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企业签订房屋租赁合同常见问题
从最初的企业登记注册，到后期的企业日常经营、仓储，企业都可能面临与业主方签订租赁合同。企业签订房屋租赁合同需要注意哪些问题?
1.我们能否与业主方签订永久租赁合同?
答：所谓“永久租赁”是不可以的，根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
需要注意的是，法律规定的是“超过部分”无效，并未否定“二十年”以内的法律效力，自租赁之日起二十年内的合同仍然是有效的。
2.法律上是否认可口头租赁合同?
答：根据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，如果租赁期限在六个月以内，可以采用口头形式;如果租赁期限在六个月以上，则必须采用书面形式，否则，将被视为不定期租赁。
3.租赁期限内，我们作为承租人，可以自由转租吗?
答：根据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。这里的“同意”既可以是当初签约时书面合同中的约定，也可以是事后出租人的同意。需要注意的是，如果是事后的同意，承租人一定要保留出租人“同意”的证据，以避免不必要的争议。
需要特别注意的是，如果承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。
另外，如果出租人知道转租的事实，没有明确表示反对的，六个月未表示异议，视为其同意转租，不得主张转租合同无效，主张无效的，人民法院不支持。
4.业主方准备把租赁房屋对外出售，可以因此要求解除租赁合同吗?
答：除非承租方同意，业主方无权以对外出售为由要求解除租赁合同。根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是通常所说的“买卖不破除租赁”原则。
此外，根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
5.为期一年的房屋租赁期限已经届满，承租人仍在使用房屋，出租人也未提出异议，是否视为原租赁合同自动顺延一年?
答：根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，合同是自动顺延，但期限是不定期。
6.因业主方没有房地产权证明，租赁合同被确认为无效，是否就不需要支付租金了?
答：房屋租赁合同被确认为无效，的确无需支付租金。但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。
常见的房屋租赁合同法律风险
1、租赁合同登记备案
网上看到一个案例：张某将自有的200㎡商业用房出租给李某经营饭店，双方签订2年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了明确约定。合同签订后，李某依约交付了租金并装修了房屋，开始营业。因该房屋地理位置好，生意兴隆。半年后，市场租金普遍上涨，张某有些后悔，于是以租赁合同未经备案为由，主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。那么，租赁合同未经备案是否无效呢?
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁解释》)第4条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。为使交易安全，租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险。
2、转租中的法律风险
1)、承租人转租房屋必须经出租人同意
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”;《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。”按以上两个法律、法规的规定，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。(合同战网 hetongwar.com)
2)、出租人、承租人均可从转租中获益
《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益。”《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。”转租后，承租人的义务加重了，所以法律应该允许承租人从转租中获益。
鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入，确保公平，避免出现纠纷。
3)、房屋转租后次承租人享有优先购买权
在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。
为了最大限度地保持法律状态的稳定，《房屋租赁解释》规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因此，出租人如知道承租人未经同意转租，应当及时行使权利。
3、租赁合同无效的几种情况
根据《民法通则》、《合同法》、《物权法》和《房屋租赁解释》，房屋租赁合同确认无效后，在处理上，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为支付房屋占有使用费以弥补租赁期间出租人不能使用房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。
此外，在以下情况下，房屋租赁合同无效：一是未经竣工验收的房屋出租;二是违章建筑的房屋出租;三是被确定为拆迁的房屋出租。
4、房屋维修责任的相关法律问题
《城市房屋租赁管理办法》规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。”因此，出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。从举证的角度，应将“承租人过错”进行列举，在租赁合同的房屋修缮责任条款中加以明确，减少不必要的争议。返修责任
《房屋租赁解释》第7条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第219条的规定处理。出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。
5、租赁房屋的拆迁补偿问题
恶意添附是指在出租人同意承租人装修，但对添附处理约定不明的情况下，承租人主观上存在利用“不能拆除的，可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有，并对承租人予以适当补偿”的规定，以期在租赁合同终止时获得更多补偿的行为。因此，在订立合同或者在租赁期间，承租人应与对方明确约定添附物种类、价值及补偿标准等，并对装修过程进行尽职调查，以保护自己的合法权益不受侵害。
6、房屋装饰装修的处理
《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效等具体情况，适用不同的处理规则。《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理做出明确约定。
7、房屋扩建的处理
《房屋租赁解释》在对待房屋扩建问题上，同样依据房屋扩建是否经出租人同意、是否办理合法建设手续，适用不同的规则。因此，承租人如需对房屋进行扩建，应当经出租人同意并办理合法建设手续，同时在租赁合同中明确约定扩建费用由谁承担。
8、房屋租赁合同法律风险防控其他注意事项
1)、口头租赁合同的有效性
《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护的，合同当事人双方均应按照口头约定执行。
2)、公房可以出租、转租
《城市房屋租赁管理办法》第4条规定，“公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租”。因此，公房依法可以出租、转租。
3)、出租房屋须缴纳税费
房屋租赁合同依法进行备案登记会涉及缴纳税费问题。合同双方应对缴纳税费进行约定，避免产生纳税争议。
4)、不得出租的房屋
《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，以下房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)房屋权属有异议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)房屋已抵押，未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律法规规定禁止出租的其他情形。
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