房地产企业全流程纳税筹划
你知道房地产企业全流程纳税筹划是怎样的吗?你对房地产企业全流程纳税筹划了解吗?下面是yjbys小编为大家带来的房地产企业全流程纳税筹划的知识，欢迎阅读。
一、虚假出资、抽逃资本
(一)货币出资乱象
公司法规定，新设企业货币资金出资额不低于注册资本30%。
很多企业为得到政府补助、方便银行融资等需要，多采用虚增资本方式。一些企业出于投资或其他目的，任意抽取企业营运资金。财务报表中，其他应收款或银行存款金额很大，企业银行账户与银行对账单及实际货币资金不符。
(二)涉税风险分析
个人所得税相关法规：
国税函[2008]267号：个人取得股份分红所得包括债权、债务形式应收账款、应付账款相抵后所得。个人股东取得公司债权、债务形式股份分红，应以债权形式应收账款账面价减去债务形式应付账款账面价的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按规定缴个人所得税。
即两部分所得，往来的余额所得属个税计税范围。
财税[2008]83号：符合以下情形房屋或其它财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人实物性质分配，应依法计征个人所得税。
(1)企业出资购买房屋及其它财产，将所有权登记投资者个人、投资者家庭成员或企业其它人员的;
(2)企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其它人员向企业借款用于购买房屋及其它财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其它人员，且借款年度终了后未归还借款。这两种情况，如其他应收款明细账挂个人投资者，按“股息、红利”所得征个人所得税，如企业其他人员并入当月工资按“工资、薪金支出”征个人所得税。
结论：公司资产登记个人名下或个人向企业借款年末没还要征个人所得税。
(三)应对措施
[方案一]：
以“长期股权投资”入账。此法较稳妥，但手续较多，对方股东会名单中应有本方，且本方公司注销时需处理“长期股权投资”，涉及东西较多。较常用的是挂对个人独资或合伙企业投资。
[方案二]：
注册资本可通过委托银行贷款、成立财务公司、成立结算中心等办法将资金合法调出。
[方案三]：
如注册资本不大可先提现，再找费用票冲现金。
提醒：很多企业找装卸费发票、劳保用品发票等
二、接受固定资产入资
接受固定资产投资：
《企业所得税实施条例》第58条：通过…投资…方式取得固定资产，以该资产公允价值和支付相关税费为计税基础。
即接受固定资产入资计税基础=公允价值+相关税费。
要达到多抵税款少缴所得税目的，须增加固定资产计税基础。
(一)、固定资产出资原理：
折旧(或摊销)×所得税税率
折旧抵税分析：
如一项资产实际价值100万，折旧年限5年，残值0。
现有两种方案，方案一按原值投入，方案二对此资产进行评估，评估增值到200万再投入现有企业。则两方案年折旧分别为20万及40万，假设企业收入500万，付现成本300万。比较两方案现金流。
净利润：120万(年折旧40万下)
现金流：160万(年折旧40万下)
原理分析：
现金流= 营业收入—付现成本—所得税=500—300—45=155万
= 净利润+折旧=135+20=155(年折旧20万下)
= 营业收入×(1—25%)—付现成本×(1—25%)+折旧×25%
分析发现，虽第一种方式比第二种净利润增加15万，但第二种方式现金流却比第一种增加5万。
营业收入：500万
营业收入：500万
付现成本：300万
付现成本：300万
折 旧：20万
折 旧：40万
税前利润：180万
税前利润：160万
所得税：45万
所得税：40万
净利润：135万
净利润：120万
现金流：155万
现金流：160万
(二)、固定资产出资政策运用
1.居民企业对外投资
【案例】某法人股东投入设备评估价150万，在投资企业账面原值120万，已提折旧20万，是否应确认转让所得?该设备是2009年以前购置，在2009年1月1日后对外投资。
【税法规定】：企业以经营活动部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价销售有关非货币性资产和投资两项业务所得税处理，并按规定确认资产转让所得或损失。
《实施条例》第25条规定，企业非货币性交易要视同销售。
注销账面原值及累计折旧
借：固定资产清理 100万
累计折旧 20万
贷：固定资产 120万
(2)计缴增值税
借：固定资产清理 5.7692万
贷：应交税费-应交增值税(销项税额) 2.8846万
营业外收入 (150 ÷ 1.04 × 0.02) 2.8846万
(3)对外投资
借：长期股权投资 (评估值) 150万
贷：固定资产清理 (120-20+5.7692) 105.7692万
营业外收入 (倒挤) 44.2308万
结论：
居民企业对外投资，需确认转让所得。如将评估价提高不利于投资方。投资方当年产生纳税义务，对被投资企业虽有利，但折旧是分年抵减所得税的，从总体而言不利。但并不是说这种方法无利可图，在投资方处免税期或低税期仍可采用。
2.自然人对外投资
思考1：某自然人外购一设备出资，原发票价100万，现评估价150万。
问：被投资公司入账成本多少?自然人对外投资资产是否交个人所得税?
