文化旅游产业融资方法案例分析

时间：2022-04-12 14:25:27 旅游咨询师我要投稿

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文化旅游产业融资方法案例分析

　　旅游产业的发展，可以简单概括为以资源利用为前提、市场营销为支撑、资本投入为杠杆。我国对旅游资源开发的投入，从以政府为主，逐步加大了民间资本和资本市场的力量，并正在向以后者为主导的方向过渡。那么，下面是小编为大家整理的文化旅游产业融资方法案例分析，欢迎大家阅读借鉴。

　　1旅游资源开发中的融资方式

　　旅游资源开发，应以一个市场化的企业作为主体，我们可以称为开发商。开发商可以是国有企业，也可以是股份有限公司或民营企业，但应该是有限责任制的。

　　开发主体至少应拥有资源的开发经营权(一般为50年)，亦可拥有土地使用权，以及土地上除文物保护单位外的相关建筑物的所有权。

　　开发商以自有资金投入企业，并拥有以上资产，由此形成了开发主体的资本构成。以此构成为依托，开发商可以从八个方面进行融资。

　　1、银行信贷

　　银行信贷是开发商主要的融资渠道。对旅游资源开发，可以采用项目信贷的方式借款。项目信贷要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商可使用以下资产作为抵押或质押：土地使用权、相关建筑物的所有权、开发经营权、未来门票或其他收费权等等。目前，银行尚无完善的对旅游资源开发进行贷款的金融工具，但已有企业尝试开发经营权、未来收费权等质押的办法，并取得了成功。

　　商业银行：质押、抵押

　　政策银行：国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行

　　卖方信贷：设备进口

　　担保公司

　　世界银行贷款

　　国家间支持性贷款

　　2、私募资本融资

　　开发商对自身的资本结构进行重组改制，设立股份有限公司。开发商以股份有限公司的主发起人身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。

　　开发商也可以先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。

　　战略投资人

　　搭车投资人

　　资产整合

　　3、整体项目融资

　　开发商在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资界规范的要求、准备招商材料。依据招商材料，开发商可以向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。

　　4、政策支持性融资

　　充分利用国家鼓励政策，进行政策支持性的信贷融资，包括：旅游国债项目、扶贫基金支持、生态保护项目、文物保护项目、世界旅游组织规划支持、国家及省市旅游产业结构调整基金等。

　　5、商业信用融资

　　若开发规划有足够吸引力，开发商有一定信用，开发中的工程建设，可以通过垫资方式进行。一般情况下，工程垫资可以达到30%–40%，若有相应的垫资融资的财务安排，垫资100%也具有可能性。

　　商业信用可以表现在很多方面，若开发能与开放游览同步进行，则可对旅游商品、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面进行商业信用融资。

　　6、海外融资

　　海外融资方式非常多，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等等。海外融资目前受到一些政策限制，但仍有很多办法可以开展。这需要一家海外投资银行作为承销商，全面进行安排和设计。

　　7、信托投资

　　新的《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了很大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式发行信托投资凭证，引起了各方面的兴趣。我们正在策划发行西部旅游信托凭证，把西部旅游项目打包，通过信托凭证，向社会集资。

　　8、国内上市融资

　　由于存在门票收入不能计入上市公司主营业务收入的限制，目前资源开发类旅游企业较难直接上市。但通过将收入转移到索道等交通工具，以及以宾馆、餐饮、纪念品等项目包装为基础的企业，仍可走上市的道路，也可以吸引上市公司作为配股、增发项目进行投资。

　　综上所述，旅游资源开发中的融资运作，仍处于十分原始的阶段。创造金融工具是金融界应努力的方向，但旅游企业及相关旅游管理部门，应该组织多方专家合作，研究如何将旅游资源的价值进行资本化，予以量化评估，从而使资源可以作为资本，发挥其撬动融资的功效。

