税法知识之关于土地增值税
土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。下面是小编为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认
土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
(三)房地产开发费用；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：
(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
合法有效凭证，是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明；
4.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
(四)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(六)纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，属于多个房地产项目(含分期项目)的除取得土地使用权所支付的金额外的其他共同成本费用按可售建筑面积计算分摊。
纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。
(七)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
同一清算项目，扣除项目金额按照可售建筑面积计算分摊。
(一)可扣除项目金额的归集，按照可售建筑面积计算单位建筑面积扣除项目金额，并据以计算清算已售部分和未售部分的扣除项目金额；
(二)分期开发房地产项目的，各分期清算项目的扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
分期开发房地产项目的，各分期项目的清算方式应当保持一致。
纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，予以扣除。
同一个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。
纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额。
纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。
拆迁补偿费应当是实际发生的，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应当一一对应。
纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照规定确认收入，同时将此确认为房地产项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
纳税人采取异地安置，异地安置的房产属于自行开发建造的，房产价值按照规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
前期工程费、基础设施费应当是真实发生的，虚列的前期工程费、基础设施费不予扣除。
纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合法律、法规要求。
建筑安装工程费实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，并已取得合法有效票据。
纳税人采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在计算土地增值税时，取得建筑安装施工企业开具的符合要求的发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不予扣除。
税务机关可参照同期同类开发项目单位面积平均建安成本或建设部门定期公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性。
税务机关应当重点关注纳税人发生的装修支出。
纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。
纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合规定。
纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。
纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。
税务机关应当重点关注公共配套设施费。
(一)公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。
因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具书面证明的，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明。
(二)预提的公共配套设施费不允许扣除。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
(三)纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照规定应由纳税人承担并缴纳的首期专项维修资金，并取得合法有效票据的，予以扣除。
(四)公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。
税务机关应当重点关注开发间接费用。
(一)开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
(二)开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用应按照现行企业会计准则或会计制度的规定分别核算。
税务机关应当重点关注房地产开发费用。
(一)金融机构，是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。
(二)税务机关在审核时，应当关注纳税人清算时是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。
(三)能够按转让房地产项目计算分摊是指纳税人能够按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定准确核算不同开发项目应当予以资本化的利息。
(四)同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率，但该利率应当符合法律规定。
(五)纳税人清算时据实列支利息支出的，税务机关应当审核其提供的贷款合同、利息结算单据或发票的完整性、真实性。
(六)纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息、罚款等款项，不得作为利息支出扣除。
(七)全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，代收费用并入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不计入扣除项目金额。
主管税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
主管税务机关应当关注企业大额应收、应付款余额以及发生额，审核交易行为是否真实，是否存在隐瞒收入、虚列成本费用的情形。 土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的；不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额，按照纳税人实际支付的土地出让金及按国家统一规定缴纳的有关费用填写；其他扣除项目按照房地产开发企业实际发生的各项开发成本的具体数额填写。
进项税额不得抵扣，包含在开发成本中的，可作为扣除项目进行扣除，如作为增值税进项税额已在销项税额中抵扣的，不再作为扣除项目计算扣除。
从事房地产开发的纳税人在土地增值税清算时，转让房地产有关的税金，按照纳税人转让房地产时实际缴纳的税金数额(不包含增值税)填写。
拓展：
土地增值税计算方法
计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法，土地增值税计算公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
土地增值税税率怎么算
计算公式：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
计算方法：
和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：
按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的`部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、 未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：
(1)以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
(2)征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
(3)实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
(4)实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
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