答：被投资企业入账价应为150万。国税函[2005]319号：个人将非货币性资产评估后投资企业，其评估增值取得所得在投资取得企业股权时，暂不征个人所得税;但319号文已在2011年1月4日总局2011年第2号公告中取消。但要征个人所得税的国税发[2008]115号也没对外公布!
结论：自然人对外投资是否征个人所得税政策不明。
新政策出台前，自然人出资，可先将资产评估高些，再投到被投资企业，被投资企业可按评估价入账，并计提折旧在税前扣除，使其税前抵扣折旧增加。
上例自然人出资，企业入账资产成本150万，个人无须为此交个人所得税。
思考2：某企业准备购买一层写字楼，该写字楼现售价2,000万。
问：是以自然人股东身份还是以公司身份购买?
答：如以公司身份买，则该资产入账价2,000万。如以自然人身份买，先租给公司，再重新评估增值后增资注入，假设评估价3,000万，则企业入账价3,000万，可税前抵扣折旧增多，且暂不征个人所得税。
3.如何通过转化降低个人股东股息红利税负?
【案例】企业现有实收资本1,000万，未分配利润100万。企业原自然人股东欲转让10%股权给另一自然人。
思考1：若股权10%转让，能否低于或等于100万价转让?
【法规】国税函[2009]285号第4条：申报计税依据明显偏低(如平价和低价转让等)且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有股权比例对应净资产份额核定。总局公告[2010]27号再次明确几种核定办法，其中以第一种核定办法为主：参照每股净资产或纳税人享有股权比例对应净资产份额核定股权转让收入。对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上企业，净资产额须经中介机构评估核实。
思考2：此例若转让10%股权。
问：应纳多少个人所得税?
答：如企业将现有股权10%转让，则股权公允价110万，转让股权成本100万，要缴2万个人所得税。
思考3：如股东个人以某一小轿车投入企业，市价20万，评估价100万，后20万销售。
问：会计如何处理?对所有者权益有何影响?
答：如注入固定资产100万，则实收资本1,100万，然后再卖，会造成营业外支出80万，可少缴所得税20万，未分配利润减少60万，所以未分配利润为40万。
此操作后所有者权益账面价1,140万，股权成本提高至1,100万，如股权转让10%，则转让所得4万，要缴0.8万个人所得税，相比所得税少缴20万，个人所得税少缴1.2万。
总结：增加股权成本，减少所有者权益账面价值。
4.居民企业如何化解股权转让中的风险?
