土地估价师考试模拟真题及答案
无论是在学习还是在工作中，我们很多时候都不得不用到试题，借助试题可以检测考试者对某方面知识或技能的掌握程度。你知道什么样的试题才是好试题吗？下面是小编收集整理的土地估价师考试模拟真题及答案，仅供参考，希望能够帮助到大家。
土地估价师考试模拟真题及答案 1
一、单选题：
1、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属国家标准。
A.《城镇土地估价规程》
B.《农用地分等规程》
C.《农用地估价规程》
D.《城市地价动态监测技术规范》
标准答案：A
解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。
2、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属行业标准。
A.《城镇土地分等定级规程》
B.《农用地分等规程》
C.《土地估价报告规范格式》
D.《城市地价动态监测技术规范》
标准答案：B
解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。
3、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属技术标准。
A.《城镇土地分等定级规程》
B.《农用地分等规程》
C.《土地估价报告规范格式》
D.《农用地估价规程》
标准答案：C
解析：《土地估价报告规范格式》为技术标准。
4、高级住宅的最高使用年限是( )。
A.40
B.50
C.60
D.70
标准答案：D
解析：根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是在( )年颁布的。
A.1992
B.1990
C.1994
D.1998
标准答案：B
解析：国务院1990年颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6、土地使用权出让最高年限按下列用途确定不正确的是( )。
A.居住用地70年
B.工业用地50年
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地40年
D.商业、旅游、娱乐用地40年
标准答案：C
解析：教育、科技、文化、卫生、体育用地应为50年
7、下列哪项不是土地估价报告的使用方向( )。
A.价值依据
B.诉讼证据
C.记帐依据
D.价格依据
标准答案：D
解析：土地价格受很多因素限制，不同估价目的、不同估价期日造成的土地评估价格不一样，评估价格并不总是等于交易价格，所以也不能作为价格依据。
8、土地评估时，在现有的产权资料中应依据( )的产权资料。
A.最有效
B.最新
C.最高级
D.最先收集到
标准答案：A
解析：产权资料最根本的是有效性。
9、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以( )为主。
A.土地证上登记面积
B.出让合同上的面积
C.实际测量面积
D.其他
标准答案：A
解析：土地证上登记面积是政府确定的面积，具有法律效力。
10、下面哪项( )是利用地籍图所不能了解到的。
A.界址、地形
B.方位、坐标、四至
C.地产临路状况、深度
D.建筑层数
标准答案：D
解析：利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。
11、从总平面图可以了解到( )。
A.道路设施
B.各层次的构造
C.建筑高度
D.地产等级
标准答案：B
解.析：通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。
12、资料调查时，样本抽样采用( )抽样调查。
A.分类不等比
B.等比
C.随意
D.定额
标准答案：A
解析：资料调查时，样本抽样采用分类不等比抽样调查。
13、( )是对土地经济区位影响最重要的指标。
A.商业服务业繁华程度
B.距离当地政府办公场地的远近
C.城市规
D.交通便捷程度
标准答案：A
解析：商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。
14、商服繁华影响度是反映( )区位最重要的指标。
A.土地质量
B.土地经济
C.土地价格
D.土地价值
标准答案：B
解析：商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。
15、城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某一评价单元均有影响，影响分值分别为45、25、8，但同时又受另一区级中心的区级、小区级商服功能影响影响分值分别为20、10，则该评价单元的.商服繁华度作用分值为( )。
A.78
B.80
C.75
D.108
标准答案：B
解析：取市级、区级、小区级商服功能最大值45+25+10=80
16、城镇土地定级中，支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在( )km之间。
A.0.2—0.3
B.0.3—0.5
C.0.3—0.7
D.0.5—0.8
标准答案：C
解析：城镇土地定级中，支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在0.3—0.7 km之间。
17、某市主干道A，总长14km，其辖区面积为28km2，则这条主干道的影响距离为( )km.
A.1
B.2
C.0.5
D.0
标准答案：A
解析：d=s/2l;28/2×14=1
二、多选题：
1、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有( )。
A.估价原则
B.估价目的
C.估价对象
D.估价期日
E.估价方法
标准答案：B，C，D
解析：根据土地估价委托协议(合同)的主要内容：估价目的、估价对象、估价期日，等等。
2、下列说法错误的是( )。
A.只有经土地所有权人要求，才能对该土地估价
B.只有经土地使用权人要求，才能对该土地估价
C.只有经土地抵押权人要求，才能对该土地估价
D.只有经土地抵押权人要求，就可以对该土地估价
E.只有经房地产主管部门要求，才能对该土地估价
标准答案：A，B，C，E
解析：答案ABCE都排除了其他进行土地估价的条件，所以是错误的。
3、为保证估价结果的科学、客观、公正，以下哪项( )是接受委托估价必须遵循的原则。
A.签订估价合同
B.坐等委托
C.争取时效
D.提高估价质量
E.适应国际化的要求
标准答案：A，C，D，E
解析：答案B坐等委托与保证估价结果的科学、客观、公正没有关系，为错误答案，其他为正确答案。
4、签订土地估价委托协议的重要性( )。
A.估价委托的法律依据
B.明确土地估价双方权利与义务
C.降低估价收益风险
D.争取更多业务
E.明确估价方法
标准答案：A，B，C
解析：签订土地估价委托协议的重要性有三项：估价委托的法律依据、明确土地估价双方权利与义务、降低估价收益风险。
5、估价委托合同的内容包括以下哪项( )。
A.委托人的名称或者姓名和住所
B.估价机构的名称和住所
C.估价对象
D.估价方法
E.估价时点
标准答案：A，B，C，E
解析：估价委托合同的内容包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价时点，等等，但是不包含估价方法。
6、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )不属于国家标准。
A.《城镇土地估价规程》
B.《农用地分等规程》
C.《农用地估价规程》
D.《城市地价动态监测技术规范》
E.《农用地定级规程》
标准答案：B，C，D，E
解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。
7、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属行业标准。
A.《城镇土地分等定级规程》
B.《农用地分等规程》
C.《农用地估价规程》
D.《农用地定级规程》
E.《城市地价动态监测技术规范》
标准答案：B，C，D
解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。
8、我国的地价体系是以( )为基础的。
A.基准地价
B.标定地价
C.宗地地价
D.路线价
标准答案：A，B，C
解析：我国建立了基准地价、标定地价、宗地地价;城市地价动态监测系统等地价体系。
9、估价报告书的内在质量包括( )。
A.估价结论的准确性
B.文字表达水平
C.估价方法选择的正确性
D.参数确定的合理性E.估价方法的多样性
标准答案：A，C，D
解析：估价报告书的内在质量应当是结论准确，方法正确，参数确定合理。根据土地估价报告书内容知道应当为：委托估价方名称、估价目的。
10、估价技术报告的作用是( )。
A.提交委托评估方
B.提交给土地管理部门确认或备案
C.提交给土地使用者
D.土地估价机构存档
E.明确双方权利关系
标准答案：B，D
