商品房购销合同中的违约责任问题
商品房购销合同中的违约责任问题，不知道大家有多少的了解?下面我们一起去了解一下吧!权当增长见识吧!
商品房购销合同中的违约责任问题
(一)违约责任：是因当事人一方或者双方不履行合同义务或者履行义务不符合约定时应当承担的责任。不论其主观上是否有过错，只要有违约行为，就应承担违约责任。
违约责任条款是保证当事人按照合同履行义务，减少非违约方因对方的违约行为所造成的损失的主要手段;在订立合同时约定违约责任对于纠纷的处理，可以提供依据，也可以取到督促当事人尽力履行合同的作用。
(二)承担违约责任的方式：
违约责任是以补偿性为主、惩罚性为辅原则，补偿性为主是指违约旨在弥补或补偿因违约行为而给对方造成的损害;惩罚性为辅是指在当事人约定以违约金或定金方式承担违约责任时，可以在补偿造成的损失的基础上，适当增加违约金金额或者定金金额(应在法定范围内)。
其中：
1、损失赔偿：是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义不符合约定而给对方造成损失时，依照法定或约定应当承担赔偿对方损失的一种违约责任。
损失的范围：包括赔偿因违约方的违约给非违约方造成的合理范围内的全部损失。包括实际损失(又称直接损失或积极损失)和预期利益(又称消极损失)。
2、违约金：是指一方当事人违约时按照法定或者约定向另一方支付的一定数额的货币。
3、定金：是指当事人一方在合同履行前，支付另一方一定数额金钱的担保形式。当事人可以在主合同中约定定金，称为定金条款;也可以单独订立定金合同。
(1)<<担保法>>和<<合同法>>规定：
a、定金应当以书面形式约定;
b、定金合同从实际交付之日起生效;
c、定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%;
d、债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金;
e、当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违反时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。不能在同一合同中既适用定金条款又适用违约金;也不能在同一合同中的某些条款适用违约金，其他条例适用部份定金。
从上述规定表明：定金具有双重功能。一方面，定金由债务人向债权人预先支付，债务人只有在履行债务后，才能将定金抵作价款或者收回。这表明，定金是一种担保方式，起着保证债务履行的作用。另一方面，按照定金罚则，给付定金的一方如果不履行约定的债务，则无权要求返还定金;收受定金的一方如果不履行约定的债务，则应双倍返还定金。这就表明定金是一种违约责任形式，起着制裁违约方的违约行为和补偿受损害方的损失的作用，并具有促进履约和阻止违约的积极功能 。定金罚则适用于因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现;当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部份所占合同约定的比例，适用定金罚则。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则;法律另有规定或者当事人另有约定的，不适用定金罚则。
(2)定金与预付款有下列异同：
相同处：两者均属于先行给付。不同处：性质、目的、法律后果都不同。
一是定金是债的一种担保方式，通过定金罚则给当事人一定的压力，以担保合同的履行;而预付款是合同履行时支付价款的方式，为合同的履行创造条件。而且，定金合同是附属于主合同的从合同，而预付款的约定则是主合同内容的一部份。
二是定金的目的是担保主合同的履行，而预付款则是为当事人履行主合同创造一定的条件。
三是在一方当事人不履行合同时，对定金适用定金罚则，即发生丧失定金或者双倍返还定金的法律后果;而预付款则除可以抵作损失赔偿以外，应由收取方返还支付方，不存在制裁作用。
四是定金数额受法律限制，即不得超过主合同标的额的20%，超过规定数额的定金无效，预付款额则不受法律的限制，由当事人约定。
(3)定金与违约金的.区别：
一是交付的时间不同。一般情况，定金只能在主合同履行前交付，而违约金要在一方当事人违约后交付，故定金具有先行给付和证约的作用，而违约金不具有先行给付和证约的作用;
