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2016房地产经纪人《制度与政策》考点详解
商品房预售
一、商品房预售制度概述
商品房预售产生于20世纪80年代初,世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立商品房预售许可制度,《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管做出了具体的规定。在存量住房尚未基本满足社会需求,且直接融资渠道尚未充分形成的情况下,商品房预售制度对解决住房问题发挥了重要作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市达90%以上。
二、商品房预售的条件
《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
城市规划修改
规划经批准后,应当严格执行,不得擅自改变。当出现某些不能适应城市经济与社会发展要求的情况时,就需要进行适当的修改。
有下列情形之一的,组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划:
(1)上级人民政府制定的城乡规划发生变更,提出修改规划要求的;
(2)行政区划调整确需修改规划的;
(3)因国务院批准重大建设工程确需修改规划的;
(4)经评估确需修改规划的;
(5)城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。
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