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商铺租赁中相关的法律问题
商铺租赁合同，是指出租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同，围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系。投资的客户无需买断商铺产权，只需签订一定时间的租赁合同，并交纳一定的押金作为履约保证;如在租赁期限内允许转租，投资客户方可享有完整的转租权、收益权。
随着我国商品经济的不断发展，很多有眼光的人都选择租下商铺来卖东西，以谋取利益。那么，什么是商铺租赁合同?很多想租商铺的人都想知道的是，商铺租赁合同应该注意哪些问题呢?
一、权属调查
在承租商铺之前，应当到该商铺所在的区(县)房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重要信息：
一是房屋用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质，方可承租作为商铺使用，否则将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
二是房屋权利人，确保与房屋权利人或者其他委托的人签署租赁合同。
三是房屋是否已经存有租赁登记信息，若已存有租赁登记信息的，会导致新租赁合同无法办理登记手续，从而使得新承租人的租赁关系无法对抗第三者，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
所以租赁前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听业主的一面之词。当然实践中作为承租人，特别是租赁面积又不是很大的情况下，房主也不一定会配合进行权属调查，这也没关系，只要在租凭合同的相应内容条款上进行周密的约定，也是可以将风险控制在最低范围内的。建议可以聘请房产交易的专业律师起草或审修租赁合同。
二、实地调查
有大量从事房产中介服务的人通过掌握的大量信息，通过伪造业主房产证、身份证等手段，假冒房主身份，与他人签订房屋租赁、买卖合同，诈骗他人租金、押金的情况。另外，有些产权人擅自分割商铺，分别出租给多个商家，这也会导致商家之间在办理消防验收，工商营业执照时面临障碍。所以租客在承租商铺前，需要现场去实地调查情况。对照房产证信息确认地点，丈量面积。了解该商铺所处商圈的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设餐馆，必将导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
三、店铺商铺本身结构安全性
不是所有好的地段的商铺都能租出去，除了考虑周边的商业类型和氛围外，还需要结合自身商铺的用途来考虑结构的安全性。那么商铺自身的结构就显得相当重要，有必要索要设计图纸、验收合格证等资料，这一方面是出于自身安全的考虑，另一方面也可以作为价格谈判的筹码，必竞看多了众多存在安全隐患的安全事故，对商铺的安全风险是广大投资者要引起重视的。如果房主提供不了这些资料，在租赁合同中就应该作出必要安全保障，保险及责任条款。特别是要做大的装修的租户，一定要确认房屋是否为框架结构、承重墙体的位置等重要资料。其次才是考虑面宽跟进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、楼层等，房屋本身的硬件过关才能保证商家客户在使用上的安全。
四、房东配合义务问题
承租了商铺之后，有很多事情需要房东的配合，比如办理租赁登记，装修也需要房东提供相关材料，扩建审批更是。但是，如果合同对这些问题没有约定，房东往往以没有义务为由拒绝配合或者以其他种种理由拖延配合。为避免房东的拖延，也是为了弥补合同条款的漏洞，律师建议在合同中明示承租商铺经营内容也是十分重要，因为这实际上是明确了承租商铺的目的。可以起到让房东披露真实信息，并协助租户完成承租商铺所需要的审批手续的目的。我们知道，在我们繁杂的行政管理体系中，环卫、工商、消防、规划等五花八门的管理部门都会对商家的经营活动进行管理和限制。商家利用承租的商铺进行经营的目的往往因为这些部门的干预而不能实现。比如，在住宅楼底层的沿街商铺经营餐饮活动受到环卫部门的限制。这些限制并不是商家能够完全了解和预测的。而房东作为业主他是有必要了解这些信息的，如果在合同中约定租赁商铺的目的，当商家活动受到相关管理部门限制时，便可以以无法实现合同目的为由解除租赁合同，并无需承担违约责任。房东这个时候如果真的是主管部门没有通知到他，为了自己的利益房东也会积极去与主管部门协商，争取自己的知情权，维护自身的合法权益，这对于商铺的承租人来说是有利的。
五、免租装修期
在商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。这种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律上明确规定的概念，因此在签订租赁合同时，一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。一般情况下，只免除租金，实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担。
六、装修添附
在商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修。为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修的利益，在合同中应当注意几个问题：一是明确约定出租人同意承租人对商铺进行装修的条件及形式要件。若有特别的改建和搭建的，应当明确约定清楚报批的责任人及构成违章搭建被查处的赔偿责任等，对于广告和店招的位置及审批或承担的责任也可约定清楚。二是出租方违约解除合同的赔偿金或违约金，一般是根据合同履行时间及装修折旧的比率来计算，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。三是明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式，否则很容易发生承租人要求出租方补偿，而出租方又要求承租人恢复原状的事情发生，结果往往导致两败俱伤。