【案例】B公司2008年对A公司投资5,000万，当年应分红900万，2009年应分红1,500万，为支持A发展，B同意A对2008年及2009年应分红延缓分。2010年 B欲将其持有股权转让，转让价8,000万。
【分析】情况1：未事先分配红利
①涉税分析
国税函[2010]79号第3条：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入实现。转让股权收入扣除为取得该股权发生成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权可能分配金额。
②应纳税款计算
股权转让所得= 8,000 — 5,000=3,000万
应纳企业所得税=3,000×25%=750万
投资收益=8,000-— 5,000-— 750=2,250万
情况2：红利及时分配
①涉税分析
《企业所得税法》第26条：符合条件居民企业之间股息、红利等权益性收益免税
②应纳税款计算
股权转让所得= (8,000-900-1,500)-5,000=600万
应纳企业所得税=600×25%=150万
投资收益=5,600-5,000-150+900+1,500=2,850万
相比方案二比方案一多600万利润
结论：企业进行股权转让时，应先分配后转让。
三、税后留存收益转增纳税管理
(一)个人股东(非外籍)
【案例】甲是一内资有限公司，计划将税后盈余公积金或未分配利润直接转增公司注册资本，公司股东均为中国籍自然人。
问：该公司是否要代扣自然人股东个人所得税?
答：将税后盈余公积金或未分配利润直接转增注册资本，实际上是公司将盈余公积金或未分配利润向股东分配红利，股东再以分得红利增加注册资本，因此，对个人股东分得并再投入公司(转增注册资本)部分应依“利息、股息、红利所得”项目征个人所得税，税款由公司在有关部门批准增资、公司股东会议决议通过时代扣代缴。
结论：个人股东(非外籍)要缴个人所得税。
(二)境内法人股东属免税收入。
问：若上例股东为居民企业，是否要缴企业所得税?
【答】根据《企业所得税法》第26条第2款规定：符合条件居民企业之间股息、红利等权益性投资收益为免税收入。
结论：境内法人股东属免税收入。
(三)境外法人股东(非居民企业)
问：若上例股东为非居民企业，是否要缴企业所得税?
答：《企业所得税法实施条例》第3条：非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或虽设立机构、场所但取得所得与其所设机构、场所没实际联系的，应就其来源于中国境内所得缴企业所得税。
第19条：非居民企业取得股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额。
结论：境外法人股东(非居民企业)应缴预提所得税
(四)外籍个人从外商投资企业取得股息红利所得
问：若上例股东是外籍个人，是否要缴个人所得税?
答：财税[1994]20号：外籍个人从外商投资企业取得股息、红利所得暂免征个人所得税。
结论：外籍个人从外商投资企业取得股息红利免征个税
四、资本公积转增资本及资本公积增资处理技巧
(一)对现有资产评估转增资本涉税管理
【案例】A企业某年按法定程序清产核资，涉及一原值1,000万元办公楼，折旧年限20年，已用10年，经评估后增值1,000万，后转增注册资本。
问：该案例涉及哪些税?
案：1.不涉及营业税。
该业务没发生有偿提供应税劳务，不属营业税征收范围。
2.不改变评估资产计税基础。
企业评估增值没发生所有权转移，该项资产计税基础仍为1,000万。
3.增加房产税及印花税计税基础。
企业生产、经营账册，应按实收资本及资本公积合计数0.5‰缴印花税。从评估增值次月起按评估增值后房屋原值缴房产税。财税[2008]第152号：无论是否计入固定资产原值都必须缴。
4.如自然人股东资本公积转增资本要缴个人所得税。
实例：一民营房地产公司，原资质较低，欲提高资质。其用现有在建项目请一事务所评估，把1000万房子评到5,000万，后转增注册资本。税务检查认为评估增值4,000万要补缴个人所得税800万。
相关法规：
国税函发[1998]289号规定：城市信用社改制为城市合作银行中，个人以现金或股份及其他形式取得资产评估增值数额，按“利息、股息，红利所得”项目征个人所得税，税款由城市合作银行代扣代缴。国税发[1997]198号所述“资本公积金”指股份制企业股票溢价发行收入形成资本公积，将此转增股本由个人取得数额，不作应税所得征个人所得税，而与此不相符其他资本公积金分配个人所得部分，应依法征个人所得税。
结论：
股东为自然人的.公司制企业，将资本公积转为资本应按“股息、红利”纳个人所得税。
【案例】甲居民企业持乙企业40%股份，2010年乙将账上资本公积500万转为实收资本，甲用权益法核算。
问：甲如何进行账务处理?如甲将股权转让，是否增加其长期股权投资计税基础?
