2024年土地代理人《代理实务》模拟真题及答案
在学习、工作中，我们或多或少都会接触到试题，借助试题可以检验考试者是否已经具备获得某种资格的基本能力。大家知道什么样的试题才是规范的吗？以下是小编收集整理的2024年土地代理人《代理实务》模拟真题及答案，希望能够帮助到大家。
土地代理人《代理实务》模拟真题及答案 1
一、单项选择题（每题 1 分，共 30 分）
1.土地代理的核心任务是（ ）。
A.为委托人争取最大利益
B.确保土地交易合法合规
C.协助委托人完成土地相关事务
D.提高土地利用效率
答案：C
2.在土地代理中，代理人应当以（ ）的名义进行活动。
A.自己
B.委托人
C.第三方
D.政府部门
答案：B
3.土地代理委托书应当明确的内容不包括（ ）。
A.代理事项
B.代理期限
C.代理人的家庭住址
D.代理费用
答案：C
4.土地登记代理中，代理人的主要职责是（ ）。
A.进行土地测量
B.准备登记材料
C.审批土地登记申请
D.颁发土地证书
答案：B
5.下列关于土地转让代理的说法中，错误的是（ ）。
A.代理人应协助买卖双方签订转让合同
B.转让价格由代理人决定
C.代理人需核实转让土地的权属状况
D.代理人要确保转让程序合法合规
答案：B
6.土地征收代理中，代理人首先要做的是（ ）。
A.与被征收人谈判
B.协助政府确定征收范围
C.评估被征收土地价值
D.宣传征收政策
答案：B
7.土地抵押代理的关键环节是（ ）。
A.办理抵押登记手续
B.确定抵押金额
C.寻找抵押人
D.评估抵押物价值
答案：A
8.在土地代理业务中，代理人应当对委托人的信息（ ）。
A.公开披露
B.严格保密
C.部分保密
D.视情况而定是否保密
答案：B
9.土地代理合同的主要条款不包括（ ）。
A.代理事项的具体描述
B.代理人的学历要求
C.代理费用及支付方式
D.违约责任
答案：B
10.土地评估代理中，代理人应选择具有（ ）的评估机构。
A.高知名度
B.低收费标准
C.资质合格
D.快速出报告
答案：C
二、多项选择题（每题 2 分，共 40 分）
1.土地代理的业务范围包括（ ）。
A.土地登记代理
B.土地转让代理
C.土地征收代理
D.土地抵押代理
E.土地开发代理
答案：ABCDE
2.土地代理的基本原则有（ ）。
A.合法原则
B.诚信原则
C.保密原则
D.高效原则
E.利益最大化原则
答案：ABCD
3.土地登记代理中，代理人需要准备的材料有（ ）。
A.土地权属证明
B.申请人身份证明
C.登记申请表
D.土地评估报告
E.土地测绘图
答案：ABCE
4.土地转让代理的工作内容包括（ ）。
A.寻找买家或卖家
B.协助洽谈转让价格
C.办理产权过户手续
D.起草转让合同
E.监督土地使用情况
答案：ABCD
5.土地征收代理中，代理人的职责有（ ）。
A.协助政府确定征收补偿标准
B.与被征收人协商补偿事宜
C.协助政府组织征收工作
D.监督征收资金的使用
E.处理被征收人的信访问题
答案：ABC
6.土地抵押代理中，代理人要注意的问题有（ ）。
A.确保抵押物的合法性
B.合理确定抵押金额
C.办理抵押登记及时
D.监督抵押人的还款情况
E.协助抵押权人实现抵押权
答案：ABCE
7.土地代理合同应当明确的事项有（ ）。
A.代理范围和期限
B.代理费用及支付方式
C.双方的权利和义务
D.违约责任
E.代理人的联系方式
答案：ABCD
8.土地评估代理中，代理人的作用有（ ）。
A.选择合适的评估机构
B.协调评估机构与委托人的关系
C.审核评估报告的真实性
D.确定评估方法
E.提高评估效率
答案：ABCE
9.在土地代理业务中，可能出现的风险有（ ）。
A.法律风险
B.市场风险
C.信用风险
D.操作风险
E.自然风险
答案：ABCD
10.为降低土地代理风险，代理人可以采取的措施有（ ）。
A.加强自身专业素质
B.严格审查委托事项
C.购买职业责任保险
D.与委托人保持密切沟通
E.提高代理费用
答案：ABCD
三、案例分析题（每题 15 分，共 30 分）
案例一：
甲公司委托土地代理人乙办理一块工业用地的转让事宜。该土地面积为 5000 平方米，土地用途为工业，土地权属清晰。乙接受委托后，积极寻找买家，最终与丙公司达成转让意向。在转让过程中，乙协助双方确定了转让价格为 1000 万元，并起草了转让合同。然而，在办理产权过户手续时，发现该土地上存在一处未拆除的临时建筑，影响了产权过户。
问题：
1.乙在此次土地转让代理中存在哪些问题？
2.如何解决产权过户中出现的问题？
答案：
1.乙在此次土地转让代理中存在的问题：
在接受委托前，未对土地进行全面的实地勘查，导致未发现土地上存在未拆除的临时建筑。
在确定转让价格时，可能没有充分考虑土地上存在临时建筑对价格的影响。
2.解决产权过户中出现的问题的`方法：