　　2古城融资方案——以平遥古城为例

　　平遥历史上曾经执中国金融之牛耳，有“汇通天下”之称，目前却面临资金短缺的困境，资金不足已经成为遗产保护与旅游发展中直接面临的重大瓶颈。如何谋求多元化的融资格局，破解“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面，已经成为平遥面临的首要问题。按照“多渠汇流”的原则，根据旅游业投融资的趋势和规律，结合平遥的实际和特点，本次规划提出“九龙治水”的融资综合解决方案。即：“跑钱”方案、“借钱”方案、“引钱”方案、“融钱”方案、“兑钱”方案、“汇钱”方案、“转钱”方案、“募钱”方案、“挤钱”方案。

　　1、争取国家和省市加大扶持(“跑钱”方案)

　　抓住中央实施中部崛起战略，国家高度重视加强世界遗产保护、山西省强力推进产业结构转型和加快旅游业发展等机遇，积极争取中央、省市政府的资金扶持。

　　(1)争取理由

　　鉴于以下三个理由，申请上级政府加大扶持：

　　①世界文化遗产的保护，是中央和省市县政府共同的责任。世界遗产保护所需投资巨大，平遥县不能独立承担。近年来，上级政府对平遥给予了不断的支持，但规模比较小，与世界遗产保护的实际需求相比，还远远不够。从1996年至2001年，平遥县用于文物保护、维修和景点开发的资金共有4450多万元，其中中央、省市补助的资金只有450多万元，仅占10.1%，比例明显偏小。

　　②平遥目前经济实力比较薄弱，遗产保护面临巨大压力。平遥2000年财政总收入才刚刚上亿，尽管县委县政府竭尽全力，仍然杯水车薪，没有能力更多地对遗产保护进行投入。

　　③对世界遗产的保护，使平遥传统优势产业受到很大限制，财政收入因此缩减，据统计，2004年，因调整结构，地方财政收入缩减上千万元。为了对世界遗产进行保护，煤炭等平遥的传统产业进行了转型，导致财政承受很大压力。

　　(2)面临机遇

　　首先，中央提出全面建设小康社会，构建和谐社会的战略，重点加大“三农问题”的解决力度，并具体加大了对农村基础设施的投入，必将推进对平遥旅游配套环境整治的资金投入。其次，国家实施中部崛起战略，必然会加大对中部发展的投入，旅游业作为中部崛起的先锋产业，也必然会受到国家的关注和扶持。再次，山西省、晋中市通过煤炭及其相关产业的发展，已经具备了一定的资金积累，并积极进行产业结构的调整，探索生态补偿措施，客观上构成了省市政府加大对平遥旅游业扶持的条件。

　　(3)投资重点

　　根据政府投资走向，重点投资于以下难以获得直接收益的公共领域：

　　①交通等公共基础设施及公共事业;

　　②城镇市政基础设施，重点是古城的管线、上下水、城市垃圾及污水处理等建设项目;

　　③大气、水源等环境治理项目;

　　④文物保护，重点投资进行古城墙、镇国寺和双林寺的保护和维修;

　　⑤生态建设工程，构建县域完整的绿化系统;

　　⑥人力资源开发，重点是遗产保护和旅游从业人员培训。

　　(4)配套措施

　　为争取国家、省市政府的投资，需要做好三个方面的配套工作：

　　①争取计划单列，加大上级扶持力度，放宽地方执行权限。鉴于世界遗产保护的特殊性和旅游业发展所面临的特殊困难，建议山西省将平遥设置为计划单列县，在项目申报、转移支付等方面给予特殊扶持。

　　②打好政策组合拳，充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、充分地利用农业、林业、能源、环保、扶贫、中部、文化项目等各项优惠政策，形成政策洼地;全面整合各方面投资渠道，形成规模投资。同时，系统地改善平遥遗产保护与旅游发展的总体环境。

　　③根据投资走向，做好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点，又结合平遥特点的项目，抓紧项目建议书和可行性研究报告的编制，特别要关注古城内基础设施的建设。

　　2、加强与金融机构的合作(“借钱”方案)

　　平遥遗产保护和旅游业发展所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入予以解决，需要按照经营城市的思路，充分盘活资产存量，加强与金融机构的合作，强力推进有收益的公共服务设施及环境项目建设。