答：甲账务处理：
借：长期股权投资---其他权益变动 200万
贷：资本公积---其他资本公积 200万
国税函[2010]79号第4条规定：被投资企业将股权溢价形成的资本公积转为股本的，不作投资方企业股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资计税基础。
结论：
甲若进行股权转让,不应作长期股权投资计税基础。
(二)吸收其他自然人权益性资本入资
【案例】某有限公司由甲、乙、丙三位自然人股东各出资100万设立。设立时实收资本300万。经一段时间经营，该企业留存收益150万。这时丁投资者愿出资180万元，仅占该企业股份25%方式参加该企业。
思考1：如何确定丁投资者在注册资本中所占资金?
答：假设丁投资者实收资本中所占资金X万元，则有X/(300+X)=25%，得X=100万元。
思考2：如何进行会计处理?以后转增是否有纳税义务?
【答案】(1)出资时会计分录
借：银行存款 180万
贷：实收资本——丁 100万
资本公积——资本溢价 80万(倒挤)
(2)如将上述“资本公积”转增资本
借：资本公积——资本溢价 80万
贷：实收资本——甲 20万
实收资本——乙 20万
实收资本——丙 20万
实收资本——丁 20万
根据国税发[1997]198号和国税函[1998]289号规定，股份制企业股票溢价发行收入形成的资本公积金，将其转增股本由个人取得的数额不征个人所得税。与此不符的其他资本公积金分配个人所得部分，应征个人所得税。因此资本益价在转增股本时每人有4万元个人所得税。
思考3：如何进行会计处理降低税负?
【答案】企业做账时可在场外将80万分配，在场外丁可将60万分给甲、乙、丙各20万，再变注册资本。
借：银行存款 180万
贷：实收资本——甲 20万
——乙 20万
——丙 20万
——丁 120万
思考4：若此例丁投入180万，但注册资本不变，应如何会计处理?
【答】由于企业注册资本不变，其会计处理：
借：银行存款 180万
贷：资本公积——资本溢价 180万
同时
借：实收资本——甲(300 ÷ 4 ÷ 3) 25万
实收资本——乙 25万
实收资本——丙 25万
贷：实收资本——丁(300 ÷ 4) 75万
思考5：这样处理是否有涉税风险?
【答】此交易属企业股权转让，按“财产转让所得”缴个税，公允价为所有者权益合计数。如将来180万资本公积转增股本，有36万个人所得税。此外，维持实收资本不变，相当于股权转让。企业450万股东权益的25%为计税基础，甲、乙、丙合计应缴个人所得税=(450×25%-75)×20%=7.5万。
负债筹资
一、金融机构借款
1、向金融机构借款扣除规定
《企业所得税法实施条例》第38条：非金融企业向金融企业借款利息可据实扣除。
【案例】甲公司因资金困难，从典当行贷款，现支付一笔贷款利息，但利率高于人民银行公布利率。
问：高出人民银行利率部分可否在所得税前扣除?
【答】银发[2000] 205号规定，典当行不是金融机构。企业支付给典当行利息要与金融机构同类同期贷款利率比较。依据《企业所得税实施条例》规定，纳税人在生产、经营期间向非金融机构借款利息支出，不高于按金融机构同类、同期贷款利率计算数额以内部分，准予扣除。因此，支付给典当行利息超过同期贷款利率部分不能在所得税前扣除。
2、统借统还借款费用
[企业所得税]：
国税发[2009]31号：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件，可在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
[营业税]：
财税字[2000]7号：①企业主管部门或企业集团中核心企业等单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构利息不征营业税。 ②统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构借款利率水平向下属单位收取利息，否则，视为具有从事贷款业务性质，应对其向下属单位收取利息全额征营业税。
【案例】 假设开发公司和建筑公司为同一集团企业，2014年3月建筑公司从银行贷款2,000万，后将其中1,500万转入开发公司用，并向开发公司收取与银行相等利息。
问：两家公司怎样帐务处理?建筑公司是否缴营业税?开发企业怎样税前扣除?
