经济适用房转让合同的效力认定

时间：2022-12-02 05:32:59 合同法规我要投稿

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经济适用房转让合同的效力认定

　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、适用性。它有以下一些作用：

经济适用房转让合同的效力认定

　　1.解决了(中)低收入家庭的住房问题，促进了社会的稳定;

　　2.优化了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格不合理上涨;

　　3.经济适用房边缘集聚有利于城市中心空间布局优化;

　　4.改善了城市环境，带动了城郊结合部的发展。

　　它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

　　一、借名买房合同效力认定

　　“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。对于这一协议的性质，有人认为是合同的概括转移，也有人认为是一种民事权利转让或者是期房买卖合同。

　　(一)合同概括转移

　　对于借名买房合同，通行的观点认为这是一种合同权利义务概括性转移行为，即经济适用房购买权利人通过合同方式将购房合同中的权利义务概括转让给第三方。对于该合同的效力，在司法实践中，一般有判定合同有效和无效两种做法。

　　一种做法是判定该买卖合同有效。该做法认为，我国没有针对经济适用房方面的法律、行政法规，因此合同的效力应该根据合同法通则来判定;合同是双方真实意思的表示，且不具备合同法规定的无效情形，《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规，均不属于导致合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”，在判决中不能加以引用。但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续，故根据合同法有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。

　　判决合同权利义务概括转移有效的做法，貌似合理，却经不起推敲。

　　首先，该做法没有对经济适用房买卖合同的主体加以全面考虑。在判决中，仅仅考虑了买卖双方的权利义务，而忽略了原合同中的权利人。所谓原合同权利，这里主要是指房地产开发商和集资建房中的企事业单位所拥有的权利。《合同法》第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”可见，经对方同意是概括转让的一个必要条件。因为概括转让包含了合同债务转移，而合同债务转移要征得债权人的同意。在经济适用房转让协议中，几乎都是双方暗中签订，并未通知原合同的债权人，更谈不上经过原合同债权人的同意。

　　其次，判定协议有效的做法没有考虑到处分权的完整性。我国《城市房地产管理法》第32条规定，“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，在房屋买卖中，并不能单独出让房屋所有权或土地使用权。众所周知，经济适用房土地使用权是来自国家划拨或企事业单位自身提供，在提供给适格购买人时，并未将土地使用权转让购买人。同理，有购买经济适用房资格者也不能将未取得的土地使用权转他人。

　　无权处分人的处分行为属于效力待定的民事行为，同时，我国《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但仅仅依据该条来判定合同效力待定或有效是不充分的，作为经济适用房土地使用权的所有者的国家不是一个民事主体，无法对经济适用房转让这一民事行为进行确认，况且这也不符合国家制定经济适用房政策的初衷。

　　无论从何种角度来看，对于经济适用房购买权转让协议，法院只能判定其是无效的，而非有效或效力待定。

　　(二)、购房期权转让

　　有人认为“借名买房”实际上是一种购房期权转让合同。根据合同的相对性，开发商与具有经济适用房购买资格者之间的债务仍由其本人来承担，即支付购房款的义务，这一债务关系并未发生转移。在借名买房的合同中，双方让渡的仅仅是购房的权利，并且这一权利让渡在协议中往往以明确的价格表示出来。民事权利具有可转移性，该转让协议是双方真实意思之表达，况且债权转移不需要经过原债务人同意，因此，不少人认为该转让协议合法有效。

　　对于该协议是购房期权转让这一说法，我们姑且不去讨论其定性的正确性。在此，仅仅讨论这种权利是否具有转让性。民事权利是民事主体依法享有并受法律保护的利益范围或者实施某一行为(作为或不作为)以实现某种利益的可能性。简单的说，就是权利主体对实施还是不实施一定行为的选择权。这种民事权利的选择权是指行使或不行使的权利而并不等价于转让权。若对民事权利按是否具有转移性来划分，民事权利可分为专属权与非专属权。这里的非专属权具有转移性，如财产权，而专属权不具有转移性，如人格权和身份权。人格权是社会个体生存和发展的基础，是整个法律体系中的一种基础性权利。如果一个人连基本的生存条件都不能满足，还谈什么其它权利。经济适用房制度就是满足低收入人群生存和发展权的有力保障。因此经济适用房购买期权并非完全意义上的财产权，更多的是具备了人身权属性。

