签订抵押合同的注意事项

签订抵押合同的注意事项

　　抵押合同是抵押人与抵押权人意思表示一致所订立的协议，它是抵押权设定登记的原因文件。由于抵押合同涉及财产数额较大，存续时间较长，法律关系较为复杂，因此，法律对此做出了明确规定。

　　1、抵押合同的形式

　　《城市房地产管理法》第五十条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面的抵押合同。”《担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”《物权法》第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，抵押合同一般包括下列条款：(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押财产的名称、数额、质量状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(四)担保范围。”

　　从上述规定可以看出，法律规定了抵押合同的形式和内容，因此，抵押合同为要式合同，也是登记重要要件之一。

　　商品房抵押，应当签订书面的抵押合同。抵押合同可以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以单独签订。

　　2、抵押合同的主要内容

　　抵押合同应当包括以下内容：

　　(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;

　　(二)主债权的种类、数额;

　　(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;

　　(四)抵押房地产的价值;

　　(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

　　(六)债务人履行债务的期限;

　　(七)抵押权灭失的条件;

　　(八)违约责任;

　　(九)争议解决方式;

　　(十)抵押合同订立的时间与地点;

　　(十一)双方约定的其他事项。

　　以预购商品房贷款抵押的，应当将生效的预购房屋合同作为合同附件。

　　3、涉外商品房抵押的公证

　　抵押人和抵押权人一方为香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和外国的自然人、法人或者其他组织的，应当经公证机构公证。

　　4、抵押合同的变更

　　抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，变更抵押合同，应当签定书面的抵押变更合同。

　　抵押商品房上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

　　5、抵押合同的终止

　　(1)抵押所担保的债务已经履行;

　　(2)抵押合同被解除;

　　(3)债权人免除债务;

　　(4)法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

　　6、价格预测

　　律师提醒，要根据该商品房的地点、年限、建筑结构、民用及商用类型、实用性、担保期间与市场价格预测，以及易变现性和可流通性确定贷款抵押率(一般不超过市场价格的70%)，并据此与抵押人签订抵押合同。

　　7、抵押合同不得约定的事项

　　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，但法律没有明文限制在抵押权人未交清的事实发生后抵押权人可以和抵押人协商。

　　8、抵押商品房的保险

　　抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　9、权利凭证的保管

　　抵押权设定后，《房屋他项权证》(原件)和房屋的保险单凭证(正本)等由抵押权人或其委托指定的人保管，由抵押权人承担妥善保管责任。

　　10、特别提示

　　律师提示债权人，对房屋设定抵押的，连同抵押房屋所在的土地应当同时抵押。

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