土地出让审计方法-土地出让审计风险

时间：2024-08-02 10:31:11 评估审计我要投稿

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土地出让审计方法-土地出让审计风险

　　从近几年开展的国有土地出让专项审计中，发现其关键风险点体现在四个方面：土地供应环节、建设用地利用、土地出让金收支管理和土地收储融资。下面分别对四个方面容易出现的问题和应采取的审计方法进行探析。

　　一、土地供应环节的风险点涉及土地审批、征用和出让。

　　主要问题表现为：(1)擅自突破土地利用总体规划指标、扩大范围越权审批或者巧妙采用化整为零、拆分方式审批。(2)土地征用存在少批多征、未批先征、边批边征、以租代征等违规行为。(3)未经政府批准越权划拨或协议出让土地，虚假“招拍挂”或“毛地”出让土地。(4)违规改变保障房建设用地用途、违规供应别墅或者休闲娱乐项目用地。(5)政府违规以国有土地使用权出资且不办理国有资产登记手续，低价出让土地。审计人员在审计土地供应环节时，应当以土地利用总体规划和年度用地计划为基础、以土地管理法规为标尺、以会议纪要和领导批示为参考，严格审阅土地征用、出让台账、项目立项审批档案和土地违法查处卷宗，可以从中选取出让面积大、出让金额相对较低或者工程量较大的项目结合实地核实延伸审计，从中发现土地供应环节的问题疑点线索，锁定重点目标。

　　二、建设用地方面的风险点涉及用地审批、调整规划条件、变更用途、闲置浪费。

　　主要问题表现为：(1)城乡建设用地规模超过现行土地利用总体规划。(2)以预审代替审批、规避审批，未批先用、批少用多。(3)利用土地置换等手段违规批准建设用地用于房地产开发等。(4)随意改变规划条件，调整建设用地容积率。(5)批准建设事项与实际建设或使用不一致。(6)批而未用的存量土地较大，批次供地率达不到省政府规定要求等。审计人员先全面掌握城市总体规划、土地利用现状和国有建设用地供应情况表，再收集土地招拍挂台账、协议出让台账、划拨台账、转让台账与改变规划用途和容积率等土地使用条件项目台账进行比对，选择土地用途、容积率改变较大的项目作为调查对象，从项目审批、规划、报批卷宗资料及土地出让合同、土地使用权证、项目用地规划许可证等着手。针对问题疑点较多的项目，数理分析政府会议纪要、批办件、收发文件记录，检查是否存在行政领导插手或干预建设用地出让或项目建设情况。

　　三、土地出让金收支管理环节的风险点涉及土地出让金征收、解缴和支出。

　　主要问题表现为：(1)土地出让金少征、漏征、欠征。(2)虚增、空转或者违规减免土地出让金。(3)未按规定计提农业开发资金、廉租房建设基金等专项资金。(4)土地出让金不及时、足额缴入金库，违规设立过渡户存储。(5)违规将土地出让收入用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所。(6)低价、“零地价”甚至垫付土地出让金招商引资，欠缴土地出让金却发放国有土地使用证。(7)拖欠、挪用、挤占征地拆迁安置费用，编造虚假资料套取或骗取征地拆迁补偿。土地出让金审计主要审计收入规模的合理性、“收支两条线”管理原则的执行情况、减免退优惠的合规性、出让收入上缴国库的完整性和出让金支出的真实性。土地出让金收支管理审计围绕土地数量和出让金收支余金额两条线展开，摸清出让金征收总额、入库总额、分配总额、使用总额和结存状况，从中找出土地出让金收支管理漏洞。

　　四、土地储备融资环节的风险点涉及融资真实性、成本、规模、资金使用。

　　主要问题表现为：(1)制作虚假的国有土地使用权证书用于抵押融资，高估地价用于贷款抵押、出资入股或炒卖土地。(2)融资期限长、费用高。(3)抵押融资规模过大、增长快，融资余额超过土地出让收入而偿还能力不足。(4)土地储备融资款项被挪作他用。土地储备融资审计可以从地籍档案和土地出让合同入手，关注抵押土地的合规性，抵押融资综合费用率的合理性，土地抵押融资资金使用是否受到监管，是否评估资金使用效益，偿还能力对抵押贷款规模有无保障。对滥用土地垄断权限融资进行无计划、高成本、高消耗、低效益投资项目建设的问题进行揭露，从而规范土地收储融资行为、降低政府债务风险。

　　总之，只有抓住了以上四个环节，就可牢牢防控土地出让审计过程中的各种风险。同时，搞好土地出让金审计，还可以为地方财政建立基础数据库，核实未来到底有多少优质资产，资产收益率是多少，经营成本有多高，为以后财政体制改革奠定基础。还将改革现有的土地出让制度，防止地方政府寅吃卯粮，将土地配置与地方产业发展、就业、民生、资源保护挂钩，发挥土地公有制应有的优势，促进土地市场规范管理，土地出让金的取得、分配和使用必将更严格规范并接受社会监督。

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