2017年土地估价师考试模拟试题及答案解析
一、单项选择题
1、 新增建设用地有偿使用费的本质是( )。
A.土地的取得成本构成之一
B.政府土地收益
C.土地资源税
D.土地流转税
标准答案：B
解析：基础考核点。新增建设用地土地有偿使用费，是指新增建设用地的平均土地纯收益。
2、 某国营百货公司，经批准进行企业改制。按照法律规定，政府通常应优先以( )作为该公司土地资产处置方式。
A.出让
B.授权经营
C.划拨
D.作价入股
标准答案： A
解析：法规考核点。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998年2月11日国家土地管理局局长办公会议审议通过，1998年2月17日国家土地管理局令第8号发布，自1998年3月1日起施行。)第三条规定，国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。
3、 依《国土资源听证规定》的有关规定，下列行为中，( )不需听证。
A.更新基准地价
B.制定区域性征地补偿标准
C.制定标定地价
D.修改矿产资源规划
标准答案：C
解析：法规考核点。《国土资源听证规定》规定，依照本规定具体办理听证事务的法制工作机构为听证机构;但实施需报政府批准的事项可以由其经办机构作为听证机构。本规定所称需报政府批准的事项，是指依法由本级人民政府批准后生效但主要由主管部门具体负责实施的事项，包括拟定或者修改基准地价、组织编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划、拟定或者修改区域性征地补偿标准、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案、拟定非农业建设占用基本农田方案等。
4、 根据现行规定，在确认征地调查结果时，对于地上附着物，当地土地管理部门应与( )共同确认调查结果。
A.产权人
B.使用人
C.占有人
D.集体经济组织
标准答案： A
解析：法规考核点。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十四条规定：“对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认。”关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知(国土资发〔2004〕238号)(十)确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
5、 某国土资源管理局准备于2007年10月25日以招标方式出让一块国有土地，按照规定，应该在2007年( )前发布。
A.10月18日
B.10月10日
C.10月5日
D.9月25日
标准答案：C
解析：法规考核点。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第八条规定，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
6、 2006年，某市政府拟征收100亩耕地用于公路建设，按规定，在组卷报批前需经过( )等程序。
A.二公告、一登记
B.告知、确认、依申请听证
C.告知、听证、调整规划
D.调查、登记、草签协议
标准答案：B
解析：法规考核点。《国土资源听证规定》第十九条有下列情形之一的，主管部门在作出决定之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：(一)较大数额罚款、责令停止违法勘查或者违法开采行为、吊销勘查许可证或者采矿许可证等行政处罚的;(二)国有土地使用权、探矿权、采矿权的许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的
7、 城市地价动态监测是政府宏观管理中( )的主要内容。
A.土地市场动态监测制度
B.土地价格评估制度
C.土地交易申报制度
D.土地利用动态监测制度
标准答案： A
解析：基础考核点。通过城市地价动态监测，可以调查城市地价的水平及变化趋势，及时向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和宏观调控土地市场提供决策依据。
8、 在协议出让过程中，某意向用地者认为出让方提出的价格明显高于土地市场价格，可提请( )进行出让价格争议裁决。
A.同级人民政府
B.省级国土资源行政主管部门
C.上一级国土资源行政主管部门
D.上一级人民政府
标准答案：C
解析：法规考核点。《协议出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资源部2006年5月31日以国土资发〔2006〕114号发布，2006年8月1日实施)规定，对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。
9、 关于当前我国土地管理工作的特点，下列说法不正确的是( )。
A.突出强调保护耕地
B.是进行宏观调控的手段之一
C.正在从重经济手段向重行政手段过渡
D.注重资源管理与资产管理
标准答案：C
解析：基础考核点。行政方法、经济方法、法律方法、技术方法各具特色，但又有各自的局限性，土地管理中必须综合运用上述方法，才能收到事半功倍的效果。.行政方法只有在它符合客观规律，反映人民群众利益时，才能在管理中发挥重要作用。
10、 关于我国基本农田的界定，下列说法最准确的是( )。
A.一定时期内，必须确保的最低耕地数量
B.必须永久确保的最低耕地数量
C.符合最基本条件的耕地
D.产值达到一定水平以上的耕地
二、多选题
1、《中华人民共和国物权法》规定，不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括( )。
A.单位共有
B.按份共有
C.个人共有
D.共同共有
E.单位与个人共有
标准答案： B, D
解析：法规考核点。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
2、在下列选项中，( )是编制土地利用总体规划的主要依据。
A.土地价格水平
B.土地供需状况
C.国民经济和社会发展规划
D.上一级土地利用总体规划
E.土地质量特征
标准答案： B,C, D
解析：法规考核点。《土地管理法》第十七条规定，“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。第十八条规定，下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。
3、甲通过转让获得一宗国有土地的土地使用权，并委托登记代理机构乙代办该宗地的变更登记手续，按照我国土地登记资料公开查询办法的有关规定，下列说法正确的是( )。
A.甲有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡
