土地估价师考试成本逼近法考点

2017土地估价师考试成本逼近法考点（汇总）

　　所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。下面是yjbys小编为大家带来的关于成本逼近法的知识，欢迎阅读。

　　考点1：成本逼近法概念

　　1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。

　　考点2：成本逼近法的基本公式

　　1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。

　　2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。

　　3、成本逼近法的基本公式即为：

　　土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。

　　考点3：成本逼近法估价步骤

　　一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：

　　1、确定土地取得费用

　　2、确定土地开发费用

　　3、计算税费;

　　4、计算投资利息：

　　5、计息投资利润

　　6、确定土地增值收益

　　7、计算、修正和确定土地估价结果。

　　考点4：土地取得费

　　1、 凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。总和不得超过30倍。

　　2、 土地取得费应是评估期日的重置费，按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

　　3、 由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，是依据原来用途下的土地收益，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的。

　　考点5：土地开发费

　　1、(1)基础设施配套费：通常以七通一平为标准计算;(2)公共事业建设配套费：这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一;(3)小区开发配套费：各地根据用地情况确定合理的项目标准。在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面的问题：一是应准确区分宗地内和宗地外的开发程度(由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内);二是宗地红线内外的开发程度不一致。应分摊费用=受益程度×设施总费用。

　　考点6：利息

　　(1)土地开发投资利息的概念：利息是资金的时间价值。依据《城镇土地估价规程》，确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年的，利息按复利计算。

　　(2)利息计息方式：土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期;开发费及税费利息可采用两种计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期的一半;二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。如果开发费是以当时收取的基础设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般需在土地开发前一次性支付，因此这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。

　　考点7：利润

　　(1)利润的计算依据：投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。土地开发利润一般为6%—10%。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费、相关税费，利润计算的关键是确定利润率和投资回报率。投资回报率的确定通常考虑三方面因素：土地用途、开发期的长短、区域经济环境。

　　(2)利润的计算方式：

　　投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率

　　考点8：土地增值

　　1、土地增值的求取可根据待估宗地的具体情况，选择以下方法：用土地成本价格乘以土地增值率来确定;参照类似土地开发项目的土地市场价格与其土地成本价格之间的差额确定。

　　2、土地增值收益计算公式：

　　土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率

　　考点9：土地价格修正与确定

　　1、公式：

　　土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　2、通过上述步骤计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行以下几方面的修正，最终确定估价结果：

　　(1)根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正;

　　(2)成本逼近法求取有限年期的土地使用价格时，应进行土地使用权年期修正。期年期修正系数公式： ;

　　(2.1)是否进行年期修正要具体分析：

　　一是当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正;

　　二是当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正;

　　三是当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。

　　(3)如果采用成本逼近法测算的是某一小区的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(道路、绿地)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式：

　　可出让土地的平均价格=土地总平均单价×(总土地面积/可出让的土地面积)

　　(4)宗地成熟度修正。

　　考点10：成本逼近法适用范围

　　1、成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例水多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同进，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。土地成本的增加并不一定会增加它的价值，尤其是土地实际成本的增加，不一定带来高的土地价格。

　　2、成本逼近法应注意的问题：

　　(1)土地取得费用、土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定的物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用时实际投入计算。

　　(2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。

　　(3)成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格时应慎重。

　　(4)不适用于建成区域已开发土地、商业及住宅用地的估价。

　　(5)成本逼近法以成本累加为途径，而成末高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。

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