1、帐务处理：
(1)建筑公司：
①取得贷款时：
借：银行存款
贷：短期借款(长期借款)
②按月计息时：
借：财务费用
贷：其他应付款
③借给开发公司时：
借：其他应收款
贷：银行存款
④收回借款和利息时：
借：银行存款
贷：其他应收款(借出款项本金)
其他应付款(收回应由开发公司负担贷款利息)
⑤还银行贷款及利息时：
借：短期借款
其他应付款
贷：银行存款(全部本金加利息)
(2)开发公司：
①借入资金时：
借：银行存款
贷：其他应付款
②按月计息时：
借：开发成本------开发间接费用
贷：其他应付款
③还款、支付利息时：
借：其他应付款(本金加利息)
贷：银行存款
2、税收政策：
根据国税发[2009]31号，如建筑公司能提供向金融机构借款证明，该部分借款利息可在开发公司扣除;
根据财税字[2000]7号规定，建筑公司不纳营业税。(注：老板贷款后借给公司使用，不属统借统还，不适用财税字[2000]7号，应按财税[2008]121号执行。)
二、向非金融机构及个人借款费用
(一)非金融企业间融资税前抵扣利率
【政策】《企业所得税法实施条例》第38条：“非金融企业向非金融企业借款利息支出，不超过按金融企业同期同类贷款利率计算数额部分， 准予税前扣除。
【案例】甲企业向同城乙企业借入资金500万，当期银行基准利率6%，甲乙约定借款年利率20%。
问：什么是同期同类贷款利率?
答：总局公告2011年第34号：“同期同类贷款”指在贷款期限、贷款金额、贷款担保及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款。
只要能提供相关证据，利息支出可按不超本省最高金融企业同期同类贷款利率。首次支付利息的后续利息也以此为上限。
问题：非金融企业间借款合同是否贴花?
答：印花税规定：借款合同指借款人与金融机构签订的借款合同。金融机构与非金融机构之间资金融通合同不征印花税。
(二)非金融企业与个人借款
国税函[2009]777号，2009年12月31日：
(1)企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款利息支出，应根据《企业所得税法》第46条(债权投资利息规定)及财税[2008]121号规定条件，计算企业所得税扣除额。
(2)企业向除第一条规定外内部职工或其他人员借款利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，利息支出在不超按金融企业同期同类贷款利率计算数额部分，准予扣除。①企业与个人之间借贷是真实、合法、有效的，且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规行为;②企业与个人间签订借款合同。
向非金融机构及个人借款费用应取得何种票据?
国税函发[1995]156号：《营业税税目注释》规定，贷款属"金融保险业"税目征收范围，贷款指将资金贷与他人使用行为。不论金融机构还是其他单位，只要发生将资金贷与他人使用行为，均应视为发生贷款行为，按"金融保险业"税目征营业税。
法释[1999]第3号：公民与非金融企业间借贷属民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效
结论：
个人取得借款利息应缴营业税。既然是营业税应税收入，取得收入时应给对方开营业性发票(税务局代开)。
【案例】委托贷款：
某单位2013年1月通过建行向某房地产公司提供委托贷款2亿元，双方签订借款合同规定年利率18%(建行同期同类贷款利率6%，上浮利率10%)，银行只负责放款、收取利息，并为借款单位开收取利息单据。同时按利息收入向委托人收取3%手续费。
问：房地产公司支付借款利息能否在企业所得税前全部扣除?
