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土地登记代理人法律知识：合同的解除
合同依法成立后，如果由于主客观情况发生变化，使合同的履行成为不必要或不可能时，合同当事人可以通过一定的法律行为解除合同。合同解除是指在合同成立后，在具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示，提前消灭合同效力的法律行为。
一、合同解除的特征
1.合同解除以有效成立并尚在履行期的合同为标的合同 解除制度的作用在于提前消灭有效合同的效力，所要解除的合同必须是有效成立的合同，如果合同尚未成立，当事人之间还没有合同关系，就不存在合同解除的问题;如果是无效合同，那么它本身就不具有合同的法律效力，也就根本谈不上解除;如果合同已经履行完毕，那么当事人双方的合同关系因履行而终止，也没有解除的问题。
2.合同解除必须具备解除的条件 根据法律的原则规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所以，合同的解除是不能随意进行的，只有在具备了法律规定的合同解除的条件时，才可以解除合同，否则就属于违约行为。
3.合同解除原则上应有解除行为 在我国的法律中，没有包括合同当然解除的规定，所以当具备合同解除条件时，合同并不能自行解除，一般还需要有合同当事人的解除行为才能发生解除的效果。解除行为有两种，一是当事人双方意思表示一致;一是有解除权的一方作出解除合同的意思表示。除了当事人的解除行为外，也可以通过人民法院根据情势变更原则作出裁决而使合同解除。
4.合同解除的效果是使合同关系消灭 解除合同意味着提前消灭合同关系，但是这种消灭的效力是否具有溯及力，各国的法律规定不尽相同，我国法律对此没有明确的规定，学术界也有不同的主张。但是从与合同的无效、撤销的关系上看，应认为合同解除的效果只是提前解除合同效力，因此是不溯及即往的。
二、合同解除的类型
根据我国法律的规定，合同解除的类型主要包括协议解除和基于解除权的解除两种。
(一)协议解除
我国《合同法》第93条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”合同的协议解除，是指经当事人双方意思表示一致而解除合同的行为。经协议解除合同的，实际就是通过订立一个新的合同来解除原来的合同。由于协议解除的行为发生在被解除的合同成立之后，而不是在合同订立时就由当事人约定解除合同的条件，所以在协议解除合同的场合，当事人任何一方都不是基于解除权而解除合同的。
(二)基于解除权的解除
解除权是指合同当事人可以依据法律规定或合同约定的条件解除合同的权利。解除权是一种形成权，即只要解除权人将解除合同的单方意思表示通知对方即可产生解除合同的效力，而不必经对方的同意。所以，基于解除权解除合同的属于合同的单方解除。合同解除权的根据是法律规定或合同的约定，因此基于解除权解除合同的包括约定解除和法定解除两种形式。
1.约定解除是指我国《合同法》第93条第二款规定的情况，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。这里所规定的解除合同的条件，可以是在合同订立的同时作为合同的条款加以约定，也可以是在合同成立之后另行订立一个合同加以约定。基于这种约定，当事人在解除条件具备时，可以通过行使解除权而提前消灭合同关系。
约定解除与协议解除是不同的。首先，约定解除属于事先的约定，即在导致合同不能履行或没有履行必要的情况出现之前就事先予以约定解除合同的条件;而协议解除属于事后的约定，是在导致合同不能履行或没有履行必要的情况出现之后由当事人达成解除合同的协议。其次，当事人约定解除权的，并不一定会产生解除合同的后果，只有在条件成就时，当事人依据事先的约定，行使解除权而解除合同。而当事人通过协议解除合同的，则是已经出现了可以解除合同的事由，一旦解除合同的协议达成，就能够产生解除合同的后果。在协议解除合同的场合，当事人不是根据事先约定的解除权，而是以一个新的合同来解除原来订立的合同。再次，约定解除是基于当事人行使解除权而解除合同，而解除权的行使是一种单方行为，因此在约定解除的场合，解除权人不必经对方同意即可解除合同。而协议解除是当事人双方通过协议解除合同，所以只有当事人双方就合同解除的事宜意思表示一致方可进行，不能单方解除合同。
2.法定解除是指在合同成立之后，没有履行或没有履行完毕前，当事人一方根据法律规定的合同解除的条件而解除合同的行为。法定解除与约定解除都是基于解除权而解除合同，不同之处在于解除权的产生根据，法定解除的解除权是法律的直接规定，而约定解除的解除权是当事人之间的协议。
三、合同解除的条件
由于合同解除的情况不同，所以其解除应具备的条件也有所不同。
(一)协议解除合同和约定解除合同的条件
协议解除合同的，是当事人双方采用合同形式来解除合同的，所以协议解除合同的条件也就是当事人就解除合同所订立的合同所应具备的有效条件，包括当事人具有相应的民事行为能力，当事人双方意思表示真实，合同内容不违反法律和社会公共利益，采用符合法律规定的形式等。约定解除合同的条件，是当事人在合同本身中所约定的解除权产生的条件，只要不违反法律规定，当约定的条件成就时，当事人可以解除合同。
