资产评估法对房地产估价机构影响、发展与建议

时间：2024-08-08 11:18:37 资产评估师我要投稿

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　　资产评估法即将在2016年12月1日正式实施，对于房地产估价机构而言，需要调整的地方挺多的。下面是yjbys小编为大家带来的关于资产评估法对房地产估价机构影响、发展与建议的知识，欢迎阅读。

资产评估法对房地产估价机构影响、发展与建议

　　资产评估法对于房地产估价机构的影响

　　1 对估价机构设立、资质等的影响

　　总体来说，资产评估法的出台，将评估行业的规格提高了一个层次，更加严肃，有法可依。资产评估法对于资产评估机构而言，基本没有什么变化，但是对于房地产估价机构却是有很大影响的。下表中简要列出一些《房地产估价机构管理办法》和《资产评估法》影响到估价机构设立和发展的主要地方。

　　这里面影响最大的，当属对估价机构资质、估价师数量和股东要求这几项。资产评估法没有提到资质问题，因此未来估价机构的一二三级资质是否还延续是个需要关注的问题。最关键的是要成立估价机构，法律要求必须8名评估师。国内目前还有接近2400多家三级资质(含三级暂定资质)，这些机构只有3名评估师，他们必然会因不符合法定估价机构设立最低要求而被淘汰。这些机构是这次资产评估法首当其冲、必须立刻马上作出应对的估价机构。刻不容缓!

　　2 对估价机构执业风险的影响

　　资产评估法规定评估专业人员应“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”，评估专业人员应“收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证”。核查、验证委托方提供的资料，对于估价师而言是非常困难，还需要委托方提供财务会计信息，这在以往是比较少见的。因此这两条法律规定大大增加了评估师、评估机构的工作难度和执业风险。

　　3 分支机构的设立

　　资产评估法没有提及这个问题。《资产评估机构审批和监督管理办法》要求，资产评估公司设立分支机构，总公司必须拥有20名以上资产评估师，分公司配备6名以上资产评估师。根据《房地产估价机构管理办法》，只有一级资质的估价机构(最少15名估价师)方可设立分支机构，分支机构必须有3名估价师。这一点二者的要求大同小异。既然资产评估法没有提到分支机构的设立要求，现实当中房地产估价机构和资产评估机构又都按照各自行业管理办法的要求设立和管理分支机构，因此笔者猜测分支机构的设立肯定会得到保留。分支机构的设立和管理方式会结合目前的资产评估法进行微调，应该不会有大变化。但毕竟还是存在调整风险的。

　　房地产估价机构发展预测

　　资产评估法实施后，8名不同类别组成的评估师就可以取得综合评估资质，换句话说，对于房地产估价机构的准入门槛既是提高了(从3名提高到8名方可成立估价机构)，又是大大降低了(综合资质，8名评估师中只要有2名房地产估价师即可)。加上互联网加、人工智能高度发展的影响，未来评估行业市场竞争将越发激烈，对机构专业性的要求越来越高，市场细分也就越发明显。因此，未来必然要分出大型综合性机构、中型专业性机构和小型地方机构。

　　大型综合性机构就是各类牌照齐全，布局全国、业务类型全面的全国性机构，在业内具有很高市场份额、客户资源、知名度和话语权，占领着评估业务的中高端领域，如目前国内排名前十的估价机构。当然，尽管是大型综合性机构，业务品种全面，但是不同的机构还是会有自己的深耕区域和优势领域，比如世联、国策和戴德梁行，优势就是全国化、标准化;而首佳和上海城市则是本土化深耕。随着大型综合性机构的不断扩张，向外的跨界多元化也将是未来的发展方向之一。

　　中型专业性机构将在某一专业领域深耕，比如企业并购领域、酒店地产评估、商业地产评估等某一领域，进行非常深入的研究，拥有该领域内比较大的市场份额和知名度，在主要核心城市拥有分支机构。此类机构主要承接专业领域内的评估业务，比如HVS，就只承接与酒店有关的评估业务，并以此向纵深拓展提供延伸服务。此类方向应该是大多数估价机构未来5-10年的重点发展方向之一。

　　小型地方机构熟悉本土的市场情况，法律法规等，主要依靠本土的资源优势、成本优势等来开展业务，求得生存。可以差异化发展成为地方某一领域的专业性机构。

　　跨界大鳄入侵。行业外的大鳄比如搜房、58同城、链家也将可能跨界入侵，他们的海量数据优势是评估机构很难抗衡的。搜房已经进入评估领域。以搜房互联网公司的运作手法，也不排除出现评估行业的UBER模式，提供平台，允许估价师在该平台上承揽评估业务。