B.乙有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡
C.乙只有在甲的陪同下才可查询该宗地的地籍调查表
D.任何单位和个人都有权依公开查询办法查询该宗地的土地登记卡和宗地图
E.国家安全机关在任何情况下，都有权查询该宗地的地籍调查表
标准答案： A, B, D
解析：法规考核点。《土地登记资料公开查询办法》规定，单位和个人查询土地登记资料，可以自己查询，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。委托他人查询的，应当出具授权委托书。本办法所称土地登记资料，是指：(一)土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图;(二)原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。对前款第(一)项规定的土地登记结果，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。
4、下列指标中，可以用来衡量土地利用集约度的指标有( )。
A.人均建设用地
B.容积率
C.建设用地总量
D.地均CDP
E.人均GDP
标准答案： A, B, D
解析：基础考核点。目前由于各试点城市对城市土地集约利用内涵的理解不同，所以，各自设计的指标体系也有所不同。所有城市共同使用的指标：人均建设用地(平方米/人)：反映土地集约利用程度中土地利用强度。指城市总人口与建成区建设用地面积比。大多数城市共同使用的指标：建筑密度(福州市、南京市、包头市无此指标)：反映土地集约利用强度。建成区范围建筑占地面积/建成区面积×100%。城市总容积率(南京市无此指标)：反映土地集约利用强度。城市总建筑面积/城市建设用地面积×100%。地均工业产值(万元/平方公里)(福州市、长春市、包头市无此指标)：衡量单位土地的经济产出，以年均单位面积工业产值指标计算。地均社会消费品商品零售额(万元/平方公里)(福州市、天津市、包头市无此指标)：衡量单位土地的经济产出。具体以年均单位面积社会消费品零售总额指标反映。城市人口与用地弹性系数(天津市、南京市无此指标)：城市用地增长率/城市人口增长率。
5、耕地占补平衡考核以建设用地项目为单位进行，主要考核耕地补充方案中确定的补充耕地的数量和( )。
A.位置
B.质量
C.资金
D.地块大小
E.土地用途
标准答案： B,C
解析：法规考核点。国土资源部《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。
6、土地登记时，有( )等情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定。
A.土地权属争议尚未解决的
B.申请登记的土地不在本登记区的
C.土地违法行为尚未处理或者正在处理的
D.提供的材料不齐全的
E.土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的
标准答案： A,C
解析：法规考核点。此题已过时。《土地登记规则(修正)》第六十七条规定，有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：(一)土地权属争议尚未解决的;(二)土地违法行为尚未处理或者正在处理的;(三)依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的;(四)法律、法规规定暂缓登记的其他事项。
7、作为基本农田示范区，应具备的条件有( )。
A.具有一定的开发整理基础
B.具有稳定的承包经营关系
C.在本区域内具有代表性
D.具有较好的社会经济条件
E.基本农田保护工作比较扎实
标准答案： A,C, D,E
解析：法规考核点。《国土资源部关于开展设立基本农田保护示范区工作的通知》规定，示范区应当具备以下条件：(一)在本省(自治区、直辖市)内具有代表性。(二)在本省(自治区、直辖市)粮、棉、油生产中具有重要地位。(三)具有较好的经济社会条件。(四)具有一定的土地开发整理基础。(五)基本农田保护工作较为扎实。
8、按照现行政策，下列情况中，( )可以获准采取协议方式出让国有土地使用权。
A.汽车销售中心用地
B.商品房开发用地
C.公共建筑用地
D.工业用地
E.现状用地方式不变的情况下补办出让手续
标准答案：C,E
解析：法规考核点。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
9、建设用地开发是利用土地具有承载力和可提供操作空间的特点，把土地改造为( )的过程。
A.主要生产要素
B.主要生物产品
C.生产场地
D.生活场所
E.主要观赏对象
标准答案：C, D
解析：基础考核点。通过建设用地开发，把土地改造为生产场地、生活场所。
10、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，乡(镇)土地利用总体规划经依法批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政区域内予以公告。公告内容应当包括( )。
A.规划目标
B.规划期限与规划范围
C.地块用途
D.批准机关和批准日期
E.规划编制单位
标准答案： A, B,C, D
解析：法规考核点。《土地管理法实施条例》第十一条规定，乡(镇)土地利用总体规划经依法批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政区域内予以公告。公告应当包括下列内容：(一)规划目标;(二)规划期限;(三)规划范围;(四)地块用途;(五)批准机关和批准日期。
三、判断题
1、 按照《中华人民共和国物权法》的规定，工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。《物权法》并未规定“挂牌方式”出让。《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
2、 国有企业将其合法取得的国有土地使用权出租给其他个人或单位使用，并收取一定租金的行为称为国有土地租赁。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。一、《土地管理法实施管理条例》第二十九条:国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让;(二)国有土地租赁;(三)国有土地使用权作价出资或者入股。二、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998年2月17日国家土地局令第8号发布，1998年3月1日起施行)第三条第二款规定，本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时传让。