　　通过一个鲜明的对比也许会更为直观。在证券市场上有种股票期权，其实质上是在金融领域中将权利和义务分开进行定价。权利和义务分离后即出现了单纯的权利买卖行为。这种权利的取得方式是在市场上通过集合竞价，价高者得，而权利取得人的直接目的是为了赚取更多的利润。反过来再看经济适用房购买权，若把它看成完全的财产权，该权利的取得也应是按市场规律来办，价高者得。事实上，经济适用房购买权只赋予住房困难家庭，并不是哪个出的价高就给谁，并且赋予经济适用房购买权的目的是为了保障困难家庭的生存权，并不是让他们去进行盈利活动。

　　经济适用房购买权和典型意义的财产权有明显的区别，并不能向其他财产权一样任意转让。若认为借名买房是一种购房期权转让的话，那么该合同也因权利不具备转让性而无效。

　　(三)、期房买卖

　　有部分认为，借名买房合同性质上属于期房买卖合同。对于这一观点可以直接依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……..(六)未依法登记领取权属证书的”之规定做出合同无效判决。

　　虽然当事人对于借名买房合同的性质可能有不同的理解和认识，但这并不影响判决该类合同无效的结果。在司法审判活动中，法官可根据原、被告不同的诉求、辩论观点加以有针对性的反驳，做到说理充分于法有据。

　　二、未满五年经济适用房转让合同之效力认定

　　对于取得房产证而未满五年期限的经济适用房转让行为，因找不到明确的法律规定，也给司法实践带来了困难。法院在具体判决中一般判定该转让行为无效，但往往因说理不明，使得难以让当事人信服。

　　七部委联合发布的经济适用房管理办法第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……..”。该条虽然对未满五年经济适用房转让行为进行了明确规定，但因其不是合同法中判定合同无效的“违反法律、行政法规”情形，无法作为法院判决的依据。该条虽不足以作为判决的依据，但是我们却看到政府对经济适用房转让的态度是明确的，即对购买经济适用房未满5年的转让行为坚决制止。

　　在此，我们应结合另一个法规来综合分析。我国《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”经济适用房土地是政府划拨取得，其使用权转让的前提是经有批准权的人民政府批准，而现实情况是政府严厉打击未满五年经济适用房的转让行为。因此，我们可以判定，得不到政府批准的经济适用房转让行为是无效的。

　　《城市房地产管理法》制定主体是全国人大常委会，完全可以作为判决的依据。七部委的经济适用房管理办法虽是部门规章，但可以在判决中加以引用，作为说理论证的依据。两者相互印证，足使得判定未满五年经济适用房转让合同无效依据明确，论证充分。

　　【经典案例】：

　　江苏人马东(化名)99年大学毕业后一直在北京工作，马东当时在北京天通苑附近租了一套一居室，后来在这套租来的一居室里结婚生子。马东多年来都想把江苏老家的父母接到北京共同生活，好好孝顺二老，但是因为住房问题一直没有解决，他的这个愿望始终无法实现。马东怀揣这个朴实的梦想，每天辛苦工作，暗下决心一定要尽快买一套两居室以上的房子，实现和老人团聚的梦想。2007年，马东和他的大舅哥李浩(化名)一起吃饭闲聊，李浩说他是北京市的户口，2007年刚刚申请下来一套两居室的经济适用房，但是自己目前已有稳定的住所，想把这套经济适用房卖了，但是因为取得房屋未满五年，还不能过户，如果马东愿意买的话，可以在签署合同并付款后就入住，等房屋满五年以后在办理过户手续，李浩提出的房价比起周边的商品房来说很优惠，马东一听心花怒放，因为经济适用房的价格比普通商品房低很多，以马东自己目前的经济能力完全可以负担，马东当即表示同意，并一再具备表达他对李浩的感激之情。之后，马东和李浩签署了《房屋买卖合同》，马东如约支付了房款，李浩也很快将钥匙交给了马东。马东拿到房屋钥匙后，迫不及待的带着妻子孩子，打开房门，一遍一遍的打量属于自己的房子，他太高兴了，可是他又怎知道，今天的行为已经为几年后的悲惨结局埋下了隐患。

