合同案例：房东更换，租房合同还有效吗？

合同案例：房东更换，租房合同还有效吗？

　　2007年我和先生与一个房东签订了为期3年的住房租赁合同，房东是中国人。不久前一个法国人来到我们的住处，说房东已经变了，他通过法院拍卖买到了这个房子，并要求和我们签订一个提前解除租约的协议，我想知道在房东更换的情况下我们原来的租房合同继续有效吗，新房东是否有权单方解除合同?我需要和新房东签订新的租约合同吗?

　　住房租约一般受1989年7月6日法律的约束。根据该法律第3条最后一款的规定，在产权更换的情况下，新房东必须告知房客其姓名或公司名字及住所或公司住所地，在必要情况下，告知其代理人的名字。但是该条法律没有规定新房东履行该项手续的期限，也没有规定如果新房东没有履行该项义务时应该受的惩罚。

　　陈女士的住房合同的期限是3年，在房东更换的情况下，在3年到期之前，原来的房东没有按照1989年7月6日法律规定的期限和条件发出解除合同的通知，这个住房合同已经自动延期三年至2013年。也就是说房东的更换不影响原租房合同的有效性，新的房东有义务继续履行原租房合同规定的所有义务，当然也享有所有权利，如要求房客支付房租等。

　　但是如果合同的双方当事人协议解除合同，达成调解协议并签字，在一般情况下，如果双方的意思表达真实，而且协议内容不违反法律规定，该协议在当事人之间的效力应该是没有异议的，一方轻易不得主张该协议无效，也不得诉诸法院主张权利，所以签订这样的解除租约协议书时必须严格审查各个条款的内容和可能出现的对自己不利的情况甚至陷阱。

　　新房东也可以和房客签订新的租约，如果新租约的条件和原来的租约条件相当，房客没有必要反对，但是新房东可能借签新租约的机会增加对自己有利的条款，如要求房客提供担保人，在这种情况下，房客可以不签新的租约，从法律的角度来说，原来的租约的效力也不会受到任何影响。

　　个人租房合同范本

　　出租方：______(以下简称甲方)身份证：__________________________

　　承租方：______(以下简称乙方)身份证：__________________________

　　根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。

　　一、房屋地址：____区_____________幢____室内的一间单间。用于普通住房。

　　二、租赁期限及约定

　　1、该房屋租赁期共一年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

　　2、房屋租金：每月_____元。按月付款，每月提前五天付款。另付押金_____元，共计______元.(大写：_____万_____仟_____佰_____拾_____元整)，房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。

　　3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用。

　　4、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。

　　三、房屋修缮与使用

　　1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿。

　　2、该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(但乙方使用不当除外)。甲方进行维修须提前七天通知乙方，乙方应积极协助配合。

　　3、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。

　　四、房屋的转让与转租

　　1、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。

　　2、甲方同意乙方转租房屋的，应当单独订立补充协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋。

　　五、乙方违约的处理规定

　　在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。

　　(1) 未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的;

　　(2) 未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的;

　　(3) 擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;

　　(4) 拖欠房租累计一个月以上的。

　　六、本协议一式两份，甲.乙各执一份，签字后即行生效。

　　七、其他说明：水电数字由甲乙双方与其他承租方平均分配

　　(入住时的水电数字：电________，水________，)

　　甲方签字：_______ 乙方签字：_______

　　联系方式：_______ 联系方式：_______

　　年 月 日　　　　　 年 月 日

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