乙应协助甲公司尽快拆除临时建筑，使其符合产权过户的要求。
如果临时建筑无法拆除，乙应协助甲公司与丙公司重新协商转让价格，以反映土地上存在临时建筑的实际情况。
乙还应与相关部门沟通，了解拆除临时建筑所需的手续和时间，以便及时解决问题，顺利完成产权过户。
案例二：
某市政府决定征收一片区域的土地用于城市建设。丁公司受政府委托作为土地征收代理人。在征收过程中，部分被征收人对征收补偿标准不满意，拒绝签订征收补偿协议。同时，一些被征收人对征收程序提出质疑，认为征收过程不公开、不透明。
问题：
1.丁公司在土地征收代理中应如何处理被征收人对补偿标准不满意的问题？
2.如何提高土地征收程序的公开性和透明度？
答案：
1.丁公司在土地征收代理中处理被征收人对补偿标准不满意的问题可以采取以下措施：
向被征收人详细解释征收补偿标准的制定依据和计算方法，让被征收人了解补偿的合理性。
收集被征收人的意见和建议，反馈给政府部门，争取在合理范围内调整补偿标准。
协助政府部门与被征收人进行协商，通过谈判达成双方都能接受的补偿方案。
2.提高土地征收程序的公开性和透明度的方法：
在征收开始前，发布征收公告，明确征收范围、目的、补偿标准和征收程序等信息，让被征收人充分了解征收情况。
在征收过程中，及时公布征收工作的进展情况，包括已签订补偿协议的户数、征收资金的使用情况等。
设立咨询点和投诉渠道，接受被征收人的咨询和投诉，及时解答疑问和处理问题。
邀请被征收人代表参与征收工作的监督，确保征收程序公正、公平、公开。
土地代理人《代理实务》模拟真题及答案 2
一、单项选择题（每题 2 分，共 30 分）
1. 土地代理的主要业务内容不包括（ ）。
A. 土地登记代理
B. 土地评估代理
C. 土地规划代理
D. 土地开发代理
答案：D
2. 土地登记代理机构的设立条件不包括（ ）。
A. 有自己的名称和组织机构
B. 有固定的服务场所
C. 有必要的财产和经费
D. 有土地开发资质
答案：D
3. 在土地登记代理过程中，代理人的主要职责是（ ）。
A. 代替委托人进行土地登记申请
B. 指导委托人进行土地登记申请
C. 协助委托人进行土地登记申请
D. 为委托人进行土地登记申请
答案：C
4. 土地登记代理合同的主要内容不包括（ ）。
A. 代理事项和代理权限
B. 代理费用和支付方式
C. 土地开发方案
D. 违约责任
答案：C
5. 土地登记代理机构在代理土地登记过程中，因过错给委托人造成损失的，应当（ ）。
A. 承担赔偿责任
B. 承担部分赔偿责任
C. 不承担赔偿责任
D. 与委托人共同承担赔偿责任
答案：A
6. 土地评估代理的主要业务内容包括（ ）。
A. 土地价格评估
B. 土地规划编制
C. 土地开发
D. 土地登记
答案：A
7. 土地评估代理机构在进行土地评估时，应当遵循的原则不包括（ ）。
A. 独立、客观、公正原则
B. 替代原则
C. 预期收益原则
D. 土地开发原则
答案：D
8. 土地规划代理的主要业务内容包括（ ）。
A. 土地利用总体规划编制
B. 土地开发
C. 土地登记
D. 土地评估
答案：A
9. 土地规划代理机构在编制土地利用总体规划时，应当遵循的原则不包括（ ）。
A. 严格保护耕地原则
B. 节约集约用地原则
C. 土地开发原则
D. 统筹安排各类、各区域用地原则
答案：C
10. 土地代理机构的从业人员应当具备的条件不包括（ ）。
A. 熟悉土地管理法律法规
B. 具有土地代理从业资格证书
C. 具有土地开发经验
D. 具有良好的职业道德
答案：C
11. 土地代理机构应当建立健全的内部管理制度不包括（ ）。
A. 业务管理制度
B. 财务管理制度
C. 土地开发制度
D. 档案管理制度
答案：C
12. 土地代理机构在代理业务活动中，应当遵守的法律法规不包括（ ）。
A. 《土地管理法》
B. 《城市房地产管理法》
C. 《土地开发法》
D. 《物权法》
答案：C
13. 土地代理机构在代理土地登记过程中，应当向土地登记机关提交的材料不包括（ ）。
A. 土地登记申请书
B. 土地权属来源证明材料
C. 土地开发方案
D. 代理人身份证明材料
答案：C
14. 土地代理机构在代理土地评估过程中，应当向委托方提交的材料不包括（ ）。
A. 土地评估报告
B. 土地权属来源证明材料
C. 土地评估机构资质证书
D. 土地评估委托书
答案：B
15. 土地代理机构在代理土地规划过程中，应当向委托方提交的材料不包括（ ）。
A. 土地利用总体规划文本
B. 土地利用总体规划说明
C. 土地开发方案
D. 土地利用总体规划图
答案：C
二、多项选择题（每题 3 分，共 30 分）
1. 土地代理的业务范围包括（ ）。
A. 土地登记代理
B. 土地评估代理
C. 土地规划代理
D. 土地开发代理
E. 土地法律咨询代理
答案：ABCE
