上海市房产税征收与计算

上海市房产税征收与计算2015

　　随着每年住宅价格的调整，上海房产税税率以及征收标准也在调整。上海房产税的税率是多少，如何计算?上海房产税征收的标准又是什么?今天我们一起来了解下上海房产税税率和征收标准。

　　一、上海房产税如何征收之对象

　　上海房产税征收对象分为两类：

　　1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);

　　2、非本市居民家庭在本市新购的住房。

　　从此征收对象中可以看出对本地居民有首套免征优势，也有限购规定。要多买可以，但是得缴纳房产税!

　　二、上海房产税如何征收之标准

　　针对房产税征收对象，上海市做出3类免征标准：

　　1、对本市居民家庭换购住房给予优惠。

　　【优惠方案】本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

　　2、对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。

　　【优惠方案】对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

　　3、对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。

　　【优惠方案】对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税;对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税;持有本市居住证但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　三、上海房产税如何计算之依据

　　1、计税依据：住房市场交易价格的70%。

　　2、税率：实行0.4%～0.6%差别化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%;

　　3、征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

　　案例：

　　以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

　　如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。

　　此外，上述办法还规定了几种退还、免征房产税的情况。比如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还;上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税;符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　另外，持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，待持有上海居住证满3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　因而，上海房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率三、上海房产税税率

　　上海房产税税率：2013年1月22日，上海公布2013年房产税税率标准，2013年需要征收个人住房房产税的房屋中，每平方米27740元成了税率分界线。高于此线，税率是0.6%;若低于或等于该标准，则是0.4%。

　　在房产税征收试点从2011年实施到现在满3年之际，试点城市之一的上海公布了2014年度的房产税税率分界线，今年的标准相比2013年有了一定幅度的提高。

　　2014年度本市房产税税率分界线为32384元/平方米，比去年高了4644元。

　　2013年，本市新建商品住宅平均售价16192元/平方米。由于本市房产税税率与本市上一年新建商品住宅售价挂钩，因此本市房产税适用税率的房屋价格线也将有所变化。根据规定，本市房产税适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均售价2倍(含)的，税率暂减为0.4%。

　　也就是说，本市需要征收房产税的房屋，如果房屋单价超过32384元/平方米，则按0.6%征收房产税;若低于或等于32384元/平方米，则享受0.4%的税率。

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