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2017房产估价师综合分析练习题及答案
综合分析(一)
甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建发过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。
第 1 题 征收15亩蔬菜生产基地，应当( )。
A.由省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续
B.由省人民政府批准农用地转用，不再另行办理得地审批
C.由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续
D.由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批
答案： C
参考解析： 蔬菜生产基地属于基本农田。《土地管理法》第四十五条征用下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区，直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。
第 2 题 房地产估价机构进行房屋拆迁估价时，估价时点应当为( )。
A.拆迁公告之日 B.拆迁许可证颁发之曰
C.拆迁补偿协议签订之日 D.拆迁动员之日
答案： B
参考解析： 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
第 3 题 列关于经济适用住房表述中，正确的为( )。
A.经济适用住房实质上就是廉租住房
B.低收入家庭可购买经济适用住房
C.经济适用住房土地可以划拨取得
D.经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度
答案： B,C,D
参考解析： 最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。对经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。经济适用住房土地划拨取得。
第 4 题 下列条件中，甲公司申领建筑工程施工许可证须具备的是( )。
A.有保证工程质量和安全的具体措施
B.施工企业必须保证按工程设计施工
C.建设资金已落实
D.已确定施工企业
答案： A,C,D
参考解析： 施工企业必须保证按工程设计施工，不是建设单位申请领取施工许可证应当具备的条件。
第 5 题 在代理商品房预(销)售中，乙公司( )。
A.应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记各案手续
B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C.不得收取佣金以外的其他费用
D.不必向买受人出具商品房的有关证件
答案： B,C
参考解析： 开发商应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此，A项工作应由甲公司来做。代理商品房预(销)售中，乙公司必须向买受人出具商品房的有关证件。
第 6 题 陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为( )。
A.因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记
B.因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记 建设工程教育网提供
C.由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人
D.抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估
答案： A,C
参考解析： 答案：AC
解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第 7 题 按照现行政策，陈某购买商品房应缴纳的税为( )。
A.契税 B.营业税
C.城市维护建设税 D.印花税
答案： A,D
参考解析： 按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳城建维护税。
第 8 题 甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从( )之日起计算。
A.物业管理企业进驻小区 B.小区全部竣工验收合格
C.商品房交付给陈某 D.陈某实际入住
答案： C
参考解析： 甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从商品房交付给陈某之日起计算。
第 9 题 乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积所作的下列解释中，正确的是( )。
A.全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积
B.有围护结构门廊按围护结构外围水平投影计算全部面积
C.伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算全部面积
D.室外与室内不相通的花架，按花架外围水平的投影计算一半而积
答案： A,B,C
参考解析： 有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊，槽廊的建筑，不计算建筑面积。因此，室外与室内不相通的花架不计算建筑面积。
综合分析(二)
某房地产开发公司以1200万元人民币取得了1hm2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1～4层为建筑面积相同的商业用房，第5～16层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为30%，某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
第 10 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，凌宗士地属于( )类建设用地。
A.一 B.二 C.三 D.四
答案： B
参考解析： 二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
第 11 题 该综合楼商业部分每层的建筑面积为( )m2。
A.3250.00 B.3437.50
C.4000.00 D.5000.00
答案： C
参考解析： 容积率=总建筑面积/土地面积
建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。1公顷=15亩=10000m2。总建筑面积=6×10000=60000m2。建筑覆盖率为50%，建筑基底占地面积=10000X50%=5000m2。办公楼建筑面积5000m2，办公楼楼基底占地面积=5000/5=1000m2。商住综合楼基底占地面积=5000-1000=4000。
第 12 题 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。
A.银行信用 B.商业信用 C.民间信用 D.国家信用
答案： A,C
参考解析： 银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
第 13 题 在下列合同中，属于从合同的有( )。
A.购房合同 B.抵押合同
C.保险合同 D.借款合同
答案： B,C
参考解析： 保险合同属于借款合同的从合同。抵押合同是购房合同的从合同。
第 14 题 该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为( )元/m2。
A.1963.64 B.2000
C.2552.73 D.2600
答案： C
参考解析： 根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本=会计成本(显见成本)+隐含成本
本例中，某房地产开发公司以1200万元取得了1公顷综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=6×10000=60000m2，综合楼建筑面积=60000-5000=55000平米。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼每平米地价=900万元/55000=163.64元。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(1800+163.64)×(1+30%)=2552.73元/平米。
第 15 题 上述保险合同的当事人有( )。
A.该商业银行 B.该财产保险公司
C.该房地产开发公司 D.该咨询公词
答案： B,D
参考解析： 该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。
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