　　(1)资金渠道

　　随着国内金融业的快速发展，金融机构的资金存量有了较大的增长，商业银行、政策性银行的投资能力不断提升。旅游业作为投资的热点，越来越受到金融机构的青睐，可以充分利用这一优势开辟融资渠道。同时，随着我国利用国际资金能力的提高和投资领域的进一步开放，国际金融机构在华投资规模不断扩大，为旅游业拓展国际融资渠道创造了条件。

　　具体资金渠道包括：向商业银行(如工商银行、建设银行)申请抵押;向政策性银行(如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行)申请贴息贷款;卖方信贷;通过担保公司进行融资担保;申请世界银行贷款、亚洲开发银行;申请国家间援助性贷款(如FAO、NNDP等)。

　　(2)融资方式

　　对于旅游资源开发，主要可以采用以下方式融资。

　　①门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行贷款。

　　②景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。

　　③土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。

　　④建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。

　　景区的抵押或质押项目信贷一般要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应金融工具对旅游资源的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。

　　实际操作中，如果景区的开发规划有足够吸引力，同时开发商具备一定的信用，开发中的工程建设也可通过垫资方式进行。垫资比例一般为30%–40%，如果有相应的垫资融资财务安排，垫资比例甚至可达100%。如项目开发能与开放游览同步进行，还可对旅游商品开发、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面经营内容进行商业信用融资，主要包括：垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、时权融资等。

　　(3)投资重点

　　①有收益的市政基础设施建设，如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。

　　②可以带来土地增值和其他相关收益的市政基础设施，如绿化项目、道路交通等。

　　③房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目，如商业、景区服务等公共服务设施。

　　④景区的旅游基础设施建设。

　　(4)配套措施

　　为了有效地实现与金融机构合作的融资目标，需要采取以下措施。

　　①成立资产信贷公司，明确借贷主体，目前可以利用现有的旅游开发公司。

　　②明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。

　　③加大前期工作的力度，研究平遥的资产体系及相应的政策扶持措施。

　　3、加大项目对外招商引资力度(“引钱”方案)

　　平遥旅游开发项目的商业价值很高，投资回收有较好的保障，招商引资应成为融资的重点之一。

　　(1)有利条件

　　①旅游开发项目已经开始成为投资的热点，大量游资正在向旅游领域汇集。

　　②平遥具备较大的游客基数，投资项目具有较好的市场支撑。

　　③平遥的旅游服务体系尚有很大的发展空间，适合商业资金的进入。

　　④平遥作为世界遗产地，旅游资源开发潜力很大，具有较大投资回报空间。

　　(2)招商引资方式

　　景区通过政府招商部门、旅游企业的招商部门、专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息，与开发商取得联系，根据项目和开发商的情况，确定具体的招商引资方式。

　　①招募入股融资

　　开发商以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。

　　②定向募股融资

　　开发商先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。

　　③整体项目融资

　　开发商在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。

　　(3)配套措施

　　①加大投资开放力度，积极推进经营城市。投资项目开放，引进外国资金，制定优惠政策，探索多种合作模式，加强政府的协调职能。

　　②改善投资环境，树立亲商、富商的理念，转换政府职能，建立服务性的、诚信的政府。

　　③搞好项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。

　　4、充分利用资本市场融资(“融钱”方案)

　　随着旅游业的发展和资本市场的发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，中国资本市场上已有旅游上市公司47家，其中景区类旅游上市公司13家。资本市场也应是平遥旅游开发的资金来源之一。

　　(1)资本市场融资方式

　　①国内上市融资

　　②海外融资——海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作。

　　③信托融资——新《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了比较大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式，发行旅游信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资的方式，比较适合平遥的实际。

　　(2)现状特点

　　国内上市融资的方式已经受到了各方的广泛关注，省市县各级政府都将平遥旅游开发公司的国内上市列入了工作日程，但利用资本市场上其他融资方式的工作尚未启动。

　　(3)面临障碍

　　①资源开发类旅游企业存在门票收入不能列入公司主营业务收入的限制，影响平遥旅游开发公司直接上市。

　　②遗产类旅游资源能否转让开发经营权，目前存在争议，操作规则不明。

　　③当前资本市场不景气，融资效果受到影响。

　　(4)配套措施

　　①优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式，向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入，增强企业的融资能力。

