房产估价师估价结果与价值标准

房产估价师估价结果与价值标准

　　消费者在换房、购房过程中考虑的因素很多，价格、地段、户型设计、房屋质量、开发商的实力和信誉、合法的手续……价格是其中最重要最敏感的因素。其实在任何一种买卖交易中，商品都需要衡量和确定其价格，但房地产更需要一种专业的估价，因为房地产具有独一无二性和价值量大的特点。不同区位的房产价值相差很大，而且随着市场变化、周围交通和环境的变化还会引起房地产价值的变化。房地产作为居民支付的最大商品，价值量大，值得请人估价，也能承受得起相应的估价费用。

　　【估价结果】

　　估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价值、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。

　　☆对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。

　　1、最终综合确定估价结果时没说明理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因)。

　　确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持(估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果)

　　2、单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

　　3、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格)。价格称谓错误

　　4、技术报告中的估价结果未折算为人民币。

　　5、结论不能直接写为多少(结论也不能少大写金额);

　　6、物业的资本价值求取时，应注意有效使用年期。

　　7、计算土地单价时，计算的步骤和采用的土地面积。

　　8、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是否是同一单位以及估价结果前后是否一致。

　　9、估价报告的有效期不应超过一年，应用的有效期为自完成估价报告交付之日起原则上为一年，但在市场状况变化很大的情况下，估价报告的有效期不能超过半年。

　　10、注意估价结果报告中，金额大写是否和前面小写及技术报告中的一致，且大写金额不能有误。

　　11、估价结果报告中通常漏掉价值定义、估价作业日期、估价时点等到项，而要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价，而时点在现在是不对的，另外，还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。

　　12、价值定义的说明，如评估的是拍卖价格、抵押价格等，还要说明与市场价格的调整幅度。

　　13、从估价报告的全局看，估价方法的选用是否正确，此问题关键。

　　11估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由①有条件选用市场法的要用市场法②收益性的房地产要用收益法③具有投资开发或潜力的要用开发法

　　【价值标准】

　　1.建设用地使用权出让价格评估，应分清土地土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估。

　　2.房地产转让价格评估，应采用市场价值标准。

　　3.从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用市场价值。

　　4.房地产抵押价值评估，应采用市场价值标准。

　　5.房地产课税估价宜采用市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。

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