2016浙江省房地产去库存政策调整方案
为加快推进房地产去库存工作，促进我省房地产业平稳健康发展，浙江省近日印发《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》(以下简称《行动方案》)，部署了21项加快推进房地产供给侧结构性改革的具体工作。
《行动方案》的目标任务，是到2017年，全省在售商品住宅库存消化周期保持在10至16个月的合理水平。到2020年，全省兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上，强企名企市场份额达到75%以上，产业集聚发展能力明显提升;建立完善的土地供应、开发经营、财税金融、统计监测等房地产政策制度，房地产投资、商品房销售和商品住宅价格保持基本稳定。
“《行动方案》与仅仅刺激市场的‘救市’政策有本质区别，其目标包括四大方面:去库存、稳价格、促转型和建机制。”浙江省住房和城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人表示，“《行动方案》按照推进供给侧结构性改革的总体要求，坚持促进需求、消化库存和稳定价格相结合，坚持去库存和调结构相结合，坚持优化存量和引导增量相结合，逐步化解区域性、结构性房地产库存，促进房地产市场长期平稳健康发展。”
放宽购房落户限制
据省房地产监管分析平台统计和分析，年初以来全省新建商品房市场成交活跃，库存继续回落，房价基本平稳，市场继续保持稳定向好趋势。截至5月31日，11个设区市市区新建商品房可售房源5919万平方米，按近12个月的月均销售量测算，商品房库存消化周期为15.9个月;其中，商品住宅可售房源3072万平方米(241359套)，商品住宅库存消化周期为9.8个月。
“目前，我省的房地产整体库存水平是合理的，要‘去’的'库存是一些区域性、结构性的库存，如县级市、中心镇;还有一些地区要增加商品住宅库存。”该负责人表示，比如杭州，截至6月底，市区住宅存量已经降至72982套，去化周期仅需6个月，供求关系紧张又易引起房价波动，“《行动方案》提出了10至16个月的合理范围，就是针对我省库存的这一特点。”
为有序化解库存，促进供需平衡，《行动方案》提出8个方面有力措施，其中，不乏创新亮点。
为释放住房需求，鼓励新市民购房和农民进城购房，《行动方案》要求“全面取消县(市)购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求”。“一线城市供求关系紧张不会持久，倒不如把目光投向浙江的一大片特色中小城市。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、原住建部政策研究中心主任陈淮近日表示。全面取消县(市)购房落户条件限制，将大大降低新市民、农民进城购房落户的门槛。
在消化非住宅商品房库存方面，《行动方案》提出“对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续”。商业地产去库存，一直是个难点，5月底，全省的非商品住宅库存消化周期为49.1个月，其中最高的宁波达74.8个月，去化时间超过6年。“国务院6月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房后，已经有许多商业地产企业来向我们询问相关政策。”这位负责人说，《行动方案》从省级层面对商业地产去库存作出了政策探索。
制定预案应对房价异常波动
1-5月，我省11个设区市市区商品住宅成交均价为13765元/平方米，同比上涨13.2%;其中，杭州市区商品住宅成交均价为16710元/平方米，同比上涨7.2%;宁波市区商品住宅成交均价为13012元/平方米，同比上涨7.1%;温州市区商品住宅成交均价为20844元/平方米，同比上涨27.1%。
稳房价，不仅有利于房地产市场健康发展，更事关民生。“《行动方案》要求各市、县(市、区)制定住宅价格异常波动应对预案。”该负责人说，“接下来，各地将提出稳房价的目标，如果超过了目标范围，就要采取措施。”
《行动方案》的要求十分具体:“对于在售商品住宅库存消化周期超过20个月的，或者在售、在建待售及已出让停建商品住宅消化周期超过30个月的市、县(市、区)，暂停商品住宅用地供应，原则上暂停新开工各类保障房工程。对于在售商品住宅库存消化周期小于8个月的市、县(市、区)，应及时增加商品住宅用地供应。”
加快房企转型升级
“商品房的库存，还与供给结构不合理有关。”这位负责人解释，“一些库存是由于过去政府在供应土地时没有考虑长远，一些是由于企业拿地建房时决策失误，一些是由于产品设计跟不上主流市场变化。”
所以，优化供应结构、加快房地产企业的转型升级，是《行动方案》的一个重要着力点。这些产业政策包括:发展跨界地产、提升产业水平、发展总部经济、推动兼并重组、落实减负措施。
其中，绿色建筑、装配式建筑、住宅全装修、智慧住宅等内容，都被列入到《行动方案》中，其目的是引导企业研究住房需求，创新产品内涵，彰显浙派人居品牌。“希望房地产企业积极探索产业升级。对企业来说，一开始会增加资金成本，对技术管理都会有更高的要求，但政府也会加大对强企名企开发项目、全装修项目等优质项目的信贷支持力度。万事开头难，一旦技术领先，就会形成技术壁垒，今后企业将发展得更好。”该负责人说。
《行动方案》不仅要求加快培育全省房地产强企名企，重点发展一批年销售额50亿元以上的省级强企名企，还要求各地推动待建在建项目较多、在当地具有一定品牌知名度的二级以下房地产企业兼并重组，有序淘汰项目开发单一、处于尾盘销售、无法正常运行等情况的房地产企业。其目标，是到2020年，全省兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上，强企名企市场份额达到75%以上，产业集聚发展能力明显提升。
完善房地产政策制度
产业要发展，制度是保障。《行动方案》要求建立完善的土地供应、开发经营、财税金融、统计监测等房地产政策制度。
如在完善土地供应制度方面，《行动方案》要求完善房地产用地招标拍卖挂牌出让制度，严格控制宗地出让规模，平抑出让地价波动。将规划设计条件明确的装配式建筑、住宅全装修等符合绿色建筑的要求纳入土地出让条件。探索土地弹性年期出让等。
另一个方面，完善统计监测制度也被列入《行动方案》中，要求进一步完善房地产统计指标体系和统计分析制度，建立完善部门协调联动机制。建立商品房库存统计制度，定期向社会公布。“7月，全省商品房库存将向社会公布，这是一个全域的数据，将涵盖全省90个县(市、区)。”该负责人说。
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