分析：
1、此项贷款应属非金融机构借款。
委托贷款业务中，银行不是贷款主体，只是中介人，其从事的是代理服务。取得收入仅限“手续费收入”。代收利息要作“其他应付款”处理。从事贷款业务主体是“委托单位”，委托单位取得利息应计入“其他业务收入——融投资业务收入”。因此，委托贷款从性质上不属金融机构贷款，应属非金融机构贷款。
2、该非金融机构贷款应按以下规定办理。
企业所得税：
根据《企业所得税法实施条例》第38条和总局2011年第34号公告规定，
全年应税前扣除利息=2×6%×(1+10%)=0.132亿元
印花税：
借款合同指借款人与金融机构签借款合同。金融机构与非金融机构间资金融通合同不征印花税。
三、向关联方借款费用
一、关联方利息扣除规定：
(一)《企业所得税法》第46条：企业从其关联方接受债权性投资与权益性投资比例超过规定标准而发生利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。
(二)财税[2008]121号 2008年9月19日：
企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除问题：(1)计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算部分，准予扣除，企业实际支付给关联方利息支出，除符合本通知第2条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例：金融企业为5：1;其他企业为2：1。 (2)企业如能按税法及其实施条例规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则;或该企业实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方利息支出，计算应纳税所得额时准予扣除。
二、关联方间无偿借款有哪些涉税风险?
(1)借出方：
《征收管理法》第36条：企业或外国企业在中国境内设立从事生产、经营机构、场所与其关联企业之间业务往来，应按独立企业间业务往来收取或支付价款、费用;不按独立企业间业务往来收取或支付价款、费用，而减少其应纳税收入或所得额，税务机关有权进行合理调整。
《企业所得税法》第41条：企业与其关联方间业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或其关联方应纳税收入或所得额，税务机关有权按合理方法调整。
结论：关联企业间无偿借款可认定为不符合独立交易原则，税务机关有权进行调整，对收取利息一方，既要缴营业税，也要缴企业所得税。
(2)借入方
不产生税收风险，只是未取得支付利息发票，不得税前扣除。
四、关联方融通资金
三、关联方占用资金解决思路
1.签订借款合同
【案例】母公司向子公司汇入1,000万元，母公司对子公司权益性投资3,000万元，同期银行贷款利率6%。
①母公司
借：其他应收款---子公司 1,000万
贷：银行存款 1,000万
②子公司
借：银行存款 1,000万
贷：其他应付款—母公司 1,000万
③分析：通过签订借款合同，财务费用每年60万元，母公司营业税及附加=60×5%×(1+7%+3%)=3.3(万元);所得税=(60-3.3)×25%=14.175(万元);母公司实际流入=60-3.3-14.175=42.525(万元)
子公司流出=60-60×25%=45(万元)
相差2.475万元，占比0.2475%
如被稽查，则营业税及附加应纳3.3万元，所得税应纳14.175万元，且子公司不能在税前扣除利息支出。
2.通过正常货物转移
【案例】子公司与A公司存有购销关系，正常价每吨1,000元，成本每吨800元。现改为母公司与A销售，子公司销母公司价900元。
子公司---母公司---A公司，子公司把每吨利润转移到母公司，采购环节全部由母公司负责，具体流程供应商---母公司---子公司
①如未分离，子公司销售额1,000。
子公司现金流=1,000-170-1,000×25%=580
②如通过流程再造，母子公司销售额合计1,900，其中子公司销售额900元，母公司销售额1,000元。
子公司现金流入=900-153(销项)-900×25%=522(进项及成本为常数)
母公司现金流入=1,000-900-17(销-进)-100×25%=58
总结：关联交易增加营业收入，转移利润，同时增加税前抵扣基数!
此外，通过设立农民合作社、农业加工企业设立企业+农户子公司、通过设立高新技术企业等达到转移利润目的。
3.关联方构筑成“统借统还”
营业税：财税字[2000]7号
(1)企业主管部门或企业集团中核心企业等单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构利息不征营业税。
(2)统借方将资金分拨下属单位，不得按高于支付给金融机构借款利率水平向下属单位收取利息，否则，视为具有从事贷款业务性质，应对其向下属单位收取利息全额征营业税。
注意:
第一，集团内部成员企业间方能采取此方式
第二，须向金融机构贷款，不能仅是母子借贷
第三，凭证应为母公司还款利息凭证复印件，同时附上母公司借款合同。
企业所得税：
税发[2009]31号第21条:
企业利息支出按以下规定处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件，可在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除。
4.构筑非关联方借款要注意是否有银行存款。
【案例】乙公司急需流动资金，但向银行贷不到款，于是向与其有购销业务甲公司借支流动资金 500万，并许诺一个月后将此笔款项返还，乙是甲重要客户，甲无偿借乙 500万，计入“其他应收款”。甲本年有银行借款1,000万，利率6%。每月利息 5万，税务机关检查后，认为此笔借款利息中2.5万(即500万月息)不能在税前扣除。
问：税务机关做法对吗?
