土地估价的基本理论

土地估价的基本理论

　　土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。下面是小编帮大家整理的土地估价的基本理论，欢迎大家分享。

　　土地估价的基本理论

　　第一节 地租的概念及表现形式

　　地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。后一句是一切形式地租的共同点。

　　根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。

　　资产阶级经济学对地租有两个方面的定义，按照定义把地租分为契约地租(商业地租)和经济地租(理论地租)两类。近代西方经济学扩充了地租概念，将其分为广义地租和狭义地租。

　　第二节 马克思主义地租地价理论(本章重点)

　　1、概念和特点

　　资本主义地租以土地私有制为前提，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。

　　2、级差地租理论的基本内容

　　(1)级差地租的概念。指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。级差地租形成的自然条件、原因和源泉。

　　(2)级差地租的形式及产生条件。按形成基础不同，马克思把级差地租分为两种形式：级差地租ⅰ和级差地租ⅱ。

　　3、绝对地租理论的基本内容(联系级差地租复习)

　　绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。它的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。

　　4、垄断地租

　　由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人创造的价值。

　　5、矿山地租

　　指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。

　　6、建筑地段地租

　　指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。

　　第三节 西方地租地价理论

　　1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论

　　(1)威廉配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。

　　(2)弗朗斯瓦魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。

　　(3)亚当斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。

　　(4)大卫李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租(丰度地租、位置地租、资本地租)。

　　2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论

　　(1)法国的让巴蒂斯特萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。

　　(2)美国的托马斯罗伯特马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因。

　　3、西方新古典主义城市地租理论

　　(1)新古典主义关于地租、地价论述的几个特点

　　(2)政策因素与地租和地价

　　包括土地利用规划(实质性规划政策和程序性规划政策)和城市基础设施政策

　　(3)地租模型——阿兰索的地租模型

　　突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法

　　通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭(企业)的区位平衡

　　土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式

　　对阿兰索地租模型的评价

　　第四节 地租理论在土地估价中的指导作用

　　1、绝对地租是土地价格存在的根源

　　2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

　　3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因

　　第五节 区位理论

　　1、土地区位的概念

　　区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现

　　2、农业区位论——杜能

　　(1)杜能“孤立国”理论的前提;(2)杜能区位理论的基本经济分析p+t=v-e=k(k表示常数);(3)杜能圈：六种耕作制度 ; (4)杜能圈的修整模型

　　3、工业区位理论——韦伯

　　(1)基本假设

　　(2)关于运输成本定向工业区位的分析

　　绝对重量、相对重量、原料指数

　　(3)劳工成本影响工业区位趋向的分析

　　(4)聚集与分散因素影响工业区位的分析

　　4、中心地理理论——克里斯塔勒

　　(1)几个基本概念 (2)假设条件 (3)六边形市场区

　　(4)市场等级序列(5)中心地体系的基本模型

　　市场原则——k=3

　　交通原则——k=4

　　行政原则——k=7

　　5、影响土地区位的主要因素

　　(1)社会经济因素

　　包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等

　　(2)自然因素

　　包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等

　　(3)行政因素：城镇规划

　　6、区位理论在土地估价中的作用

　　(1)区位是决定城市土地利用价值的重要因素

　　(2)区位是衡量地租、地价的主要标尺

　　拓展：土地附着物的估价

　　土地定着物估价是指对依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上地下管线、坟墓等，青苗、树木、鱼塘等土地定着物的估价。一般而言，土地定着物的估价发生在土地所有权或使用权发生转移的过程中，例如土地征用、拆迁等，此时需要对土地定着物进行估价。

　　土地附着物估价的基本方法

　　1、 土地定着物估价的基本方法：

　　(1) 补偿标准法：在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地定着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估即补偿标准法。

　　(2) 比较法：收集补偿案例、同估价对象进行比较并进行各种因素修正，最后得到估价对象的价格。

　　(3) 成本法：从成本的角度去考虑土地定着物的价值，即土地定着物的拥有者花费了多少成本建造、制造或创造，从而形成该土地定着物。在采用成本法评估土地附着物时，其成本包括投入的资金成本、资金利息，以及是否存在相关税费等。

　　(4) 收益补偿法：在采用收益补偿法进行评估时，重要的是确定纯收益及收益年限。一般来说青苗补偿费的标准是，一般农作物最高按一季产值计算，果树类一般按剩余挂果年限确定。收益补偿法与收益还原法不同，因为土地定着物的收益补偿法更多的体现的是一种补偿性质。

　　土地附着物种类及价格特征

　　1、 土地定着物种类：土地定着物包含地上附着物和地下附着物，其中地上附着物包括各类建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘，地下附着物包括地下管线、坟墓、水井。

　　2、 土地定着物价格特征：

　　(1) 一般不包含所占用土地的价值;

　　(2) 更多的是体现一种补偿性质。

　　考点3：土地附着物估价的基本原则

　　1、 土地定着物估价的基本原则包括：

　　(1) 合法原则;

　　(2) 公平原则;

　　(3) 替代原则;

　　(4) 有则补之，无则不补原则和属谁补谁原则。

　　不同土地附着物估价的程序

　　1、 土地定着物估价的程度：土地定着物估价的程序与土地估价、建筑物估价的程序基本一致，即：

　　(1) 获取估价业务;

　　(2) 受理估价委托及明确估价基本事项;

　　(3) 拟定估价作业方案;

　　(4) 收集估价所需资料;

　　(5) 实地查勘估价对象;

　　(6) 选定估价方法测算;

　　(7) 确定估价结果;

　　(8) 撰写估价报告;

　　(9) 审核估价报告;

　　(10) 出具估价报告;

　　(11) 估价资料归档。

　　2、 进行土地定着物估价的注意事项：

　　(1) 实地查勘一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘土地定着物的产权人陪同，将有关问题、情况和数据记录在实地查勘记录表上。

　　(2) 当出现委托人与被查勘土地定着物的产权人有利益冲突时，可要求委托人与产权人事先做好沟通，或者是自己向产权人说明情况，争取理解。

　　(3) 实地查勘记录表在查勘后，必须有相关人员的签字认可，倘若被查勘土地定着物的产权人不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作说明。

　　(4) 评估人员要在估价报告中对土地定着物的合法性进行说明，同时对实地查勘的情况也要进行说明。

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