房地产建设工程项目管理

房地产建设工程项目管理

　　建设工程是一个系统的工程，在进行项目管理过程中应该应用系统的观点、系统的方法进行管理.项目管理是对一次性项目的管理，每一个项目都与其他项目不同，都有项目自身的新目标、新问题、新特点。下面一起来看看具体的内容。

　　1、项目的组织与管理

　　房地产项目中工程建设管理实际上就是对项目各目标、各环节、各要素、各过程进行全面协调，工程建设项目质量、进度和成本是对立和统一的矛盾体，是一个系统工程，每一个目标的控制情况对其他目标的控制都有着重大影响。要把质量、进度、成本三大控制目标看作一个整体，用过程控制的方法对其进行综合管理，在保证质量的基础上使整个房地产开发项目目标系统最优化。

　　简单来讲项目组织与管理的核心任务就是对项目目标的严格控制，在形成管理目标的同时，从而形成了组织观念，组织方法和手段，当然整个系统的运行方式也会大相径庭。整个体系在充分占有信息的基础上，针对工程项目的决策和实施进行科学的分析和论证，达到为项目的决策和实施增值。工程项目中科学的采购模式，管理规划的内容，编制方法，对目标动态的控制，对人力资源的管理，项目风险管理的工作流程都是在整个工程项目中起到至关重要的作用。

　　2、项目成本控制

　　房地产建设项目施工是一次性的，成本控制应强调项目的动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制做好准备;而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。因此施工项目的成本控制应从项目施工的开始一直到结束，在施工前，应确定成本控制目标，即进行施工项目的成本分析和可行性研究;在施工中，应对成本进行实时控制，及时校正偏差;在施工结束后，对成本控制的情况进行及时总结，补充经验。

　　虽然项目建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小及费用的发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用，不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。当然，其中也包括对前期的造价分析，应由建设单位牵头，由设计单位来实现。在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目，收集最新技术资料、组织专家会等方式完成。

　　落实到具体工作中，项目建设成本控制的重点应从工程招投标、合同签署、工程变更、竣工结算四个方面入手。

　　3、项目进度控制

　　项目进度控制管理中，代表不同利益方的项目管理(业主方和项目参与各方)都有进度控制的任务，但是在此管理中，也是一个动态的管理过程。项目时间管理的五个方面内容：活动定义;活动排序;活动持续时间估算;进度计划编制;进度计划控制。制定项目进度计划，根据项目活动间依存关系，人为依存关系，项目内容与非项目内容之间外部存在依存关系，项目各种约束，假设条件来准备合理安排，确定各活动顺序及依据逻辑顺序排列而构成的项目活动网络路径。根据项目活动清单、约束条件、历史信息计算出独立活动完成时间、工期。进度计划应适时监控，每周总结工程进度情况，监控其是否与计划有偏差，寻找原因，落实纠错措施。召开项目工程进度协调会，建议一周两次，通过协调会落实项目施工过程中现场存在的问题、每周的工期目标、解决上次会议中提出的问题的反馈情况，做到及时纠偏，及时调整、及时跟上。

　　在项目进度控制中，解决工程进度问题可以结合配套的资金支付计划的制定及控制。企业在流动资金运作中往往会出现现金流量缺口，为了防范现金流量缺口的出现给企业带来临时财务风险，企业应根据施工计划做出现金流量预测，正确编制现金预算，并且将现金预算与现金流量表进行对比分析，分析企业的现金运作特点。同时，还要注意某一期间内现金流入量与现金流出量的匹配，加强工程进度款的支付控制与管理。工程进度款的支付应根据施工合同和招标文件，按照施工实际完成工程量进行，做到拨款有度，心中有数;并随时检查进度款运用情况，保证施工进度如期按约正常进行。在资金支付控制中要发挥财务部门的监控作用，具体做到规范企业财务管理，制定切实可行的内部财务管理办法;完善资金管理，控制贷款和担保规模;成立资金结算中心，集中开户，统一管理;完善管理办法，规范结算纪律，增强防范风险意识。

　　4、项目质量控制

　　质量是建设工程项目管理的主要控制目标之一。建设工程项目的质量控制，需要系统有效的应用质量管理和质量控制的基本原理和方法，建立和运行工程项目质量控制体系，落实项目各参与方的质量责任，通过项目实施过程各个环节质量控制的职能活动，有效预防和正确处理可能发生的工程质量事故，在政府的监督下实现建设工程项目的质量目标。项目施工的质量控制主要应从人、材、机、法、环、检等六个方面着手控制，由于任何项目都是由人来完成的，所以人的控制是质量控制中最为关键的工作，是其他控制的基础。

　　施工质量控制还应贯彻全面、全过程质量管理思想、运用动态控制原理，进行质量的事前控制、事中控制和事后控制。事后质量控制也称事后质量把关，保证粘贴不合格外墙砖不得进入勾缝工序，事后控制包括对质量活动的评价、认定，对工序质量偏差的纠正，对不合格产品进行整改和处理，提出施工质量改进措施，保证质量处于受控状态。通过施工质量控制的三个基本环节构成的有机系统正常运行，健康阳光城的外墙砖施工在有条不紊进行中保证了施工进度，达到施工预期施工质量目标，也保证整体工程竣工验收及投入交付使用的总体目标。

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