房屋土地使用权到期了应该怎么办?
近期，温州现首例“住宅土地使用权到期续期”这一条消息震惊房地产市场。那么房屋土地使用权到期了应该怎么办?
浙江温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。
温州现首例“住宅土地使用权到期续期”!
据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。
很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。
1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。《条例》规定：居住用地出让年限最高为七十年。
1990年代初期，浙江民营经济已经开始蓬勃发展，敢为天下先的温州人在不超过居住用地最高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
物权法虽规定自动续期，但细节有待明确
当然，对于七十年的产权房来说，现在离到期还有时间，但既然不是永久产权房，终究还是会面临同样的问题。土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。
从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
当地部门正在积极研究解决方案
为此，温州市采取了续费政策，也就是续缴土地出让金。根据相关政策，有户主需要续缴几十万元的土地出让金，价格约为房价的三分之一。
“在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。”温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时表示。这种做法与地方政府向开放商出让国有土地使用权而收取出让金的做法比较类似。
“现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。” 张少清说。
如果不买卖，到期后还能继续居住吗?
从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗?
对此，上海金融与法律研究院研究员聂日明表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。
因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
未来应该尽快探讨可行的解决路径
温州碰到的问题在国内属于先例。随着时间的流逝，未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗?
实际上，如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的'三分之一，在高房价的背景下，这会给购房者带来沉重负担，相当于房价一次性上涨了三分之一。聂日明认为，在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐会在社会上引发轩然大波。未来应该尽快探讨出台可行的解决路径。
【锐评】土地“70年大限”解答宜早不宜迟
在全面深化改革的过程中，一方面要坚决维护和严格落实物权立法的成果，另一方面，对上一轮改革中的模糊之处也要进行有连续性和建设性的修补。
从温州此次的事件本身来看，的确有历史原因，因为这批90年代初期的住宅用地的使用权为20年，当时物权法尚未出台，相关法律也不完善。然而，在社会主义法律体系已经形成，强调法治思维和法治方式的今天，如何尽快给出回应、化解群众忧虑，应该成为相关部门的当务之急。
国有土地使用权出让意味着，在城市里，任何单位和个人进行建设，使用土地，必须依法申请，向政府购买国有土地的建设用地使用权。在我国的改革实践中，这一制度经历了一个从无法可依到有章可循的过程。我国土地使用权的有偿、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限从20年到法定最高年限70年不等，也就是人们常说的“土地大限”。1990年，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1994年国家又出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，对这一领域进行规范。2007年颁布的物权法，则是这一领域最为重要的立法，其意义在于明确了私人对其合法的房屋享有所有权。这意味着即便土地使用权到期了，房屋所有权也不容剥夺，同时，住宅用地续期无须申请而自动续期。
然而，物权法在自动续期的操作上却留下了一些模糊之处。比如，住宅建设用地使用者往往为较为分散的业主，政府有无义务帮助他们实现自动续期?是否需要缴纳土地出让金?缴纳标准如何?若是部分业主不愿缴纳土地出让金该如何处理，是否会影响到其他业主?非住宅建设用地续期又该如何操作?这些模糊之处，立法者当时或有其他考虑，但目前已经影响到群众的生产和生活。一方面，“无恒产则无恒心”，土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头，这既不利于产权制度的落实，也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的出让金而处于惶惶不安中。另一方面，也为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。目前，已经出现了土地使用权到期后，房屋因未能自动续期而不能交易过户的案例。不难预见，如果相关规定仍不明确，还将出现诸多房屋买卖后续纠纷，以及因缴纳出让金而出现的争端。
我国国有土地使用权出让制度的产生和完善，可以说是我国改革历程的重要组成部分，成果来之不易，而相关立法则是对这一成果的有力维护。在全面深化改革的过程中，一方面要坚决维护和严格落实物权领域的立法成果，另一方面，对上一轮改革中的模糊之处也要进行有连续性和建设性的修补。相信随着全面深化改革的持续推进，类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现，解答宜早不宜迟。期望相关部门能够着眼公民合法权益，从现实可行性、法律稳定性的角度，从细节出发，拿出于法有据、于情有理、于民有益的具体解决方案，早日消除盘桓公众心头的忧虑，让居民安居乐业。
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