新城开发资本运作

新城开发资本运作

　　引导语：要求未来投融资规划过程必须更多关注后端资金缺口解决方案的统筹设计，积极引入资本运作理念，借助平台公司的市场主体身份导入社会资本，提升新城开发的市场参与度。

　　资本运作的概念界定

　　从广义上来说，资本运作是指是指以资本增值最大化为根本目的，以价值管理为特征，通过企业全部资本与生产要素的优化配置和产业机构的动态调整，对企业的全部资本进行有效运营的一种经营方式。具体而言，资本运作是以价值化、证券化了的资本为基础，以资本市场为主要活动场所，通过收购、兼并、战略联盟、股份回购、企业分立、资产剥离、资产重组、破产重组、债转股、托管经营、参股、控股、交易、转让等各种途径优化资本配置，提高资本运营效率和效益，以实现最大限度增值目标的一种经营方式。

　　新城开发引入资本运作的必要性

　　经济危机持续发酵与政府宏观调控的互动对后续的城镇化产生了一系列的影响，地方政府虽然动力有余，但是面临整体经济增速下滑、财政赤字上升、地方债务剧增、土地资源不足的各种问题，地方财政资金实力往往有所弱化;旧有的城镇化进程导致了一系列的资源分配和环境生态问题，传统土地财政越来越体现出其促动社会稳定的不安分因素的消极作用，同时新型城镇化的推进需要持续不断的长期投入，抛弃土地财政的做法与巨额的资金需求产生了一定的冲突。因此在未来新城建设开发过程中，必须通过资本运作过程推动和吸引社会资本深度参与新型城镇化。

　　传统新城开发投融资规划在进行先期整体的评估和测算工作之后，作为对未来新区土地定价的基本依据。然而规划针对现金流模拟可能产生的短期或中远期资金缺口，往往仅仅进行简单或单一融资模式或手段的阐述，因此在规划实施过程一旦出现财政实力薄弱、资本储备不足、融资人才缺乏等情况下极有可能发生新区建设暂时中断或迟滞的失败案例，因此必须提前布局，在投融资规划阶段的新城开发建设与土地时序设计之后，借助对资本运作具体手段方式以及建设资金期限匹配的综合分析，以新城开发主体为对象，统筹设计能够实现开发收支静态平衡、动态价值最大化、可持续平衡发展的资本运作方案。

　　城投公司——新城开发资本运作的优先主体

　　新城开发是一项复杂的系统工程，资本运作同样是一项复杂的系统工程，为了继续保持新城开发过程中的政府引导作用，应当确立城投公司作为未来新城开发资本运作的首选主体，利用城投公司这一市场主体的形式与资本市场各个参与主体积极合作，不断吸纳社会资本力量，同时借助相关特权保留对新城开发的主导参与地位，最大化提升政府投入对资本市场的杠杆撬动和国有资本的保值增值。

　　城投公司作为地方政府控制的长期进行城市建设投资的市场主体，借助区域垄断身份，在城市建设成本节约和经营运作城市资产资源方面积累了大量经验，有助于提升未来新城开发的建设效率和成本效益。同时，融资职能是城投公司的基本属性定位，依赖于深厚的政府背景和庞大的资产规模，城投公司注定拥有比一般本土企业更强的资本市场的参与能力和议价能力。总而言之，城投公司兼具政府意志和市场思维，更懂城市建设，更懂资产管理，更懂资本运作。

　　新城开发资本运作的内涵要求

　　新城开发投融资规划的后续实施离不开资本运作的全过程支持，而新城开发资本运作实力的不断提升需要从主体建设、信用建设、金融创新三个方面进行持续优化。

　　(1)主体建设

　　城投公司作为新城开发的市场主体，必须以资本市场要求为标杆不断强化自身建设，坚持经营能力、管理能力、资本能力同步发展，科学编制和确立公司战略规划与业务经营板块路线，建立健全公司治

　　理体系、集团管控模式和管理制度体系，强化公司资本市场团队建设，严格公司资本结构的适度弹性管理，有序实现城投公司的规范运作，提升整体资本运作能力。

　　(2)信用建设

　　主体信用是资本市场的通行证，未来资本运作必须建立在足够的信用基础之上。由于新城开发的长期性和艰巨性，地方政府与城投公司需要默契配合，按照新城开发进程共同打造全面的信用资源体系。一般拥有地方政府授权的城投公司往往能够轻松获取基础税源、财政收入、政府组织增信作为新城开发的核心性信用资源;同时借助于开发主体运作培育和地方政府政策支持，逐步实现政策性资金信贷、商业信贷、债券市场融资等杠杆性信用资源和综合收费机制、政府补贴与差额增信、社会资本引入等保障性信用资源的规模扩张;进而以市场主体身份不断发展股票市场融资、证券化市场融资、私人理财市场融资、私募基础设施基金等市场出口性信用资源，而一旦新城开发进入可持续发展状态，地区经济税基扩大、区域整合配套能力加强、全局性国强民富都是城投公司参与资本市场的整体性信用保护屏障，也是核心信用资源扩张的基础。

　　(3)金融创新

　　新城开发投融资规划引入资本运作的本质目的是解决建设过程中的期限错配和成本浪费问题，城投公司应当根据新城开发的项目建设内容和资金测算结论进行综合分析，借助于资本市场的金融创新理念，与金融中介机构密切合作，通过股权融资、债券融资、夹层融资、

　　项目融资不同类别内容的组合创新与设计创新，建立并完善与新城开发周期相匹配的资金供给体系，同时利用创新过程有力拓展融资渠道和融资模式，为新城开发过程中的项目资金筹措提供了一定的选择基础与协调基础，有助于新城开发的整体资金成本节约，并通过二次系统优化推动新城开发运作价值最大化过程的实现。

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