　　②创新遗产地管理模式。在提高景区管理效率的同时，合法规避遗产保护的红线。

　　③积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果。

　　5、创新模式盘活民居资产(“兑钱”方案)

　　当代人的生活方式和居住观念正在发生着深刻的变革，旅游与房地产结合，创造各种旅游住所，已经成为景区深度开发的趋势。

　　(1)存量资产

　　平遥古城内，沿街共坐落着3797座具有浓厚地方风格和历史风貌的传统民居，地方政府拥有其中超过60%民居的产权。

　　(2)盘活方式

　　以“我在古城平遥有个家”为主题，策划系列拍卖、发售和招租等活动，具体方式如下。

　　①产权融资——包括：产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等。

　　②出售部分产权——包括：分时度假等。

　　③第二驻地——包括：第二居所、企业第二总部(或企业庄园)等。

　　④租赁融资——包括：设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。

　　⑤民居收藏——包括：文化民居收藏、主题民居收藏等。

　　(3)配套措施

　　①成立专门的民居资产管理公司，统一盘活和管理民居资产。

　　②对现存民居资产进行分类登记，策划对应的盘活方式。

　　③改善古城内的居住环境。

　　④创新居民管理方式，如发行“平遥绿卡”，赋予民居使用者平遥古城的永久居留权，但同时要注意兼顾和保持古城内的传统居住文化。

　　⑤选择中高端人群入住古城内的民居。

　　6、鼓励当地群众投资(“汇钱”方案)

　　随着经济的发展，民间资本的投资能力愈加可观。景区的旅游开发，比较适合当地民间资本的投入。积极鼓励平遥及其周边的群众投资平遥旅游开发，汇集零散的小额投资，集腋成裘，是一条有效的融资渠道。

　　(1)基础条件

　　①当地居民储蓄率较高，近年来随着居民收入的增长，储蓄额也有了较大的增加，有可能汇集较大数量的民间资本投入景区开发。2003年，平遥人均储蓄存款达3937元，全县城乡储蓄存款余额达到18.96亿元。

　　②当地居民在文化传统上有投资经商的习惯。

　　③平遥旅游服务体系中尚存在大量的就业与创业机会，方便当地群众将自身的资本与劳动力相结合。

　　④煤炭等当地传统产业的积累，使当地民间闲散资本的规模有了比较大的扩张。

　　⑤现阶段国内其他民间投资领域的效益不高，为平遥旅游业降低了融资的机会成本。

　　(2)投资重点

　　重点引导当地群众投资到投入小、见效快、回报稳定、经营方式灵活的领域中。

　　①旅游餐饮——包括：餐馆、酒吧、茶社、咖啡馆等

　　②旅游交通——包括：旅游客运公司、景区内部交通等

　　③民居旅馆——包括：民俗客栈、农家乐等

　　④旅游商品——包括：旅游纪念品销售、民间手工艺品制作等

　　⑤旅游娱乐——包括：民俗表演、曲艺演出、特色娱乐服务等

　　⑥旅游景点——包括：小型景点的开发等

　　⑦旅行社——包括：小型的地接社等

　　⑧其他适宜的旅游配套服务——包括：游客咨询等

　　(3)配套措施

　　①政府要为民间资本开发的旅游项目提供公平的经营环境。尤其在宣传营销、利润分配、支持保障等方面，要与国营开发项目一视同仁。

　　②采取银行小额信贷、政府贴息等方式，提供必要的资金扶持。鼓励当地群众投资平遥旅游开发。

　　③开放投资领域，采取政府特许经营的方式，鼓励投资利润相对较高的领域。如古城内的景点开发。

　　④制定优惠政策，向当地群众投资开发的旅游项目做适当政策性倾斜。如在用水、用电、土地专用、税收等方面进行优惠。

　　⑤帮助当地投资平遥旅游业的群众成立民间团体，进行行业互助，争取群体利益，开展行业自律。如平遥本地旅游投资者协会。

　　⑥帮助促成增资扩股、社会募股、合伙经营等开发形式，丰富当地群众投资平遥旅游业的方式。群众个人的资金有限，在无力单独开发旅游项目的条件下，多种形式为其参与投资提供了可能。

