二手房交易流程「完整」

时间：2024-06-06 07:28:36 房产置业顾问我要投稿

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2017年二手房交易流程「完整」

　　二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。下面小编准备了关于二手房交易流程，提供给大家参考!

　　一、找房

　　购房者通过网络、中介公司等途径查找房源。

　　二、看房

　　1.房屋：(1)看绿化(2)看结构及布局(3)看价格(4)看日照(5)看通风(6)看隔音(7)看私密性(8)看面积

　　2.小区：

　　(1)物业管理(2)环境(3)学位、商业、医疗、交通配套(4)地理位置(5)升值空间

　　3.历史：

　　1.业主出售原因;2.房屋以往经历

　　三、查册(1工作日)

　　查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。

　　查册所需资料：

　　(1)身份证

　　(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

　　查册费用：

　　(1)产权基本情况 30元

　　(2)抵押登记情况 40元

　　(3)查封情况 30元

　　注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。

　　四、签三方合同和网签合同(1工作日)

　　依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容：

　　1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。

　　2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

　　3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

　　4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

　　5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。

　　6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。

　　7.合同的变更与转让。

　　8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有关的补充协议的约定。

　　注意事项：合同约定主要产权;楼价;定金;付款方式;付款条件;履行期限;交楼时间;办理相关手续时间;违约方式;违约责任等。

　　五、公证

　　六、赎契

　　七、评估(1个工作日)

　　房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批;银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。

　　注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

　　八、签房屋申请贷款合同(1工作日)：

　　购房者和业主去银行签存量房买卖合同，购房者打款(业主欠银行的抵押款)给业主账户。

　　贷款是指：贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。

　　房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。

　　银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。

　　九、银行同意贷款通知书(按贷种类审批通过1工作日出同贷书)

　　银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。

　　注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

　　十、涂销和递件(1工作日)

　　涂销和递件最好同时申请，可节约时间。涂销抵押就是偿还银行贷款，然后取消房产抵押登记。

　　产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同(需提前网上预签约)后当天涂销和递件，出税单。

　　递件需要准备的材料：

　　卖方：

　　1、身份证(夫妻双方);2、房产证;3、户口本;4、婚姻证明;5、有关房子的其他资料(原发票等)

　　买方：

　　1、身份证(夫妻双方);2、户口本(夫妻双方)3、婚姻证明;4、小孩的户口簿;5、未成年小孩的出生证明;6、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明7、网签合同(当场打印)

　　注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。

　　十一、完税过户(1工作日)

　　递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执(上面会写明出新证日期)

　　房管局缴交税种及费用：

　　1.契税：

　　a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);

　　b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);

　　c)管局报批价x3% 二次以上购房或购房面积144平方以上;

　　2.个人所得税：

　　管局报批价x1% 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征;

　　3.营业税：

　　管局报批价x5.6% 房产证满5年免征;

　　4.土地交易服务费：

　　房产证建筑面积x6元/㎡;

　　5.产权登记费：

　　个人产权50元二个人产权80元;

　　注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执。

　　十二、出新证(7个工作日)

　　经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖了个印花税的章、核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。

　　出新证费用：5元印花税

　　十三、归档(5个工作日)

　　交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度，查到了“档案处理完毕，可供利用”，说明已归档。

　　十四、入押(1个工作日)

　　房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介在交易中心，带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费，按手印，还有摄像留影，交易中心收下了入押的资料，出回执(上面会写明出押日期)。

　　抵押登记费用：抵押登记费80元/套。

　　十五、出押(7个工作日)

　　出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。出押其实就是出房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。购房者和贷款银行的人到交易中心，交5元房产他项权证的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。

　　他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

　　出押费用：房产他项权证的印花税5元。

　　十六、公积金放款审批(10-15个工作日)

　　公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款(商业贷款不需要公积金放款审批)。

　　十七、放款(1-3个工作日)

　　据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。

　　购房者先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款，公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。

　　注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况;公积金不受银行额度影响。

　　十八、收房(1个工作日)

　　卖买双方交接房屋，钥匙，门禁卡;包括合约附带家私家电，维修基金等;办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。

　　去物管办理了水、物业过户需要提前抄好水电表读数;有线电视过户需要去省有线电视;电费过户需要到电力公司办理了下个月的电扣款的账号变更。

　　注意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用要核实缴清。

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