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房屋维修责任的相关法律问题
房屋作为人们生活和工作的重要场所，其维修责任的界定涉及到众多法律问题。明确房屋维修责任，对于保障房屋所有者、使用者以及相关各方的合法权益至关重要。下面小编为大家整理了房屋维修责任的相关法律问题，希望对大家有所帮助，欢迎阅读!
房屋维修责任应该是《租赁合同》中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即 “出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。本人认为维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中。因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。
1、房屋修缮责任
房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定” 。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”
从律师角度认为,应将“承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。
2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造(当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多。
我们曾代理过这样一个案子：王某将自己私有的二层二室住房租赁给张某，合同约定租赁用途为中介服务，并同意张某的装修方案，将原卫生间拆除移至阳台，将卫生间通风和排水立管在二层弯曲靠在墙边，以增加厅内有效使用面积。使用中楼上用户发现下水不畅，楼下住户发现卫生间通风不畅，于是与出租人联系，要求其维修。承租人在出租人要求下也同意并实际简单进行了处理，但效果不是非常明显。在楼上楼下用户强烈要求下，出租人要求承租人恢复原构造或是拆除装修进行彻底返修，承租人坚持当时改造方案是经出租人同意并认可的，否则也不会同意承租。因此双方就返修期租金及费用承担问题产生争 议，诉至法院。
这是一个典型的因出租人同意情况下产生的返修争议，由于当初对改变房屋构造的后果双方约定不足，造成维修责任不明确。向这样的案例还有出租人同意承租人将阳台窗探出，因物业或楼上住户要求必须拆除等等，都涉及返修责任承担问题。为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题。
3、承租人恶意添附的补偿责任
实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理;二是合同没有约定而又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有，并对承租人予以适当补偿;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿。上述做法符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定。所以在签定租赁合同时，对添附物或改善物处理做约定是最好的。
拓展：
一、房屋维修责任的主体
1.房屋所有者
一般情况下，房屋所有者对房屋负有主要的维修责任。房屋所有者有义务确保房屋的结构安全、设备设施正常运行以及房屋的整体完好性。如果房屋出现损坏或故障，所有者应及时采取维修措施，以防止损害进一步扩大。
2.物业服务企业
在有物业服务的小区，物业服务企业根据物业服务合同的约定，承担一定范围内的房屋维修责任。例如，对小区公共区域的设施设备进行维护和管理，包括电梯、楼道照明、给排水系统等。对于业主专有部分的维修，物业服务企业通常在业主的委托下提供有偿服务。
3.租户
如果房屋处于出租状态，租户在使用房屋过程中也应承担一定的维修责任。租户应合理使用房屋及其附属设施，不得故意损坏。如果因租户的不当使用导致房屋损坏，租户应负责维修或承担相应的赔偿责任。
二、房屋维修责任的范围
1.结构维修
房屋的结构包括墙体、梁柱、楼板等，这些部分的损坏可能会影响房屋的整体安全。如果房屋结构出现问题，一般由房屋所有者负责维修。例如，因地震、洪水等不可抗力导致房屋结构受损，所有者应及时进行加固和修复。
2.设备设施维修
房屋内的设备设施如水电管道、供暖设备、空调等，其维修责任根据具体情况而定。如果是在房屋交付时就存在的设备设施故障，在保修期内一般由开发商负责维修；保修期过后，所有者或使用者根据故障原因承担相应的维修责任。例如，因老化或正常使用磨损导致的设备设施损坏，通常由所有者负责维修；如果是因租户的不当使用导致损坏，则由租户负责维修。
3.公共区域维修
小区的公共区域如道路、绿化、健身设施等，由物业服务企业负责维修和管理。物业服务企业应定期对公共区域进行检查和维护，确保其正常使用。如果公共区域出现损坏，物业服务企业应及时组织维修，费用一般从物业管理费中支出。
三、法律依据
1.《中华人民共和国民法典》
民法典对房屋所有权、租赁合同等方面的规定，为确定房屋维修责任提供了重要的法律依据。例如，在租赁合同中，出租人和承租人可以约定房屋的维修责任，但约定不得违反法律的强制性规定。
2.《物业管理条例》
该条例明确了物业服务企业的职责和义务，包括对小区公共区域的维修和管理。物业服务企业应按照物业服务合同的约定，为业主提供优质的物业服务，确保房屋及公共区域的正常使用。
3.相关建设工程质量法规
对于新建房屋，建设工程质量法规规定了开发商在保修期内对房屋质量的保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，开发商应负责维修或承担相应的赔偿责任。
四、解决房屋维修责任纠纷的途径
1.协商解决
当出现房屋维修责任纠纷时，各方可以首先通过协商的方式解决问题。协商过程中，应本着公平、合理的原则，明确各方的责任和义务，寻求一个双方都能接受的解决方案。
2.调解解决
如果协商不成，可以寻求第三方调解机构的帮助。调解机构可以组织双方进行调解，通过沟通和协商，促使双方达成和解协议。
3.诉讼解决
如果纠纷无法通过协商和调解解决，当事人可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，当事人应提供充分的证据，证明自己的主张。人民法院将根据相关法律规定，对案件进行审理，并作出公正的判决。
总之，明确房屋维修责任的相关法律问题，对于维护房屋所有者、使用者以及相关各方的合法权益具有重要意义。在实际生活中，各方应严格遵守法律法规，积极履行自己的维修责任，共同营造一个安全、舒适的居住和工作环境。
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