　　⑦加大对当地旅游就业和创业者的培训力度，提高其从旅游业中获利的能力。

　　7、设立遗产保护及旅游发展基金(“募钱”方案)

　　随着经济的发展和社会的进步，公众对珍贵的文化传统日益重视，各种类型的人类文化遗产保护基金不断涌现，国家也出台了支持性的相关政策。在这一背景下，充分利用世界文化遗产的品牌，设立“遗产保护及旅游发展基金”，成为现实的可能。

　　(1)资金来源

　　①通过基金争取到的银行贷款、各级政府的资金扶持及个人投资。专项基金是整合各种资源优势，开拓融资渠道的良好方式之一。

　　②通过乡情、文化传播、遗产保护等联络载体募集到的个人和单位的捐赠。基金管理部门要给予捐赠方荣誉或情感上的回报。

　　③来自本地旅游企业等基金收益方的计提。

　　(2)投资领域——“遗产保护及旅游发展基金”重点支持以下领域。

　　①世界遗产及其他文物古迹的保护修缮，及其前期的研究论证与对保护修缮方案的制定。

　　②旅游项目规划设计。

　　③旅游市场的宣传促销、旅游产品的开发。

　　④旅游特色项目的贷款贴息。

　　⑤设立政府旅游赔偿基金，对受到侵害的游客进行赔付。

　　(3)配套措施

　　①严格贯彻财政部、国家旅游局颁布实行的《旅游发展基金管理暂行办法》，确保资金的合理使用。规定基金交由平遥县国资办负责管理，专户存储、专款专用，对资金的使用要注意合理性、效应性和前瞻性。

　　②建立政府各部门的联动机制，确保基金的科学运作。基金动用前先由县旅游局按照年初批准的计划和项目进展的情况提出资金申请，经上级领导批准后，再由国资办予以列支。资金投入使用后，县旅游局实施项目和资金的管理，并对资金的使用效果进行有效反馈与监督，县审计局年末对年度基金使用情况进行审计，确保基金用到实处，起到实效。

　　拓展：

　　文旅项目的产业赋能与融资落地剖析

　　首先，文旅项目投入大，长短期现金流不平衡现象突出。以文旅小镇为例，其规划开发是一个投资回收周期很长的项目，基本遵循“筑巢引凤”的套路，先大量基建，后开始招商引资。在开发投资早期，动辄几十、上百亿元的基础设施建设投资必须在两三年内完成，与此同时，早期企业进驻较少、土地增值较慢，加之减租、免税等一系列优惠措施，项目只会有少量经营收入，具有明显的大额现金流缺口，如何弥补未来盈余与现阶段投入需求之间的缺口，很多文旅项目没有提前进行谋划和平衡。

　　其次，业态策划单一导致经营收入不稳定，无法支撑长期融资。许多文旅项目业态单一，单纯依靠“旅游”甚至“地产短期变现”，没有真正的产业收入。文旅是顺经济周期产业，作为中长期项目贷款的偿债来源，其经营收入对游客流量和人均消费依赖度过高，仅仅依靠门票收入、旅游餐饮服务区域租金、商业店铺租金、广告费、停车费等，经营收入波动性太大，对于整个项目的偿债能力评估非常不利，导致项目的长期融资很难实现。

　　再次，投融资主体结构设计上有缺陷，是项目无法持续经营的重要因素。文旅项目在投资合作过程中，往往是基建部分归政府投资，商业部分和产业部分归企业投资。这种投资结构经常会导致政府基建融资不畅，企业自有资金不足，产业部分投资强度不足或运营能力缺失。与此同时，从事旅游的经营主体一般为轻资产型企业，在申请项目长期贷款过程中，资信实力评估很难达到，在没有统筹考虑投资、建设、运营、管理全产业链参与主体的情况下，很难达到真正的落地目标。

