合同法：房屋租赁合同审查注意事项

时间：2022-11-29 19:58:25 合同法规我要投稿

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合同法：房屋租赁合同审查注意事项

　　在房地产租赁过程中，我们反复地会遇到一些同样的问题、同样的争议，这些问题和争议映射到房地产租赁合同上，就是我们所关注的房屋租赁合同的审查要点。针对这些房屋租赁合同的审查要点，如果能够习惯性地以风险防范意识去设计核心条款，无疑将可以有效避免纠纷的发生。

合同法：房屋租赁合同审查注意事项

　　一、审查当事人双方是否具备主体资格

　　(一)出租人是否具备主体资格

　　出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查：

　　1、出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。

　　2、出租人是否享有出租房屋的实体权利

　　(1)房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证实材料。

　　(2)共有房屋出租的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证实材料。

　　(3)委托或代办代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证实材料。

　　(4)房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋治理部分查询。

　　(二)承租人是否具备主体资格

　　审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。

　　特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”

　　二、审查房屋是否存在禁止出租的情形

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”

　　根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租：

　　(一)未依法取得房屋所有权证的;

　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;

　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(四)权属有争议的;

　　(五)属于违法建筑的;

　　(六)不符合安全标准的;

　　(七)已抵押，未经抵押权人同意的;

　　(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

　　(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

　　三、审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致

　　这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。

　　四、审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况

　　1、房屋结构

　　2、租赁面积的计算方法(使用面积仍是建筑面积)

　　3、必需写明租赁房屋实际所处的切当位置

　　上述1-3的审查，主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。

　　4、假如有新装修或添设附属举措措施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。

　　5、审查房屋交付时附属举措措施和设备的状况(最好以制作附件的形成加以明确)，对附属举措措施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的详细要求。

　　6、审查出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造，假犹如意那么装修或改造的前提及装修或改造的尺度是什么。

　　7、合同中最好应明确现有的房屋装修状况，以免发生纠纷无据可依，同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。

　　五、审查租赁期限

　　《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

　　应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。

　　六、关于其他条款的审查

　　1、修缮条款：审查修缮责任是否明确

　　2、转租条款：审查是否允许承租人转租及转租的条件

　　3、保险条款：审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担

　　4、合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利

　　5、违约责任条款：审查是否显失公平，对已方会不会有较大的不利影响

　　6、免责条款：审查免责的范围

　　7、争议解决条款：审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误

　　8、备案条款：审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。

　　七、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限

　　1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用;

　　2、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理;

　　3、支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式;

　　4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。

　　八、审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。

　　完成上述审查后，通读全文，再次审查确认合同中是否有违反法律、行政法强行性规定的内容，同时注意语句通顺、言辞恰当，确保不出现歧义。在此基础上，形成书面的合同审查意见书，该项合同审查工作便暂告一段落。

　　房屋租赁合同范本

　　出租方：____________________(以下简称甲方)

　　承租方：____________________(以下简称乙方)

　　甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产租赁事项，订合同如下：

　　一、甲方自愿将座落在_______________________________的房屋(建筑面积共_______________平方米)，出租给乙方使用。出租房屋的四至界限;东至_______________、南至_______________、西至_______________、北至_______________;系_______________结构。

　　二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币￥_______________元(大写) 。租赁期限自二0_______________年_____月_____日至二0_______________年____月____日止。租金按　结算，由乙方在每____的____日前交付给甲方。付款方式。

　　三、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为___________________用房使用。

　　四、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：

　　1.上述房地产符合出租房屋使用要求。

　　2.负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修责任。因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。

　　3.如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前三个月通知乙方。

　　五、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：

　　1.如需对房屋进行改装修或增扩设施时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。

　　2.如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，在取得甲方同意后另行签订合同，并报房屋所在分房地产管理所备案。

　　3.因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。

　　4.乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。

　　5.乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应提前　个月与甲方协商，双方另签订合同。