(二)法定解除条件
法定解除合同的条件是由法律直接加以规定的。我国《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”在该条规定中，前四项规定列举了合同法定解除的几种主要情况，第五项是概括性的补漏规定。
1.因不可抗力致使不能实现合同目的
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按这一条件的要求，仅有不可抗力的事实发生，并不能一定引起合同的解除。由不可抗力引起合同解除的，当事人双方都可以行使解除权。如果不可抗力的产生只是对合同的履行有一定影响的话，当事人只能请求变更合同。
2.拒绝履行
在合同履行期限届满之前，当事人之间的合同关系仍然存在，债务人履行债务的义务并没有消灭，因此，如果当事人在此时明确表示不履行债务的，就是拒绝履行，是一种毁约行为。所谓明确表示不履行主要债务，是指当事人一方在合同订立后以明示的发生拒绝履行合同的主要义务。所谓以自己的行为表明不履行主要义务，是指当事人一方的行为已经表明他不可能履行合同的主要义务。当有债务人拒绝履行合同主要义务的事由出现的，解除权人有权径自解除合同。以债务人拒绝履行合同义务作为合同解除条件的，一是要求债务人主观上有过错，二是拒绝履行的行为违法，三是债务人有履行能力。
3.迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 迟延履行，是指债务人能够履行债务而在合同履行期限届满时未履行债务。债务人迟延履行债务是一种常见的违约行为。构成迟延履行的要件有：①债务人有履行能力;②履行期限届满，债务人没有履行主要债务;③迟延履行无正当理由。
4.迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的 当有包括迟延履行在内的违约行为发生时，并不一定都会导致合同的解除，是否构成解除合同的法定条件，还要看其对合同目的的实现是否有根本性的影响。如果迟延履行或者其他违约行为导致合同落空，致使合同目的不能实现时，债权人只要通知债务人即可以解除合同。
四、合同解除的程序
(一)协议解除合同的程序
协议解除合同的程序是当事人双方经过协商而解除合同的程序。协议解除合同的程序实际上就是采取合同方式解除原合同的，所以解除合同的协议也与订立合同的程序是一致的。
(二)行使解除权解除合同的程序
由于解除权产生的根据是当事人在合同中的约定或法律的规定，所以行使解除权解除合同的程序适用于约定解除和法定解除。根据《合同法》的规定，行使解除权解除合同的程序包括以下内容：
1.一般程序
一般程序是在法律无特别规定或当事人没有特别约定的情况下解除合同的程序。根据《合同法》的规定，按一般程序解除合同时，解除权人首先应当通知对方，即以明确的方式向对方当事人进行解除合同的意思表示。这里的“通知对方”是作为解除权人的义务规定的，它表明解除权人要解除合同时必须通知对方，如果不通知的，不能解除合同。当然，并不是说只要发出了通知，就立即产生解除合同的效力，按照《合同法》的规定，“合同自通知到达对方时解除”。另外，解除权人应当在解除权的行使期限内。《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”可见，解除权的行使期限是一种除斥期间，它表明，在行使期限内的，解除权有效，超过行使期限的，解除权归于消灭。
2.特别程序
特别程序是指除法律法规对解除合同有特别规定的程序。《合同法》第96条第二款规定：“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”对于一般合同来说，当事人之间完全可以按平等、自愿的原则订立、变更和解除合同，而不必经特别的批准或登记。对于特别程序来说，除了按一般程序的要求外，还必须符合法律法规的特别规定。至于哪些合同的解除需要经特别程序，则要看具体的法律、法规、条例中的规定如何。
五、合同解除的效力
合同解除的效力是指合同解除后所产生的法律后果。
合同解除的法律后果总的来说是合同效力的提前消灭，但是对不同的合同来说，其解除时所产生的法律后果是会有不同的。应根据具体情况掌握合同解除的效力问题。我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”可见，合同解除时，因合同的履行方式的不同，其解除的效力也会有所不同。解除效力的不同主要体现在该效力是否具有溯及力上。
(一)不溯及既往的效力
合同解除时解除的效力不具有溯及力的是指解除只向未来发生效力，即只发生终止履行的效果，尚未履行的不再履行，已经履行的部分，不发生解除的效力。一般来说，继续性合同的解除不具有溯及既往的效力。
(二)溯及既往的效力
合同解除的效力溯及既往表明，在合同解除后，对已经履行的部分，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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