　　以产业融合理念进行业态策划与定位。以“特色文旅+产业融合”的理念进行产业策划，是解决文旅项目业态单一的有效路径，引进实体产业可以为整个项目进行全方位赋能。森山健康小镇策划了以仙草石斛种植、加工、销售一体化为特色，以一、二、三产融合为理念，布局“文旅+康养+农业+工业+研学”等几个产业的融合模式。其中，仙草石斛产业布局是项目整体开发运营的基石，产业研学是项目引流的特色，文化旅游与康养旅居结合是项目延伸发展的核心。以多元业态反哺文旅，全面提升文旅项目的内涵和服务能力，可为项目的快速发展和可持续经营注入强大生命力。

　　以争取长期资金为目标统筹项目“可融资”内容。政策性贷款资金因其期限长、利率低、还款条件优越，成为适配大型文旅融合项目的融资方式之一。在统筹项目融资上，应紧紧围绕政策性资金投入导向，以“投资自平衡”为前提，遵循“产业为主+基建配套+商业自筹”的思路，精心筛选项目“可融资”内容，以推进项目融资落地。森山健康小镇重点围绕仙草石斛及融合延伸产业，策划了铁皮石斛博览园、森山百草园、国学馆、中医药博物馆、铜山禅寺、念恩塔、硅化木地质公园、院士林等项目，特别是突出大健康产业和中医药文化体验来打造文化旅游的特色，打造五养公社（养生、养老、养心、养源、养趣），借助义乌“世界小商品之都”的优越区位，弘扬和传播独具特色的中华优秀传统文化，进一步增强文化自信。

　　设计多元化经营方式统筹各子项目收入来源。项目的收入来源与整体回报机制设计是关键，必须深入分析不同子项目的经营特点，灵活匹配各个子项目的经营模式，并依托项目投资主体的专业能力，综合统筹自营、合作经营、租赁等多种经营模式，丰富项目经营收入来源，平滑项目的整体现金流。森山健康小镇依托项目核心投资方森宇集团强大的产业经营实力，以提升项目偿债现金流的稳定性为目标，在针对不同子项目的经营模式及回报机制设计上，综合考虑和平衡来自森宇集团的农业和设施租赁收入、项目自营设施和门票收入、项目合作经营收入、康养相关收入、研学服务收入等，对项目整体收入来源的稳定性进行有效支撑。

　　统筹项目投资主体结构，提升项目运营水平和融资增信。文旅项目的投资主体选择，很大程度决定了项目的可持续与融资成功率。其一，扎实的产业投资方是核心：必须有产业投资方加持，方可保障项目自身的稳定经营。其二，地方政府大力支持是前提：良好的营商环境和配套基础设施的融资支持，既是给予金融机构的信心支持，也是对项目后续经营的最大助力。其三，政企联合运作是最佳路径：文旅融合项目公益性和经营性兼具，无论是环境塑造、基础建设、投资开发、融资运作、产业经营、招商运营、项目管理，都离不开政府与企业的开放合作、通力配合。

　　每个成功的文旅项目都会有自身独特的资源禀赋和运作特点。归结起来，但凡成功的文旅项目，无不在优质产业与特色文旅融合、经营模式与投资主体耦合、融资节奏与资金平衡契合上，拥有可借鉴的“三合”亮点。森山健康小镇的成功实践，为文旅融合项目的产业策划和融资落地提供了现实样板。自2016年规划开发以来，森山健康小镇系统谋划、综合统筹，在其4.06平方公里的区域内，以51.8亿元投资规模，开启并完成了“一核、一轴、五片”的布局与建设开发。2019年，小镇实现全年收入453万元，前来参观、学习的达20万人次，其中接待研学人员15万人次。小镇在整个建设、运营中将带动周边就业8000余人。同时，小镇在助力乡村振兴和弘扬中医药文化上多有建树，已获得国家“第二批国家农村产业融合发展示范园”“全国林业科普示范基地”“农业农村部创意农业重点实验室”“浙江省优秀院士专家工作站”“省级农业科技园区创建名单”等荣誉，并陆续成功申报义乌市、金华市和浙江省级“中小学生研学实践教育营地”。

　　受新冠疫情影响，“新基建”潮流和中医药产业发展潜力大、前景被看好，同时也为大型文旅项目注入了新的内涵和生命力。“文旅+康养+农业+研学”的深度融合，以产业链延伸提升项目抗风险能力，将成为文旅项目产业赋能和融资落地的重要路径。

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