　　时间转眼到了2009夏天一个炎热的中午，马东接到李浩的一个电话，这个电话像一瓢冰水，浇的马东从头凉到脚。原来李浩在电话里说，他不想卖这套房子了，他愿意退还全部房款，要求马东把这套房子还给他，李浩还说已经咨询了相关部门，经济适用房未满五年就出卖是违法的，所签署的合同时无效的，如果马东不同意，李浩将通过法律途径解决!马东心里明白，房价现在长了一倍还多，李浩反悔了，事态很严重。马东后来多次找李浩协商此事，但是李浩还是坚决要求收回房屋。2009年8月份，马东收到了法院的传票，李浩已经起诉至法院，请求法院确认《房屋买卖合同》无效!并要求返还房屋!法院经过审理后判决确认合同无效，李浩返还马东的购房款，马东返还李浩房屋!马东离开法院，仰望周围的高楼大厦，仅凭以前的这点购房款现在已经不可能买得起房了，父母妻儿要住在哪里?马东哭了。

　　【律师说法】：

　　一、北京的经济适用房上市交易的条件主要规定在《北京市经济适用房管理办法》中，建设部及其他几部委也联合出具过相关的文件，明确要求经济适用房未满五年不得上市交易。此处“五年”的起算点是房屋所有权证书的发证日期或房屋契税完税凭证的填发日期。

　　二、法院受理此种案件后的判决并不一致，法官在审理此类案件时经常左右为难，处境尴尬。原因在于经济适用房未满五年进行交易的法律适用问题。司法实践中主要出现了三种判决。

　　第一种判决：判决合同有效。

　　理由是：确认合同无效必须符合法定的几种情形：《合同法》52条规定“违反法律、行政法规”的合同属于无效合同，这里的“法律”特指全国人大或全国人大常委会颁布的。这里的“行政法规”特指国务院颁布的。也就是说违反了其他级别比如省级、部级所颁布的的法规等并不导致合同无效。而且1999年《合同法》颁布后有大量的司法实践都严格的遵守了这一规定。而关于经济适用房未满五年不得上市交易的要求并没有上升到“法律”或“行政法规”的级别，最高也就是在部门规章中体现，所以不能导致合同无效。我个人更赞成此种判决，这种判决的优点在于严格的遵循了法律规定，法律依据非常明确，维护了法律的严肃和裁判的权威，但这种判决的不足在于客观上确实可能助涨炒房现象的发生。

　　第二种判决：认定合同无效。

　　法院的理由是经济实用房未满五年上市交易违背了国家抑制房价、解决低收入人群住房的政策，损害了国家利益，应确认无效。此种判决的优点是遏制炒房，但缺点在于欠缺明确的法律依据，可能损害诚信买受人的利益，我个人认为在维护法律的严肃性和遏制个别的不当交易这两者间进行选择，应该是法律的严肃性价值更高。

　　第三种判决：有的法院判决买房人享有“永久使用权”，有权使用永久使用房屋但无权要求办理过户，更无权再次转让房屋;而卖房人享有“所有权”，但是该所有权不得转让，也无权要求先买房人腾退房屋，这是一种有些“别扭”的判决。

　　这种判决是创造性的，从结果上说抑制了卖房人“反悔”的不诚信行为、同时保障了买房人基本的居住权利、也抑制了通过此种方式“炒房”的行为，阶段性的结果是不错的，但是根本上存在的瑕疵就是法官在创设法律、创造判决，缺乏现性法律依据，这种方式还要交给时间去检验。

　　三、立法总是体现出滞后性，这世界各国均是如此，这是事物客观规律所决定的，具体来说就是：往往是某一种纠纷大量出现后，并没有明确的、可操作的法律予以规范，有针对性的立法需要进过一段时间才能出台。而在此“真空”阶段所产生的纠纷就给法院的裁判造成了很大的困难，往往需要法官根据法律基本原则自由裁量，难免造成不同的判决，这是可以理解的。

　　四、律师提醒广大的购房者，购买二手的经济适用房、已购公房、两限房一定要遵循现行政策法规，等待房屋满五年后，按照规定补交综合地价款等税费后并“转性”成为可以自由流通的商品房后，再进行购买，切勿为了图便宜而冒险购买。

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