七、水、电、弱电设施等店铺的配套
良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等。租赁前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期经营效果及成本。建议在承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及涉及的相关费用，并在合同中明确约定相关内容，以及无法满足正常需求的情形下，承租人有免责解除合同的权利。
八、租赁押金
押金不是违约金，承租方违约提前解除合同时不能直接扣除，一般租赁合同签订后，房东会预告收取几个月的租金作为押金，之所以要收取押金，是因为出租人把房屋及其附属设施交予承租人，且商铺相对应的水电费、物业管理费等比较高，为确保承租人在使用过程中若给租赁物造成损害，或是不按时交纳水电物业费给出租人造成损失时能得到赔偿，才制定的押金。所以从这个角度来讲，不管是正常的结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要是租赁物保持完好，其他费用结算清楚，都是应该退还押金的。除非双方在合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约赔偿责任，或是可以从押金中扣除约定的违约金额。
一般来说水电、燃气、物业管理费这些开户的名字都是业主本人，许多业主图省事直接就把存折给承租方，其实不建议这样，现在的银行互联网金融这么发达，只需把帐号与入合同，让承租方按时将费用存入该帐号即可。另外需要注意的是，如果承租人在承租过程中不断地拖欠相关费用，这可以在合同中约定违约责任的方案，即每次出租人用押金抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付押金;如果经出租人通知后一定时间内未补足的话，出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。
九、税费承担
按照有关法律、法规、规章及其他规范性文件的规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费。
出租人：营业税及附加，租金×5.55%;房产税，租金×12%;个人所得税，所得部分×20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元);印花税，租金×0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算);土地使用税，按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
转租人：营业税及附加，转租收入×5.55%。印花税，转租租金×0.1%。
在具体实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准。不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点的工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。
十、租赁登记
租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：一是登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;二是经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，如出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地的区(县)房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
十一、转租的问题
在商铺租赁中，转租和转让的现象十分普便，当一商家承租的商铺经营一段时间后，可能会因为经营状况不好或是商铺增殖较快，往往会考虑将商铺“转让”或是转租。所以如果要承租的商铺如果是转租的，一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁，要查清转租的原因、产权人是否有书面的允许转租、转租的条件等。对于商铺目前使采取的转租还是承租权转让一定要了解清楚，否则引来的纠纷将会导致无法正常经营。所以在采用转租的方式时，除了确认转租方是否有转租权外，还要确保现在准备签署的租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限，如果涉及多个前手转租的话，要注意审查所有前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖前手合同的效力和前手的转租权。
实务操作中，一方面最好还是要求商铺的产权人书面确认同意转租，因为对于前手合同的效力问题，如果没有经过诉讼确认或公证，是不可能避免转租方存在恶意欺诈时，承租方单凭对合同进行形式上的审查是不能保证能审查出得来的。从另一方面，也建议商铺产权人可以出具同意转租的证明，但是对于有些产权人图省事，通过直接又与新的承租人签订租赁合同的这种作法其实是存在极大的法律风险的。不久前本所律师就代理过一起商铺产权人因转租而被前后二个承租人告上法庭的案件，在本案中业主A某于2008年3月出租一商铺给B某，租期是10年，但在B某在经营5年后于2013年3月不想继续承租，但又担心违约拿不回押金，所以就将商铺转租给了从事幼儿课外培训教育工作的C某。B某作为转租方就与业主A某和新的承租方C某说好，由业主A某与C某直接再签一份租赁合同，而A某顺利与C某签下合同后，就没有与B某就原来的租赁合同签一份解除协议。事后才一个月，C某就发现商铺对面也开张了一家与其经营同样是幼儿教育的机构，且其品牌及规模都比自己大得多，如果按原计划自己再开张的话生意一定不好做。所以C某与B某就商量好，钻了一个业主A某没有与B某解除原租赁合同的漏洞，双方一起将A某告上法庭，B某要求赔偿损失，C某要求解除合同。