2. 土地登记代理机构的设立应当具备的条件包括（ ）。
A. 有自己的名称和组织机构
B. 有固定的服务场所
C. 有必要的财产和经费
D. 有足够的专业人员
E. 有土地开发资质
答案：ABCD
3. 土地登记代理合同的主要内容包括（ ）。
A. 代理事项和代理权限
B. 代理费用和支付方式
C. 委托人的权利和义务
D. 代理人的权利和义务
E. 违约责任
答案：ABCDE
4. 土地评估代理的主要业务内容包括（ ）。
A. 土地价格评估
B. 土地抵押评估
C. 土地征收评估
D. 土地开发评估
E. 土地规划评估
答案：ABC
5. 土地规划代理的主要业务内容包括（ ）。
A. 土地利用总体规划编制
B. 土地利用专项规划编制
C. 土地整治规划编制
D. 土地开发规划编制
E. 土地评估规划编制
答案：ABC
6. 土地代理机构的从业人员应当具备的条件包括（ ）。
A. 熟悉土地管理法律法规
B. 具有土地代理从业资格证书
C. 具有良好的职业道德
D. 具有土地开发经验
E. 具有较强的沟通协调能力
答案：ABCE
7. 土地代理机构应当建立健全的内部管理制度包括（ ）。
A. 业务管理制度
B. 财务管理制度
C. 档案管理制度
D. 土地开发制度
E. 人员管理制度
答案：ABCE
8. 土地代理机构在代理业务活动中，应当遵守的法律法规包括（ ）。
A. 《土地管理法》
B. 《城市房地产管理法》
C. 《物权法》
D. 《土地开发法》
E. 《土地登记办法》
答案：ABCE
9. 土地代理机构在代理土地登记过程中，应当向土地登记机关提交的材料包括（ ）。
A. 土地登记申请书
B. 土地权属来源证明材料
C. 代理人身份证明材料
D. 土地开发方案
E. 土地登记委托书
答案：ABCE
10. 土地代理机构在代理土地评估过程中，应当向委托方提交的材料包括（ ）。
A. 土地评估报告
B. 土地权属来源证明材料
C. 土地评估机构资质证书
D. 土地评估委托书
E. 土地开发方案
答案：ACD
三、简答题（每题 10 分，共 20 分）
1. 简述土地登记代理的主要业务内容。
答案：土地登记代理的主要业务内容包括：（1）代理土地登记申请。协助委托人准备土地登记申请材料，填写土地登记申请书，向土地登记机关提交申请。（2）代理土地权属审核。协助土地登记机关对土地权属来源、土地用途、土地面积等进行审核。（3）代理领取土地证书。在土地登记审核通过后，代理委托人领取土地证书。（4）提供土地登记相关咨询服务。解答委托人关于土地登记的法律法规、政策、程序等方面的问题。
2. 简述土地评估代理的主要业务内容。
答案：土地评估代理的主要业务内容包括：（1）土地价格评估。根据市场情况、土地用途、土地面积等因素，对土地进行价格评估。（2）土地抵押评估。为土地抵押提供价值评估服务，确定土地的抵押价值。（3）土地征收评估。在土地征收过程中，对被征收土地进行价值评估，为确定征收补偿提供依据。（4）土地出让评估。为土地出让提供价值评估服务，确定土地出让底价。（5）土地转让评估。对土地转让价格进行评估，为土地转让双方提供参考。
四、案例分析题（20 分）
案例：某企业拟将一块工业用地转让给另一家企业，委托土地代理机构进行土地评估和土地转让代理。土地代理机构接受委托后，进行了土地评估，并协助双方签订了土地转让合同。在土地转让过程中，发现该土地存在一些历史遗留问题，如土地权属不清、土地用途变更未办理手续等。
问题：（1）土地代理机构在土地评估过程中应当遵循哪些原则？（10 分）
（2）土地代理机构在处理土地历史遗留问题时应当采取哪些措施？（10 分）
答案：（1）土地代理机构在土地评估过程中应当遵循以下原则：
①独立、客观、公正原则。土地代理机构应当独立进行土地评估，不受任何单位和个人的干涉，客观、公正地反映土地的价值。
②合法原则。土地代理机构应当依据国家有关法律法规和政策进行土地评估，确保评估结果的合法性。
③替代原则。土地代理机构应当遵循替代原则，即在评估土地价值时，应当考虑在同等条件下，类似土地的市场价格。
④预期收益原则。土地代理机构应当考虑土地的预期收益，在评估土地价值时，应当将土地的预期收益作为重要因素之一。
⑤最有效使用原则。土地代理机构应当考虑土地的最有效使用方式，在评估土地价值时，应当将土地的最有效使用价值作为重要因素之一。
（2）土地代理机构在处理土地历史遗留问题时应当采取以下措施：
①协助委托人查清土地权属。土地代理机构应当协助委托人查阅土地档案、走访相关部门，查清土地的权属来源，明确土地的所有权人和使用权人。
②协助委托人办理土地用途变更手续。土地代理机构应当协助委托人向土地管理部门申请办理土地用途变更手续，按照规定提交相关材料，缴纳相关费用。
③协调双方解决历史遗留问题。土地代理机构应当协调转让双方，就土地历史遗留问题进行协商，寻求解决方案。如果双方无法达成一致，可以建议双方通过法律途径解决问题。