3、 根据我国现行法律的规定，农村集体土地不能买卖，所以其承包经营权不是一种物权，也不具有市场价值。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。《农村土地承包法》第四十九条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。《物权法》规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。土地承包经营权属于用益物权。
4、 对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。
标准答案： 正确
解析：基础考核点。土地的供应量是固定的，供应完全无弹性。它不受任何人为因素或社会经济因素的影响，数量固定不变，因而是无弹性供给。
5、 我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点。
标准答案： 正确
解析：基础考核点。我国土地资源中，土地面积绝对数量大，相对数量小。
6、 按照《中华人民共和国物权法》的规定，居住类出让土地使用权期满可以自动续期，免交土地出让金，不必重新签订出让合同。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。并未规定，“免交土地出让金，不必重新签订出让合同”。
四、分析题
1、 ××开发区成立于2001年，其区内土地已全部完成基础设施配套和平整。2007年5月，市国土资源局拟以租赁和出让的方式分别供应位于××开发区内的甲、乙两块工业用地。其中，对于地块甲，该市政府已于2006年7月与企业A签订了工业项目投资协议，确定了供地范围和年租金;2007年5月15日，市国土资源局以协议方式将甲地供应给A企业，以拍卖形式将乙地供应给B企业。在拍卖过程中，考虑到工业用地特殊性，仅对单位面积地价进行竞拍，B企业竞得后，根据其投资工业项目的具体特点，协商确定出让地块的具体面积。已知，甲地的协议年租金和乙地的拍卖成交价格分别为10元/平方米、532元/平方米(该开发区工业用地出让最低价标准为480元/平方米)。
1.关于甲乙两地块的供应方式，下列说法正确的是( )。
A.甲乙两地块均必须采取招标拍卖或挂牌方式供应，因此本案例中，国土资源局做法不符合规定
B.当没有第二家意向用地者时，由于没有竞争，两地块均可以以协议书方式供应
C.甲地的供应方式符合有关规定
D.乙地的供应方式不符合有关规定
2.关于两地块的供应价格(或租金)，下列说法正确的是( )。
A.乙地的出让价格远高于工业用地出让最低价标准，国土资源局的做法属于任意抬价行为
B.乙地的出让价格符合工业用地出让最低限价政策
C.甲地的租金不符合最低价标准，国土资源局的做法属于低价供应土地
D.甲地的租金只需协议双方同意即可，不受其他任何限制
3.关于乙地的拍卖过程，下列说法正确的是( )。
A.拍卖方确定的拍卖底价可以低于最低价标准，但成交价不得低于最低价标准
B.竞买人数不得低于三个，否则只能采取招标挂牌或协议方式出让乙地
C.拍卖过程中，只竞单位面积地价，后确定具体面积的方式不违反国有土地使用权出让规范的要求
D.如果拟以拍卖方式出让，有关部门必须在拍卖前组织用地预申请
4.关于甲地的协议租赁与乙地的拍卖出让两种供地方式的异同，下列说法正确的是( )。
A.均属于国有土地有偿使用的方式，在价格水平上不应有显著差异
B.协议租赁的'主要目的是低价吸引投资，租赁价格应当较低
C.拍卖出让的主要目的是实现土地价值的最大化，故其成交价格肯定高于同条件地块的协议出让价格
D.协议租赁适用于国家重点支持的行业用地，拍卖出让适用于国家限制用地的行业用地
5.根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的有关要求，乙地的出让文件中应当包括( )等内容。
A.拍卖出让公告及须知
B.宗地图
C.宗地规划指标要求
D.成交确认书
标准答案：C,A,B,C,D
解析：1.法规考核点。国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》规定，(国土资发[2007]78号)国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，但必须按照《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定，将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后，抓紧签订土地出让或租赁合同，并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的，应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。
适应工业项目用地特点，有针对性地组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让工作，要把握：采取灵活的方式，合理确定工业项目的用地面积。既可以确定出让地块面积后招标拍卖挂牌出让，也可以先不确定出让地块的具体面积，招标拍卖挂牌中通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者，然后再根据工业项目的类别、规模、土地使用标准等合理确定出让地块的具体面积。
2.法规考核点。国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别(详见附件2)相对应的最低价标准。对低于法定最高出让年期(50年)出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
3.法规考核点。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十条规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，明确增加了“用地预申请”这一环节。具体规定是：有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
4.法规考核点。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
5.法规考核点。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定，拍卖出让文件应当包括：(1)拍卖出让公告(2)拍卖竞买须知(3)竞买申请书(4)宗地界址图(5)宗地规划指标要求(6)成交确认书(7)国有土地使用权出让合同(8)其他相关文件。
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