法主要适用于( )。
A.城市商业街道两侧土地的估价 B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 答案：A
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
8.在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。
A.算术平均数 B.中位数 C.加权平均数 D.众数 答案：D
9.在本金相等.计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)( )。
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道 答案：A
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
10.某地区房地产交易中卖方.买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的费用。税金等。
A.土地使用权 B.土地转让权 C.土地经营权 D.开发土地
答案D
13.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积 B.原容积率 C.土地总面积 D.增加后的容积率
答案B
14.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产
答案C
15.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响
C.都是按质论价 D.市场性质相同 答案ABD
16.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格 B.抵押权价格
C.地役权价格 D.使用权价格 答案D
17.房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的`出售量与购买者能力的关系
C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能力的关系
答案C
18.某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%.那么，甲的价格( )乙的价格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 答案B
20.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
二、多项选择题
1.不同的估价目的将影响估价结果，是因为( )。
A.估价目的不同，估价对象的范围可能不同
B.估价委托机构的不同，估价的性质可能不同
C.估价时点的不同，估价方法也可能不同
D.估价时点的不同，评估的价值类型可能不同
E.估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同
2.建筑物区分所有权包括( )等。
A.按份共有所有权
B.专有部分所有权
C.共同关系成员权
D.共用部分持份权
E.长期使用和租赁
3.房地产的最高最佳使用状态应该包括( )。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有( )。
A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区道路禁止货车通行
D.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E.常常遭受洪水威胁
5.估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。
A.实地查勘记录
B.委托人名片
C.估价项目来源和接洽情况
D.估价中的不同意见
E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
6.以下说法满足最高最佳使用的条件有( )。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.价值最大化
D.权益上允许
E.经济上可行
7.房地产价格构成中的开发成本包括( )。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
8.运用路线价法估价的步骤包括( )等。
A.调查评估路线价
B.计算临街土地的价值
C.求取可比实例价格
D.划分路线价区段
E.交易情况修正
9.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给的过量
C.建筑设计的缺陷
D.人们消费观念的改变
E.周围环境条件恶化
10.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
11.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
12.在划分路线价区段时，应符合的条件包括( )。
A.形状相似
B.在同一条街道上只有一个路线价区段
C.面积接近
D.地块相连
E.可及性相当
13.房地产估价所评估的是房地产的( )。
A.投资价值
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值
E.交换价值
14.直接资本化法的优点不包括( )。
A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
15.房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。
A.估价对象的房地产类型
B.估价方法适用的对象和条件
C.估价人员的技术水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的资料的数量和质量
参考答案：ADE BCD BCD BDE ACDE ABC BCD
ABD CD ACDE CE DE CE BCD ABE
房地产估价师理论与方法模拟真题及答案 2
1.有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。
A.105.75
B.117.15
C.105
D.115
答案：A
2.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A.土地面积
B.地质条件
C.土地位置
D.土地形状
答案：D
3.估价上的折旧注重的是( )。
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价格的摊销与回收
C.重置价格的摊销与回收
D.价值的减价修正
答案：D
4.某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )%
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
5.房地产按开发程度来划分，其中包括以下( )类。
A.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地.农地
B.毛地：是指具有一定城市基础设施，且已经完成房屋拆迁补偿安置的土地
C.熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地
D.现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产
答案：AD
6.关于收益法适用的条件是( )
A.房地产的收益和风险都能较准确地量化
B.房地产将出租或出售
C.有收益或有潜在收益的房地产
D.房地产将用于商业用途
答案：A
7.关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( )。
A.从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产
B.从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产房地产估价师
C.目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产
D.房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产
答案：D
8.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的'是( )2016房地产估价师《理论与方法》精选练习题房产估价师。
①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告
A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
答案：C
9.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
A.周围环境状况，安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近
D.繁华程度，临街状况
答案：D
10.应归档的估价资料包括( )。
A.估价项目来源和接洽情况记录
B.与委托人签订的估价委托合同
C.向委托人出具的估价报告(包括附件)和实地查勘记录
D.估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录
E.估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料
答案：BCDE
11.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案：C
12.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。
A.甲乙丙丁
房地产估价师理论与方法模拟真题及答案 3
1、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：C
2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：B
3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：A
4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：B
5、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：B
解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
6、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：A
7、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：B
8、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案：D
解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
9、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( )的考虑结果。
A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合
标准答案：D
解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
A.系统风险
B.资本价值风险
C.个别风险
D.比较风险
标准答案：C
11.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。
A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
12.某宗以房产为主的`房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
答案：C
解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。
13.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。
A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期
答案：B
解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
14.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格
答案：C
解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
15.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。
A.国务院人事主管部门
B.国务院建设主管部门
C.省级人事主管部门
D.省级房地产主管部门
答案：B
解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。
16.2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于( )万元。
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000
答案：D
解析：国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发{2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。2亿元×35%=7000万元。
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