房地产景观设计管理

房地产景观设计管理

　　品质接近的楼盘，其价格往往因景观的差异产生10%-20%的差别。那么，地产商到底如何进行景观管理，并利用景观最大限度地提高楼盘的附加价值呢?

　　首先，景观设计最理想的介入时间，是在总图规划过程中。在规划未定稿前，景观如能参与，可避免明显失误。如实在无法在规划前介入，也应在规划完成时立即介入，且此步骤要放在制作模型之前。在样板房开放时，也应有部分实景，带给客户实际的感受。

　　其次，选择合适的景观设计公司。地产商可根据自己的需要慎重选择，不可盲目崇拜国外景观机构：

　　若项目定位高档，可选择国际知名景观机构合作，其优点是创意好，缺点是配合度不高，还需找国内公司进行施工图设计，设计成本高达综合单价30-50元/㎡。

　　目前多数成熟地产商会选择有外籍设计师的国内优秀景观公司，一般单价为20-30元/㎡，这样既可保证各阶段的系统性，又有最高的性价比。

　　若项目不大、定位不高，可找当地景观公司，其单价为10多元，不过难出精品。

　　最重要的是对景观设计品质的控制。

　　概念阶段:

　　本阶段地产商应控制好大方向，勿过分追求细节，以免限制设计师的创造力，细节问题将在后续阶段解决：发展商应先为项目定位，明确客户需求、相应的景观造价等，同时在概念方案阶段应确定景观风格，发现规划中的不足和面对的问题并加以解决，设定合理的景观框架，主次分明，繁简得当，并考虑景观的均好性，解决好功能分区和交通流线，尤其注意消防车道要满足规范要求，重点把握人流密集区的景观设计，增加景观的视觉价值，以有效提升销售业绩。

　　除满足理性要求外，尤其要注意景观的艺术性和美感，增加原创性，激发人们的购买欲望。

　　方案阶段：

　　应由项目公司组织，一般由集团公司分管领导、项目公司负责人、规划设计部、总师办、建筑设计公司、营销公司、物业管理公司、工程部相关人员及景观设计等单位参加。

　　1、设计方案与项目总体规划是否相符;

　　2、设计是否体现以人为本的原则;

　　3、结合建筑设计进一步评审景观设计是否合理，彼此之间风格是否和谐;

　　4、使用功能能否满足需要，功能分区、动静分区等是否合理;

　　5、交通组织是否合理，小区的出入口分级(主次)是否合理;

　　6、是否最大程度利用自然景观及原生植物;

　　7、景观设计公司是否已尽可能提供了多方案供比较;

　　8、绿化率等技术、经济指标能否达到要求;

　　9、配套设施与建筑关系是否统一，是否与营销承诺、楼书等文件相符;

　　10、是否方便物业管理和满足安保要求等;

　　11、别墅项目应考虑山体排水和花园分界;

　　12、泳池、水景设置是否合理等。

　　深化方案阶段:

　　本阶段，设计大的方面和重要细节都应得以明确：

　　1、设计文件的深度是否符合设计委托书的要求，即方案的意图贯彻，如：有无符合要求的效果图、电子设计文本等;

　　2、设计方案评审提出的调整意见是否得到落实;

　　3、各专业设计之间是否存在互相矛盾;

　　4、园路设计是否满足消防要求，与建筑出口相互关系是否合理;

　　5、进一步审查交通组织的合理性，如：小区入口的设置是否合理，是否考虑人车分流及满足物业管理需要等;

　　6、地下车库入口、自行车库入口、地下室采光通风井等位置与周围景观衔接的合理性、统一性;

　　7、材料选择及材质色彩的搭配是合符合整体景观风格;

　　8、园建、小品等尺寸确定及造型的控制;

　　9、综合管线、窨井盖、配电设备、弱电设备、煤气调压站、垃圾房等的景观处理是否得到综合考虑;

　　10、水景结构、园林小品的基础及设备、设施的位置、标高与有关管线、窨井位置等是否有冲突;

　　11、路灯间距是否满足照明要求，有无考虑节能;灯光的颜色、布置的位置及形式是否合理;

　　12、排水组织是否合理，有无喷灌系统;

　　13、水景效果，如：驳岸、动静等方面的处理手法等是否理想、到位及可行;

　　14、绿化植栽配置是否合理，品种、规格等是否符合要求;

　　15、总造价控制能否满足经济性要求，是否合理等。

　　施工图设计阶段：

　　1、施工图设计是否符合国家及地方有关规范和规程，尤其是编制深度是否达到要求;

　　2、扩初设计评审提出的调整意见是否得到落实;

　　3、各专业设计之间是否存在互相矛盾，如竖向设计与综合管线、室内地坪、道路标高、室外附属建筑物、构筑物等之间是否矛盾：;

　　4、各种主材及设备如：花岗岩、道路砖、路牙、木材、自然石、灯具、室外家具、喷头、水泵等是否合理选定;

　　5、凉亭、花架等园林小品的风格与整体环境是否协调，结构是否合理;

　　6、各种节点构造是否需调整，水景有无考虑防水等专项措施;

　　7、假山、塑石的风格、体量要求;

　　8、室外家具、灯具的布置是否合理;

　　9、原生植物与设计有无矛盾。苗木品种是否适合本地生长，采购有无困难;

　　10、苗木的色彩搭配、常绿树种与落叶树种的搭配、针叶树种与阔叶树种的的搭配是否合理;

　　11、不同生长习性的植物，栽植位置是否合理;

　　12、植物竖向层次等各个界面的配置是否丰富合理;

　　13、不同季节的景观效果是否得到充分考虑;

　　14、植物种(移)栽的季节和时间;

　　15、喷灌能否满足绿化养护要求等。

　　好的施工图也应在材料及植物上尽量做到本土化，方便施工及节约成本。好的施工图应保证每个需施工的地方都有交代，这样可避免工程签证，影响工期进度和质量。

　　施工服务阶段：

　　1、应选择有经验的施工队;

　　2、在重要节点处有效控制：材料样板的确认，放样，大的形体的控制，植物选型等问题;

　　3、现场的把控和调整，力求每个角落都富有意境。

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