④及时向委托方报告进展情况。土地代理机构应当及时向委托方报告处理土地历史遗留问题的进展情况，让委托方了解问题的处理进度和结果。
【2017年土地代理人《代理实务》模拟真题及答案】
一、单项选择题
1.关于土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记的说法，有错误的是( )。
A.以上三种权利的变更登记发生在初始登记之前设定登记之后
B.变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变
C.三种权利的变更登记有日常性
D.三种权利的变更登记有个别性
2.划拨国有土地使用权变更登记的前提条件不包括( )。
A.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人
B.领有国有土地使用证及地上建筑物和其他附着物合法的产权证明
C.新用途必须符合规划
D.签订出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金
3.划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记申请人的申请时限为( )。
A.经人民政府批准后1513内
B.缴纳土地使用权出让金30日内
C.经人民政府批准后301t内
D.缴纳土地使用权出让金15El内
4.因住房制度改革出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记中，申请人应当提交的权属证明文件不包括( )。
A.公房出售批准文件
D.原《国有土地使用证》、《房屋所有权证》
C.售房单位和购房职工签订的售房合同
D.《国有土地使用权出让合同》
5.关于出让土地使用权的转让的说法，不正确的是( )。
A.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限
B.出让合同和登记文件中所载明的`义务权力随之转移
C.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让
D.转让后用途不得改变
6.在转让房地产时应具备的条件不包括( )。
A.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
B.属于成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地条件
C.按合同支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
D.转让时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证
7.因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括( )。
A.抵押人
C.抵押权人
D.受让人
8.关于承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权期限的说法，正确的是( )。
A.最长不超过40年
B.最长不超过70年
C.最长不超过50年
D.最长不超过45年
9.关于农民集体内部成员之间的宅基地变更的说法，错误的是( )
A.农村村民出卖出租住房后，不得再申请宅基地
B.农村村民出租出卖住房后，一般可以再申请宅基地
C.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款
D.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨沦通过，村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准
10.关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是( )。
A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让无效
B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;但这并不影响他对抵押物的转让
C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保
D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续
答案：
1.A 2.C 3.B 4.D 5.D 6.A 7.B 8.C 9.B 10.B
二、多项选择题
