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黄冈市房产消费社会环境分析
根据国家有关政策和要求，结合我市实际，市政府出台《关于进一步规范和促进市区房地产市场发展的意见》，以进一步加强和改善房地产市场调控，规范房地产市场秩序，促进市区房地产市场的健康平稳发展。该《意见》共16条，在建立市场主体退出机制、加强房地产预售管理、市民购房优惠政策等方面强化了具体措施。
建立市场主体退出机制 满1年无项目的房地产企业将取消资质
《意见》提出，要科学编制年度供地计划，合理确定供地数量和时间，保持住宅用地供应的平稳增长。加强土地监管，坚持净地出让，提升城市土地开发利用效率。政府垄断一级土地市场，严禁违规供地，制止和打击一切违法用地行为。
严格规划审批管理，实行国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划的“三规”统筹协调，相互衔接。加强开发项目规划条件的前置论证，严格规划调整程序，严格控制已供地项目容积率调整，严格控制30亩以下小地块开发，严禁10亩以下零星土地开发。
严格房地产开发企业管理，建立市场主体退出机制。清理房地产开发企业，暂定资质期满1年无项目的，依法取消资质。对租借资质证书的，公告证书作废，限制重新申请。对违规用地开发、有重大质量投诉、引起重大群体性上访事件的企业，经查证属实的，禁止在市区范围内新开发房地产项目。住建、国土、规划、房管、税务、工商、银行等部门共建房地产业信用体系制度，互通共享。
严禁行政事业单位、企业利用闲置存量土地，以集资合作建房和定向开发名义变相搞实物分配或参与房地产开发经营，各级各部门一律停批报建手续。严禁行政事业单位、企业利用新征建设用地进行集资合作或定向联合开发建房。
强化项目竣工验收工作。住建、国土、规划、房管、消防、园林等部门要按照相关标准和办事时限进行单项验收。未办理竣工验收备案的，房管部门不得办理产权登记手续，国土部门不得办理土地分户手续。
加强商品房预售管理 不得以任何名义收取或变相收取订金
意见》指出，要加强商品房预售管理。对总建筑面积在3万平方米以上的房地产开发项目，在完成工程建设总投资的25%以上或工程形象进度达到1/3以上时，可以办理商品房预售许可。对总建筑面积在3万平方米以下的零星房地产开发项目，必须一次性上市预售。未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得以任何名义收取或变相收取订(定)金、诚意金、会费、排号费、预订款等性质的费用。商品房销售代理机构未经备案的，不得在我市从事房地产销售和经纪业务，房管部门不予办理商品房网上签约资格。签订商品房买卖合同时，必须使用新版的《商品房买卖合同示范文本》，不符合销售条件的商品房不得销售;要规范物业服务和收费，加强物业承接验收工作。
严格物业服务企业资质核定工作，严把市场准入关，对长期未开展物业服务或引起重大物业投诉纠纷的公司，依法取消资质。按照规划设计和前期物业服务合同做好小区公用部位、共用设施设备的承接验收工作，规范普通住宅前期物业服务和收费。市区各街道办要指导辖区内的小区成立业主委员会，建立健全社区居委会参与的物业投诉调处机制，及时化解物业纠纷。简化维修资金的使用程序，规范维修资金使用范围，提高使用效率。
加大违法违规行为查处力度 形成房地产领域市场监管示范效应
《意见》加大了对房地产领域违法违规行为的查处力度。要建立商品房市场巡查制度，各职能部门要依法履责，严格关口审批责任，加强市场监管，不得放任违法行为流向下一个关口，对失职渎职的，依法追责。
国土部门要加强项目跟踪管理，对于未按照土地出让合同约定的条件和期限开发利用土地的或未按约定支付土地出让金的，有权依法解除合同直至无偿收回土地使用权。
规划部门要加强批后管理，发现违反规划或无规划建设的建筑，及时通报城管执法部门依法从严查处。
住建部门对参与违法建设的设计、施工等单位依法给予通报批评、亮黄牌警告，直至取消资质。加强建筑质量安全监督和竣工验收备案监管，实行安全质量主体负责制和质量终身负责制。
物价部门对不按申报价格明码标价的，工商部门对合同欺诈或虚假广告宣传的，房管部门对违规销售等不法行为依法从严查处。加大典型案件公开查处力度，形成市场监管的示范效应。
新政策实施后市民在购房时能享受哪些优惠政策?
《意见》规定，非市区常住户口人员(含中、高等院校毕业生)，在市区范围内购买房屋的，凭《房屋所有权证》或市房管局备案的《商品房买卖合同》(附购房发票)，可向公安部门申请办理迁移落户手续，所在社区(单位、村)无条件提供相关证明。购房人落户后，在创业扶持、教育保障、医疗卫生保障、社会保障等方面依法享有和本地市民同等的权益。
畅通周边出城通道，非市区常住户口人员在市区范围内购买住房的，可凭市房管局相关购房证明到交通、大桥管理部门按每户一辆7座以下的家用轿车1000元/年标准办理5年过境年卡，前2年费用由房地产开发企业承担，后3年费用由购房者承担。
放宽公积金贷款条件。连续缴纳公积金满6个月的，可以办理公积金贷款。购买首套普通商品房且面积不超过90平方米的，首付比例为20%，最高贷款年限由20年调整为25年，扩大住房公积金按揭贷款合作楼盘范围，对符合贷款条件的对象简化贷款审批手续，缩短贷款发放的时限。
对购买首套普通商品住房者，由同级财政按购房款1%的比例给予补贴。
鼓励房地产开发企业对市校合作引进的人才给予购房优惠;支持房地产开发企业建设人才公寓，引导引进人才团购。房地产开发企业给予引进人才购房优惠超过每平方米应缴城市基础设施配套费标准的，政府按引进人才购房面积对房地产开发企业给予配套费先征后返的奖励，用于开发企业基础设施配套建设。
盘活存量房交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市出售后再次进入房地产市场交易的，按土地评估价格的10%或房产交易价格的1%补缴土地出让金后，允许自由交易。加强中介市场的培育和管理，扶持一批规范守法的中介企业，推行存量房网上交易管理，开拓存量房担保市场，培植置业担保公司，增加存量房交易贷款品种。
支持合理的融资需求 房地产开发企业收获直接利好
《意见》要求商业银行要强化房地产开发贷款“名单制”管理，按照区别对待、有保有压的原则，在认真落实国家房地产调控政策和有效防控风险的前提下，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设的信贷支持力度。积极支持有实力有信誉的企业通过增资扩股、收购兼并和资产重组提高产业抗风险能力。优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求，住房按揭贷款利率按人民银行规定标准执行。提高贷款发放时效，不得搭车售卖各种金融产品。
优化服务环境，提高服务质效。市财政、物价部门要统一公布房地产开发、建设和消费环节的行政事业性收费目录和标准。实行一费制，经营服务性收费与行政收费脱钩，严禁搭车收费。房地产开发企业在办理业务时，各相关部门要开辟“绿色通道”，实行联审联批，简化办事程序，优化审批流程，进一步缩短办事时限，提高服务效能。充分发挥房地产行业协会的作用，加强信息沟通，开展推介促销活动，促进房地产业发展。
坚持正确舆论导向，完善房地产市场的监测预警制度。加大对城市建设和房地产发展宣传力度，组织开展优质宜居楼盘评选，全面报道房地产市场运行情况。发改委、国土局、银监局、物价局、统计局、房管局、地税局等部门要协同配合，按月开展房地产市场信息的统计分析和交换，完善信息披露制度，稳定市场预期，引导群众理性消费。
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