答：企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得利益转赠他人行为，根据《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
结论：
企业将银行借款无偿让渡给其他企业使用，支付利息与取得收入无关，应调增应纳税所得额。
五、企业向自然人借款涉税分析
【案例】甲企业向职工集资1,000万，签年利率12%借款合同，同期银行贷款利率6%，甲以借款合同做税前抵扣凭证，并做纳税调整。
问题1：向职工借款利息支出能否税前扣除?
答：国税函[2009]777号第2条：企业向内部职工或其他人员借款利息支出，同时符合以下条件，利息支出在不超金融企业同期同类贷款利率计算数额部分，准予扣除。(1)企业与个人之间借贷是真实、合法、有效的，且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规行为;(2)企业与个人之间签借款合同。
问题2：企业是否有代扣职工个税义务?如何规避?
答：要代扣代缴。企业应与职工签订不超金融机构同期同类贷款利率合同，本例最好签借款利率6%以内，并将超过借款利率计算利息以工资薪金形式列支。这种转化前提是工资薪金个税税率低于20%，且还规避营业税。
问题3：甲企业能否仅以合同做税前抵扣凭证?除合同外，是否还需其他合法扣税凭证?如需合法扣税凭证，是代扣代缴个人所得税凭证，还是发票?
观点一：大连国税：企业向自然人借款利息支出除按国税函[2009]777号执行外，还应提供个人所得税完税凭证等资料。
观点二：青岛国税：企业符合上述条件利息支出应取得真实合法凭据方能在企业所得税税前扣除。实际要求企业取得利息发票才可税前扣除。
建议：究竟向个人借款利息支出需什么样合法扣税凭证，众说纷纭。根据发票管理办法规定，它属征收营业税项目，应取得发票，因个人收取借款利息企业需交营业税，且企业有代扣代缴个税义务，应由税务机关代开利息票据。
【案例】某小型企业由于流动资金不足，向银行借款未果，企业股东以个人身份向银行借款300万，股东又将300万无偿计入企业其他应付款，该企业注册资本100万。
问：老板借钱给企业风险?如何规避此类风险?
答：国税函[2009777号：企业向股东或其他与企业有关联关系自然人借款利息支出，应根据《企业所得税法》第46条(企业从其关联方接受债权性投资与权益性投资比例超过规定标准发生利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。)及财税[2008]121号规定条件，计算企业所得税扣除额。
可见，老板借款给企业是关联方关系，如企业注册资本100万，老板借款超过200万，无论是否超金融机构同期同类贷款利率利息支出都不能税前抵扣。且老板个人利息要缴个人所得税及营业税。
思考：能否构筑成非关联方无偿借款?
观点一：
青岛国税认为，无偿贷款要区分自有资金贷款，还是银行贷款出借。如以银行贷款进行无偿借贷，其利息支出不符合相关性和合理性原则，利息支出不许税前扣除。
如以自有资金无偿借款，要区分是否有关联方关系，如关联方借贷，根据《征管法》36条，可进行特别纳税调整;如不属关联方关系，目前没有法律依据对纳税人进行调整，即不征税。
观点二：
浙江地税认为：企业将自有资金(不包括银行借款)无偿让渡他人使用，即借出方没取得任何货币、货物或其他经济利益，在企业所得税汇算清缴时，首先判断是否属关联方，如关联方，相关交易应受特别纳税调整规定限制;否则，确认收入没有法律依据。
观点三：
《实施条例》15条规定，金融保险属企业所得税法所称劳务，而《实施条例》25条规定，无偿赠送劳务需视同销售。因此，无论无偿借贷对象是否为关联企业，均可视同销售，按银行同期贷款利率(可按基准利率，保护纳税人权益)，调整应纳税所得额，但免征营业税。
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