土地估价师地籍与地籍管理
导语：遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。
一、地籍及其类别
(一)地籍的含义
地籍是记载土地位置、界址、数量、质量、用途(地类)和权属关系等基本状况的簿册。
地籍最早是为征税而建立的一种田赋清册或簿册。地籍为国家管理土地、取得有关土地资料、巩固土地制度、合理利用土地、制订经济计划的重要依据。
例题：地籍是记载土地( )等基本状况的簿册。
A.位置、界址 B.数量、质量 C.用途 D.权属关系
答案：A、B、C、D
分析：地籍是记载土地位置、界址、数量、质量、用途(地类)和权属关系等基本状况的簿册
(二)地籍的特点
地籍的空间性、法律性、精确性和连续性特点。
地籍的空间性是由土地空间位置的固定性所决定的。所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在地籍图册上标绘清楚，并做到图册与簿册的一致性。
地籍的法律性体现了地籍簿册(含图)的可靠性，
地籍资料的取得，一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段，从而保证了地籍的精确性。
地籍不是静态的，必须经常更新，保持资料的记载和数据统计的连续性，否则难以反映它的现势性。
(三)地籍的功能
1.地籍的税收功能
地籍的产生都与赋税有联系。在现代地籍中都记录了土地的权属、数量、用途、等级和价格，这为公平的赋税提供了基础。
2.地籍的产权保护功能 地籍的核心是权属。
3.地籍的土地正常交易维护功能
4.地籍的土地管理功能
地籍提供的资料为国家制定土地利用总体规划、实行用途管制、调整土地政策提供了基础资料，地籍是土地管理的基础。
5.地籍的多目标服务功能
(四)地籍的分类
人们可从地籍功能、地籍所完成的任务、地籍所记载的对象及地籍表现形式等角度给地籍分类。
1.按功能分类
地籍按功能分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。
(1)税收地籍。税收地籍主要内容包括纳税人的姓名、地址、土地面积以及为确定税率所需的土地等级。
(2)产权地籍。产权地籍最重要的任务是保护土地所有者、使用者的合法权益，保证土地交易的正常运行。产权地籍必须能准确反映宗地界址线、界址点的空间位置和宗地面积。
(3)多用途地籍。多用途地籍又称现代地籍，是税收地籍和产权地籍发展的结果，其任务不只是为税收和土地登记服务，还为科学管理、利用和保护土地提供重要的基础资料。
2.按建立的时序分类
地籍按建立的时序分为初始地籍和日常地籍。
(1)初始地籍。初始地籍是指在一定时期内对某行政辖区内的全部土地进行全面调查后建立的地籍。
(2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍为基础，针对日常土地数量、质量、权属、用途等状况的变化进行修正、补充和更正的地籍。
3.按所记载的对象分类
地籍按记载的对象分为农村地籍和城镇地籍。
(1)城镇地籍。它以宗地作为地籍单元。
(2)农村地籍。以自然村作为权属单元。
4.按表现形式分类
地籍按表现形式分为常规地籍和数字地籍。
(1)常规地籍。以图、表、卡、册所表示的地籍称为常规地籍。
(2)数字地籍。由于计算机的广泛使用，常规的图、表、卡、册都可以数字形式存贮在存贮介质中。数字地籍是现代地籍的发展方向。
二、地籍管理
(一)地籍管理的含义
地籍管理，是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的行政措施。地籍管理亦称为地籍工作。
土地权属管理是地籍管理的核心。
例题：判断题：土地权属管理是地籍管理的核心( r )
分析：土地权属管理是地籍管理的核心
(二)地籍管理的基本内容
根据《土地管理法》，我国目前的地籍管理主要包括以下几个方面的内容：
1.土地调查
根据调查内容的重点不同，土地调查可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查三种类型。
2.土地登记
3.土地统计
4.地籍档案管理
上述诸项工作有一定的独立性，但又是相互衔接和联系的，它们共同组成了地籍工作体系。
(三)地籍管理的原则
1.地籍管理必须按照国家规定的统一法规制度实施
2.保证地籍资料的可靠性和准确性
3.保证地籍资料的概括性和完整性
地籍资料完整性是指地籍管理涉及的空间地域范围应该是其管辖区全部土地。地籍资料的概括性是指地籍资料内容包含所需的全部资料。
4.保证地籍资料的系统性、连续性和现势性
实现土地管理的上述目标，就要综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。
1.法律方法
法律方法是管理者通过贯彻、执行有关土地的法规，调整人们在土地开发、利用、保护、整治过程中所发生的各种土地关系，规定人们行动必须遵守的准则来进行管理的方法。
在土地管理中运用法律方法，主要是运用立法和司法手段，来巩固和调整各方面的土地关系，规范社会的用地行为。
制定法律必须正确认识和真实反映事物本身的客观规律。
法律方法比行政方法具有更大的强制性，严肃性和权威性。
2.经济方法
经济方法指管理者通过税收、市场机制、实行土地有偿使用制度等调控土地的分配和再分配，从而达到土地资源的优化配置和合理使用。
这是一种导向的间接控制方法。
经济杠杆是经济方法的工具，在调节经济利益、实现管理目标方面发挥着重要作用。
常用的经济杠杆有：地租地价杠杆、财政杠杆、金融杠杆和税收杠杆。
3.行政方法
行政方法依靠行政权力，具有权威性、强制性、单一性和无偿性等特点。
对于土地管理而言，行政方法主要通过土地调查、统计、登记、用地审批、计划、监督检查等措施组织土地的利用和保护。
土地的登记和分类统计是一种行政手段。
4.技术方法
技术方法是管理者按照土地的自然、经济规律，运用遥感、地理信息系统、GPS等高科技数字化技术、系统工程、土地规划等来执行管理职能的方法。
土地调查、土地信息与土地评价等是土地管理的技术手段，是一项为土地管理提供土地面积、类型、质量、分布、价格和权属等资料的基础性工作。
综上可见，行政方法、经济方法、法律方法、技术方法各具特色，但又有各自的局限性，土地管理中必须综合运用上述方法，才能收到事半功倍的效果。
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