二是目的不同。定金的主要作用是确保债权的实现，是债的一种担保方式，而违约金的目的是赔偿和有限制裁违约行为，是民事责任的承担方式之一。
三是数额的限度不同。定金的数额不能超过主合同标的额的20%，超过的部份无效;而违约金一般按照违约可能造成的实际损失和预期损失之和来确定，约定的违约金低于或者“过分高于”造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加或者“适当减少”。
(4)实际履行：是指当事人一方不履行或履行合同义务不符合约定时，违约方不论是否已经承担赔偿损失或者违约金的责任，都必须根据对方的要求，并在能够履行的情况下，按照合同约定继续履行合同义务。
(5)采取补救措施：是指一方违约后，为防止损失的发生或扩大，另一方要求违约方按照法定或约定采取退货、减少价款等措施以弥补或者减少另一方损失的责任形式。
(三)解决合同争议的途径
按照《合同法》规定，解决合同争议的方式有以下四种：
1、和解。和解是指发生合同争议时，当事人可以进行协商，在尊重双方利益的基础上，就有争议的事项达成一致，从而解决争议。和解凭据的是同情、理解互谅互助等情感上的力量，既省时、省力、省钱，也不会伤害相互的感情，有利于巩固双方当事人之间形成的合作关系。和解是由当事人自由选择的解决争议的方式，不是合同争议解决必经程序，当事人可以不经和解而直接选择其他解决争议的方式。
2、调解。由双方当事人都能接受的第三人或者调解委员会主持，运用说服引导的方法解决合同争议的方式。调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。其中，行政调解自仲裁法出台后，对房产纠纷的行政调解只保留了房屋拆迁纠纷的行政调解权。行政调解具有法律效力，可申请法院强制执行。民间调解与和解一样，能够省去大量人力、物力、财力，又不会伤害双方当事人之间的感情。民间调解的协议书不具有法律效力，不能申请法院执行;同时，民间调解也不是解决合同争议的必经程序，当事人可以不经调解而直接选择其他解决争议的方式。
“调解”在合同法中未进行分类，只是在第128条中规定：“当事人应当履行发生法律效力的………调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行，”对哪种“调解书”发生法律效力，在合同法中规定，但在相关法律中有规定。调解按调解性质可分分为：民间调解、行政调解和司法调解。
其中：
1、行政调解：是指由具有行政调解权的行政主管部门指定的人员主持，在查明事实和分清是非的基础上，按照法律、法规的规定和合同约定，通过摆事实、讲道理，使当事人互谅互让达成调解协议。对房产合同纠纷的行政调解，目前只保留对房屋拆迁纠纷的行政调解权，行政调解具有法律效力，当事人一方不履行的，对方可以请求人民法院执行。
2、司法调解：包括法院调解和仲裁机构调解。司法调解书均具有法律效力，当事人一方不履行的，对方可以请求法院执行。
3、仲裁。仲裁是指纠纷当事人根据仲裁协议，将纠纷交给仲裁机构，依据法律和仲裁规则进行处理，维护当事人合法权益的一种解决纠纷的方法。仲裁的性质介于民间性与国家性之间，可称为“准司法性”。仲裁机构是民间解决纠纷的组织而非国家机关，体现出其民间性，仲裁的裁判一经作出，即具有法律效力，体现其国家性。当事人申请仲裁必须在纠纷发生前或者纠纷发生后达成仲裁协议，没有仲裁协议，即由一方申请仲裁的，仲裁机构不予受理。有仲裁协议的，在发生合同纠纷时，当事人只能申请仲裁，不能提起诉讼，除非仲裁协议无效。仲裁实行一裁终局制，仲裁裁决作出后，既不能向其他仲裁机构申请再次仲裁，也不能再向法院起诉。对由仲裁机关作出的裁决，除依法裁定不予以执行或中止执行的除外，当事人必须执行;当事人不执行的，对方当事人可以请求法院强制执行。目前，云南省只有一家仲裁机构，即昆明市仲裁委员会。
4、诉讼。当事人没有仲裁协议或者仲裁协议无效的，当事人任何一方可以向法院起诉。在昆明，诉讼标的额在100万元人民币以内的一审由房屋所在的区法院受理;100万元——1000万元的由市中级法院受理，超过1000万元的由省高院受理。当事人之一对一审判决不服的，可在规定时限内向上一级法院上诉。对法院生效的判决，当事人必须执行。当事人不执行的，对方当事人可以申请法院强制执行。
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