1.土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的特点有( )。
A.变更登记发生在初始登记和设定登记之后
B.变更包括三种权利主体的改变
C.变更包括客体的全部改变
D.变更登记具有日常性
E.变更登记具有个别性
2.土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的范围是( )。
A.划拨国有土地所有权变更登记
B.出让国有土地使用权变更登记
C.国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记
D.集体土地所有权及集体土地使用权变更登记
E.土地他项权利变更登记
3.发生划拨国有土地使用权变更的情况有( )。
A.划拨国有土地使用权补办土地出让手续
B.划拨集体土地使用权补办土地出让手续
C.因实现抵押权而引起的划拨国有土地使用权变更
D.因住房制度改革出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更
E.因住房制度改革出售经济适用房引起的划拨国有土地使用权变更
4.划拨土地使用权和地上建筑物转让、出租、抵押必须满足的条件有( )。
A.经市、县人民政府土地行政主管部门批准和房产部门批准
B.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人
C.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明
D.没有进行土地登记
E.签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金
5.下列关于已购公有住房和经济适用住房者的权利内容的叙述中，正确的是( )。
A.职工以成本价购买的住房，产权归个人所有的，可以随意处置
B.职工以标准价购入的住房，拥有部分产权，可以继承
C.已取得合法产权证书，但是擅自改变房屋使用性质的不允许上市销售
D.已购公有住房和经济适用住房上市不需要有关部门的审核批准
E.出租和出售、赠与、继承及其他形式转让的，应按国家规定缴纳有关税费
6.下列关于划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记的描述中，正确的是( )。
A.申请人应该是划拨国有土地受让者
B.上地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后15天内申请变更登记
C.申请人应当提交原《国有土地使用证》
D.申请人应当提交《国有土地使用权出让合同》
E.申请人应当提供国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证
7.下列关于出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记的描述中，正确的是( )。
A.申请人为售房单位
B.必须在房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内申请
C.申请人应提交公房出售批准文件
D.申请人应提交原《国有土地使用证》
E.申请人应提交售房单位和购房职工签订的售房合同
8.出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更的原因包括( )。
A.企业将通过出让方式取得的国有土地使用权以人股方式转让的
B.国有土地使用权依法转让的
C.国有土地使用权抵押的
D.因单位合并、分立、企业兼并等原因引起的土地使用权变更
E.因处分抵押财产而引起的
9.下列关于作价出资(入股)土地使用权变更的描述中，正确的是( )。
A.可以转让
B.可以作价出资
C.可以租赁
D.不可以抵押
E.补交不同用途的土地出让金差价的可以改变用途
10.下列关于国家租赁国有土地使用权的变更的描述中，正确的是( )。
A.国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权
B.承租人可将承租土地使用权转租、转让，但是不能办理抵押
C.承租土地使用权转租和转让必须依法登记
D.承租人将承租的土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权由两方共同享有
E.承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人
答案：
1.ABDE 2.BCDE 3.ADE 4.ABCE 5.BCE 6.CDE 7.BCDE 8.ABDE 9.ABCE 10.ACE
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