解析：估价技术报告的作用主要是作为土地估价报告的一部分，提交给土地管理部门确认或备案，是政府对地价评估管理的需要，土地估价机构存档是自己业务需要。土地使用者有时候并不一定是委托评估方，而估价技术报告的作用主要是提交给委托评估方的，所以不正确。D、明确双方权利关系，没有这项内容。
11、土地使用权出让最高年限按用途确定正确的是( )。
A.居住用地70年
B.工业用地50年
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
D.商业、旅游、娱乐用地40年E.综合或其他用地40年
标准答案：A，B，C，D
解析：根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(1)居住用地70年;
(2)工业用地50年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(4)商业、旅游、娱乐用地40年;
(5)综合或其他用地50年。
12、 土地使用权出让最高年限按用途确定不正确的有( )。
A.居住用地50年
B.工业用地50年
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地40年
D.商业、旅游、娱乐用地40年
E.综合或其他用地40年
标准答案：A，C，E
解析：根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(1)居住用地70年;
(2)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(3)综合或其他用地50年。
13、土地估价报告的使用方向有哪几种( )。
A.价值依据
B.诉讼证据
C.记帐依据
D.价格依据
E.抵押依据
标准答案：A，B，C
解析：根据土地估价的目的，可以知道土地估价报告的使用方向应为价值依据、诉讼证据、记帐依据。
14、常见的土地估价目的有( )。
A.上市
B.抵押
C.转让
D.租赁
E.买卖
标准答案：A，B，C，D
解析：根据土地估价目的可以知道上市、抵押、转让、租赁。
15、通过城镇规划图，估价师可从中了解到以下哪项( )宗地所在地区域的规划限制。
A.容积率限制
B.建筑物高度限制
C.覆盖率限制
D.用途和利用限制
E.房屋所有权人
标准答案：A，B，C，D
解析：通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。
16、估价资料收集的方法主要有( )。
A.现场踏勘
B.私人获得
C.预测所得
D.从政府、专业团体、估价机构取得各种资料
E.买卖所得
标准答案：A，D
解析：估价资料收集的方法主要有现场踏勘、从政府、专业团体、估价机构取得各种资料。
17、以下属于其他辅助资料的是( )。
A.历史地价资料
B.地籍图
C.市政管线图
D.土地交易资料
E.城镇规划等有关资料
标准答案：A，E
解析：其他辅助资料资料收集时除了一些主要资料外，还需要收集一些辅助资料，包括：
1.历史地价资料;
2.有关经济指数及建筑材料价格变动指数;
3.土地开发和经营的政策法规、条例、规定;
4.有关土地房屋的税收种类、税率等;
5.城镇规划等有关资料。
土地估价师考试模拟真题及答案 2
问题：简述房地产估价的目的?
解答 ：
估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。
问题：简述房地产估价的时点?
解答 ：
估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，
问题：简述房地产估价的估价当事人?
解答 ：
估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的`提供者。
所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。
问题：简述房地产估价的对象?
解答 ：
估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，)也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
问题：简述房地产估价的依据?
解答 ：
估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《房屋征收评估办法》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。
问题：简述房地产估价的价值类型?
解答 ：
价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。
土地估价师考试模拟真题及答案 3
1.下列属于土地使用管制的事项有( )。
A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发
2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。
A.该房地产的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格高于50万元
D.该房地产的实际价格为50万元
E.该房地产不存在名义价格
3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的.专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易
4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
5市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。
A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装饰装修
6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。
A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在估价时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
8.在运用成本法时最主要的有( )。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有( )。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
10.根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。
A.直接资本化法
B.投资法
C.收益乘数法
D.利润法
E.现金流量折现法
11.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A.可接受性
B.保值增值性
C.现实社会需要程度
D.未来发展趋势
E.固定性
12.运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。
A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C.观察、分析时间序列，得出一定的模式
D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E.对未来的价格进行分析和预测
13.高层建筑地价分摊的方法有( )。
A.按建筑物价值进行分摊
B.按房地价值进行分摊
C.按土地价值进行分摊
D.按建筑面积进行分摊
E.按楼面地价进行分摊
14.影响房地产价格的经济因素主要有( )。
A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B.社会发展状况、房地产投机和城市化
C.财政收支及金融状况、利率
D.物价、汇率、居民收入
E.人口数量、行政隶属变更、居民收入
15.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。
A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰
C.分期实施的房屋拆，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D.房地产估价人员可以假定估价时点
E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点答案：
1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.
6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.
11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.
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