在签署转租的租赁合同时分二种情况，一种是在采取租赁合同转让的方式时，最直接的方法就是在原租凭合同后面以附件的方式进行说明和补充，这样有利于保持前后合同内容的内容一致。但是，对于前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务一定要注意衔接，特别是退还押金的问题以及尚未支付的租金、水电、煤气、管理费等问题。
另一种是在采用独立租赁合同的方式时，主要是要确认原租赁合同已经有效解除，不存在任何的争议，如果涉及到商铺转让费的也必须写明，避免让原租赁合同遗留的纠纷影响到自己的租赁合同的履行。
十二、转让费
商铺在商业习惯上都有存在“转让费”或“喝茶费”的问题，即上家承租商铺时，为了装修投入费用的补偿或是该商铺已经积累了一定的人脉关系及销售渠道的无形资产等原因，上家在退出经营将交付商铺给下家时，要求下家作出一定金额的补偿。特别是在商铺非常抢手的市场情况下，下家为了租赁商铺也是无法拒绝上家的这种要求的。这笔费用不属于法定承租人应承担的费用，但法律上也没有明确禁止。转让费从法律意义上讲是一种市场行为，只要是双方协商一致，没有胁迫的证据一般来说并不违法，下家更不能以此要求产权人赔偿。
所以在转租或是转让商铺时，对于承租方来说如果涉及到转让费的问题时，如果是转租的就必须按之前所讲过的转租时需注意的事项来审查，首先保证转租合同的效力是有效的，才能考虑转让费的条款内容及支付方案的设定。建议转让费采取分期支付的方式，不要一次性全部支付，特别是一些涉及到客户资源或是销售渠道的移交等问题的，并与转租或承租权转让的各个环节结合起来支付，将支付转让费的条件和标准书面约定清楚，以此降低资金风险。不要轻信转让方的口头承诺，应当考虑考虑将商铺的营业额度或状况平稳过渡，营业执照办理成功与否作为该笔费用退还或解除的条件。
十三、买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
(1)、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
(2)、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
十四、申请营业执照及其他合格证
承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而其首要条件就是必须合法取得营业执照及消防合格证这二个最基本的证照。因此在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照和消防合格证的办理来设置，主要涉及以下几个方面：一是原有租赁登记信息没有注销的，将会导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;二是商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移的，将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照(现深圳新的商事登记已不限制);三是房屋类型不是商业用房的，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照;四是涉及特种经营行业(如娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、卫生和环保等部门的检查合格，取得治安许可证和卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;五是因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照的。
对于上述第1、2、3和5条的情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任。上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时，可以无责任解除合同。
十五、招商宣传问题
有些新开设商场或市场，为了吸引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈，并给商家种种口头承诺。但是，事实往往让承租的商家不能如愿，甚至血本无归。更有些商铺在招商时，明明知道商铺的设施不足以满足承租人所租商铺的经营用途，但不明确告之，极力催促承租人签了合同后却不能从事所经营的业务。在现实中，租赁商铺做餐馆生意而引发纠纷的也不少。按照有关规定，如果在规划时就已定性为可以作为餐馆使用的商铺，开发商会在开发建设时，设置内置的油烟高空排放专用烟道。有这么一案例，某租赁公司明明知道本栋楼一层的商铺没有安装烟道，却仍租给承租人做餐馆，后环保局认为承租的餐馆设在居民楼内，且没有配套油烟净化设施及油烟高空排放专用烟道，在经营过程中产生油烟影响周围居民生活，责令承租人立即停业。而设置排烟管道又必须征得所有相关业主的同意，几次协调下来，设置排烟管道的事情都没有结果。让承租人白白花了8万元的装修费，这不是坑人吗? 所以律师建议如果是从事餐饮的承租前最好先到环保部门咨询，看该铺面是否适合做餐馆，不要轻信招商人员或房东的口头宣传和承诺，需要把自己经营业务所需满足的条件书面确定下来。
十六、拆迁问题
商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营，如果生意尚可，更是会增加投入。但是，万一碰上拆迁的情况，那么商家的愿望就落空了，如果签订了较长租期的商户损失更大。如果已经划入拆迁红线范围的，更是连营业执照都无法申请。有些时候房东，特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况，隐瞒门面房即将拆迁的事实，虚假发布“门面房转让”的信息，将门面房转租给他人，骗取租金。所以，预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图是十分重要，但是作为普通老百姓了解的信息不可能知道城市规划的内容。所以最重要的就是要在合同中对将来可能的拆迁问题及其补偿作一个约定。
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