　　资产评估法出台后对房地产估价机构发展的一些建议

　　互联网加下各行各业快速淘汰、更替、重构，房地产估价行业也不例外。行业内部竞争激烈，行业外大鳄觊觎。估价机构本就生存艰难，资产评估法的出台，无疑加剧了这种不利局面。业内的共识是资产评估机构更容易进入房地产估价领域，而房地产机构却难以进入资产评估领域。如果房地产估价机构自己不发展，那么资产评估机构就可能吞并现有的房地产估价机构。估价机构如何快速做大做强，提高行业影响力，是迫在眉睫的一件事情。从这一点上看，资产评估法的出台，对于房地产估价行业而言，其实是一种倒逼，逼着你发展，短期痛，远期则未必是坏事。因此估价机构有必要未雨绸缪，提前做好应对措施。

　　1 小型机构的出路

　　三级机构、三级暂定机构的出路很明确，要么和别的机构合并，增加评估师数量进行升级，要么加盟成为其他品牌机构的分支机构，否则，资产评估法实施之日，就是灭顶之灾。为了分析这件事情的影响，笔者随意挑选了10个城市进行统计。统计结果发现10个城市平均有41%的估价机构达不到资产评估法要求的评估师人数，经济发达城市这个问题不严重，但是经济欠发达地区的三级机构和三级暂定机构数量多，而且占比大。

　　从上表可以看出，占比超过50%的城市有青海、湖北、黑龙江、陕西，这些城市将有一半机构必须整合或是被淘汰，未来也是评估师需求量及其大的地方。

　　三级机构避免被淘汰的办法就是增加估价师数量到8名。根据资产评估法，只要8名评估师就可以成立综合资质的评估机构，因此可以增加房地产估价师，也可以增加土地估价师、机动车评估师、资产评估师等等。还可以在评估领域跨行业合并，比如和一家机动车评估机构合并或是跟某土地估价机构合并。跟国内的大型房地产估价机构合作，成为该机构在地方的分支机构，也未尝不是出路之一。

　　2 二级资质估价机构未来发展建议

　　二级资质的评估机构在估价师数量上刚好符合资产评估法的要求，但短期内升级到一级资质不是一件容易的事情。资产评估法也未提到是否有资质区分一说。

　　从资产评估机构管理的角度，资产评估机构分为两类型，一种是普通资产评估机构，另一种是具有证券资格的资产评估机构。普通资质的资产评估机构8人以上即可，但是如果要设立分公司，则总公司必须具有20名以上评估师;证券资格的资产评估机构则需要30名评估师。

　　资产评估法出台之前，《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。资产评估法出台后没有提到资质级别，因此资质级别有可能会取消。但是有资产评估机构如此管理的先例，即便是资质等级取消，也有可能会从估价师人数上限制执业范围。这样既保留了原有的竞争格局，不至于发生大的行业变化，又符合资产评估法的要求。

　　资产评估法出台之前，取得估价机构一级资质既需要估价师人数符合要求，又需要3年等待期。现在如果资质等级取消了，对于二级机构则是好消息。因为他们只需要配备足够的房地产估价师即可从事各类业务，相当于提前取得一级资质。因此，建议二级资质估价机构抓紧进行估价师人员配备。

　　3 一级资质机构未来发展建议

　　一级机构是估价行业资质最高的机构，各方面实力强，在地方又有很强的话语权，也是个联盟机构比如中估联盟、云估价、中房评、云房数据、智地数据等的合作和争夺对象之一。中估联盟的加盟条件之一就是必须具备房地产估价一级资质或是土地A级资质;云估价则的加盟条件则要求估价机构在全国或是区域市场有良好的口碑品牌。因此，一级机构的发展之路相对比较顺利，可选择的机会比较多。可以选择专业性发展之路，也可以选择扩区域发展或是多元化发展，根据各自的需求和专业、领域优势进行规划。

　　4 复合型人才储备与培养

　　大型资产评估机构、房地产估价机构一般都拥有房地产估价、土地估价、资产评估等资质，业务交叉。而且，资产评估法又提出只需要8名不同专业的评估师即可取得跨专业的综合资质。可以想象，跨专业、复合型技术人才应该是未来几年的重大争夺对象之一。因此建议估价机构抓紧在此类人才上的储备、培养和布局，以应对未来跨领域竞争的人才短缺。

　　5 建立职业风险基金

　　资产评估法第21条提到“评估机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制”。鉴于资产评估法提高的评估师和评估机构的执业难度和执业风险，为了保护评估师和评估机构，非常有必要建立职业风险基。

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