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城市综合体如何实现价值最大化
判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这才是城市综合体发展的最大的价值的体现。
地产知行者提示：城市综合体从产品功能形态来讲一般包括有五种——酒店、写字楼、商业、公寓和住宅。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel(酒店)、office(写字楼)、park(公园)、shoppingmall(购物中心)、convention(会议中心、会展中心)、apartment(公寓)首个字母的缩写。
城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心，到今天差不多20年了，它的时间价值和资产价值无与伦比!
城市综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济及文化的增长极;更作为一种成功的商业模式被投资 商和开发商所青睐。而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。
城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。
地产知行者经常说的：一个城市综合体至少需要组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以说是浓缩的都市。
城市综合体的多重价值
一个城市综合体应该说具备五重的价值空间：
一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金;
二是酒店商业持续经营和租金的回报;
三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业(资产)评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值;
第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现;
第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。
城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。
所以地产知行者提醒——判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这才是城市综合体发展的最大的价值的体现。
城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和品牌形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑就会最大化。
而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值能否最大化?附加值的体现则更是综合能力的表现。
但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和资本市场等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时也是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择、特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏等都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。
不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化，如一个城市由于缺乏优秀的旅游资源、旅游人口尤其是高端外来人群少可能就不适合开发星级尤其五星级酒店，而另一座城市流通和商贸落后，一传统产业为主，商务人群少，写字楼的体量就要保守控制。同样换一个城市要么购买力和消费力不足，要么资源类快速积累财富，但文化和时尚远远没有跟上，建太大或高端的商业中心风险巨大。不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。
城市综合体的作用和意义
在中国为什么政府、市长愿意做城市综合体?开发商为什么会做城市综合体?投资者和消费者为什么愿意投资城市综合体或去消费?
地产知行者根据所见所闻、所经历浅释：
政府、市长愿意做综合体，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求;拉动区域经济和文化的发展。
开发商为什么会做综合体，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资 模型，尤其在中国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地解决变现和运营的的矛盾。
投资者和消费者为什么会买，或者愿意去投资综合体，无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化 的可能和空间。
一般情况下城市综合体 基本需建15万平米或以上的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心，它的功能决定了其一写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所。其二酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购物中心尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。
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