一种可行的养老路径选择
1、“以房养老”的界定
“以房养老”是指，拥有住房的老年人与特定机构（如银行、保险公司或房产机构）订立合同，把自己的房产所有权有偿转让给银行或特别设立的特定机构（如养老机构）。特定机构房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给老年人，一直延续到老年人去世。老年人在取得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当老年人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，从而取得房产升值部分的利益。
2、“以房养老”的理论依据
“以房养老”的理论依据主要来自两方面：一是生命周期理论。一个理性消费者追求其生命周期内一生效用的最大化，而不仅考虑某一特定的'消费行为或项目的决策安排时个人效用最大化。即追求在个人生命周期各阶段里，一生收入与一生支出两者间的平衡。而“以房养老”正是出于房屋生命周期与家庭生命周期的差异性，试图将老人去世时房屋的剩余价值变现出来，并在老人有生之年消费掉，从而实现房屋财富在老年人整个生命周期中的合理优化配置。二是期货期权理论。“以房养老”实质上就是一种住房“期货化”形式：拥有房屋所有权的老年人将住宅作为“期货”，预售给银行、保险公司等金融机构或特定机构，并从那里获得固定的年（月）金，而此时老年人对该房产依然拥有居住权，直到老年人离开人世，房产才进行交割，所有权归贷款机构所有。
3、“以房养老”的现实基础
我国大多数退休老人，虽然手中的现金存款很少，难以维持其正常的养老生活，但是在计划经济向市场经济转型过程中，却坐拥一套市价可观的房产。将住房和养老两类社会保障资源重新整合一下，从而把住房资源转变为重要的养老资源，就能使得老年人能够从中获得稳定的持续性的资金收入以提高晚年的生活质量，进而使得养老难题得以解决。“以房养老”的核心就是将不动产———房产转变成为流动性资金，使得老年人能够拥有充足的现金颐养天年。我国家庭的资产结构也为此提供了可能性。《中国家庭金融调查报告》显示，我国家庭的非金融资产以住房为主，自有住房拥有率为89.68%，世界平均住房拥有率为63%，美国为65%，而日本为60%，我国自有住房拥有率处于世界前列。其中，城市自有住房拥有率为85.39%，农村更高一些，为94.60%。且拥有2套以上住房的家庭在城市达到19.07%，农村达到14.40%。与此同时，我国住房收益率也很高。随着近年房地产价格的迅速攀升，家庭自有住房的收益非常可观。我们以购房的成本价格和住房的当前价值的差价来体现收益，差价越大，表明住房收益越高。在城市中，2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。城市家庭拥有两套以上住房的占19.07%，第一套住房平均收益率均值为340.31%，第二套为143.25%，第三套为96.70%（见表2）。通过以上分析可知，在我国推行“以房养老”模式不仅具有较强的针对性，而且具备了一定的实施条件。此外，推行“以房养老”业务，还可以盘活住房这种价值不菲的固定资产，实现个人一生中经济资源的优化配置，切实提高老年人的生活质量。
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