浙江农村宅基地新政策

时间：2020-11-23 16:15:37 社保政策资讯我要投稿

浙江农村宅基地新政策

　　浙江农村宅基地新政策的具体内容如何?大家对此有何了解呢?今天我们就一起来看看相关内容吧!

　　为进一步加强我省农村宅基地管理，促进农民建房节约集约用地，切实保护耕地，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)和国土资源部《关于加强农村宅基管理的意见》(国土资发[2004]234号)的有关规定，结合我省实际，提出如下意见：

　　一、从严控制农村宅基地建设用地规模

　　1、农村村民建造住宅，要严格执行乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，从严控制占用耕地，严禁占用基本农田。同时在修编新一轮乡镇土地利用总体规划中，应按照控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则和统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。

　　2、各地要积极探索改进村庄、集镇规划用地规模的确定方法。在土地利用总体规划中严格以人均建设用地指标确定村庄和集镇的建设用地规模，自然村、中心村、集镇的人均建设用地指标应分别控制在60、80、90平方米以内。村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的规模。

　　3、各地要根据土地利用总体规划和村镇建设规划，结合实施小城镇发展战略和“千村示范、万村整治”工程，科学制定和实施村庄改造、归并零散自然村计划，积极推进农村宅基地整理，促进村镇土地集约利用。

　　4、要积极引导农村村民住宅建设有规划、有计划地逐步向集镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中统建、联建公寓式农民住宅小区;对城市规划区外的农村村民住宅建设，按照城市化和节约集约用地的要求，鼓励以集中联建的形式建设农民新村;在规划撤并的村庄范围内，停止审批新建、重建、改建住宅。

　　二、努力保障农村宅基地用地需求

　　各地要充分利用村内原有宅基地、空闲地等存量建设用地以及低丘缓坡等非耕地安排农民建房;确需占用农用地的，农用地转用指标可在年度土地整理折抵指标和建设用地复垦周转指标中予以安排。通过村庄整治复垦获取的建设用地复垦周转指标应优先用于农村村民建造住宅。

　　三、严格界定农村宅基地申请条件

　　坚决贯彻农村宅基地“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。

　　符合下列情形之一的，农村村民可以申请宅基地：

　　1、因国家建设、垦区移民、灾毁等需要搬迁的;

　　2、实施村镇规划或旧村镇改造，必须调整搬迁的;

　　3、常住人口中已领取结婚证书，确需分户建房的;

　　4、法律法规规定的其他情形。

　　农村村民有下列情形之一的，不得再申请宅基地：

　　1、已拥有一处宅基地的;

　　2、出卖、出租、赠与他人或者以其它形式转让宅基地上建筑物的;

　　3、以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由的;

　　4、其他不符合申请建房条件的。

　　各地可根据上述规定，结合本地实际，制定相应的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。

　　四、切实规范农村宅基地申请程序

　　1、农村村民建造住宅用地，应向户口所在地的村民委员会或农村集体经济组织提出书面申请。经村民委员会或农村集体经济组织讨论通过并予以公布。公布期满无异议的，报经乡镇人民政府审核后，报县级人民政府批准。村民委员会或农村集体经济组织应及时将批准结果向村民张榜公布。

　　2、农村村民建造住宅使用农用地的，应当按照《土地管理法》第四十四条、四十五条的规定，办理农用地转用审批手续。

　　市、县(市、区)、乡镇要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定以及本级年度农村宅基地用地计划向社会公告。

　　五、依法完善农村宅基地审批管理

　　1、各地要根据农村村民建房的特点，按照“严格管理，提高效率，便民利民”的原则，规范审批行为，健全办事制度，提供优质服务。2、各市、县(市、区)可根据年度农村住宅建设占用农用地的用地指标和农村村民住宅建设的实际需要，一次性向省级以上人民政府申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后按户逐宗批准供应宅基地;对农村村民住宅建设利用村内存量建设用地和原拆原建的，由村民委员会、乡镇人民政府(街道办事处)审核，报县级人民政府批准;村民原有宅基地经村民委员会同意可以调剂给符合宅基地申请条件的本村村民，调剂双方应当在调剂协议生效后向县级国土资源部门办理土地使用权变更手续。

　　六、不断强化农村宅基地监督检查

　　1、在宅基地审批过程中，乡镇国土资源所要做到“三到场”，即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后，要到实地定点丈量打桩放样，并实行挂牌施工，随时接受群众监督检查;村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。

　　2、对自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的，报经县级以上人民政府批准，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权。对非法占用土地或者超过批准面积多占土地建造住宅的`，应当责令其停止建设;对拒不停止继续施工的，经县级国土资源部门批准，可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。未经批准占用基本农田建造住宅的，一律拆除退耕，并对相关责任人按违法占用基本农田论处。

　　3、各地要进一步健全土地执法动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　七、全面推行农村宅基地登记发证工作

　　1、市、县国土资源部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理中的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。

　　2、农民住宅竣工验收合格后，土地使用者应当向土地所在地的县级以上国土资源部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发农村《集体土地使用证》。

　　八、积极盘活农村存量建设用地

　　1、各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作，制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准新的宅基地。

　　2、对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励本村村民之间调剂使用腾退多余宅基地。农村宅基地实施建新拆旧的，要采取事先签订协议等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

　　延伸阅读：浙江农村宅基地抵押贷款"破冰"

　　第十二届全国人大常委会决定，授权国务院在天津市蓟县等59个试点县(市、区)暂时调整实施《物权法》、《担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。浙江省的乐清、青田、义乌和瑞安也被纳入试点范围。

　　政策实施后不到10小时，12月28日上午，义乌市黄杨梅村村民季建中就以自家宅基地作为合法抵押，拿到30万元贷款。成为全国首个利用宅基地抵押贷款的农民。

　　农村宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。按照现行法律规定，宅基地所有权属于农村集体经济组织;农民只有使用权，没有处置权，更不能将宅基地抵押。

　　此次“暂时”调整相关法律，为有效盘活农民资产，落实农村土地的用益物权开启了政策大门，也预示着农村土地改革正向深度探索。

　　义乌发放“宅基地抵押贷款”第一单

　　破解农村融资困局

　　第一个吃到“试点蛋糕”的义乌村民季建中，经营一家小型吸塑包装厂，年销售额约百万元。但因行业不景气，收款难垫资多，最近又尝试进行网上销售，季建中亟需资金度过“年关”。在得知中央将出台宅基地贷款试点政策后，季建中就与义乌农商银行取得联系，提前备齐所需材料。

　　季建中的抵押物为126平方米宅基地和一套四层半的自建房。如果以同地段商品房估算，该宅基地价值约在300万元以上。而季建中只申请了30万元贷款，月息4.5厘，相当于年利率5.4%。

　　据季建中介绍，义乌办理宅基地抵押贷款需提供《集体土地使用证》和《房屋所有权证》;需要村集体盖章证明;并向国土部门申请“农村宅基地抵押权”登记;随后便可与银行签订贷款协议。季建中说：“和其他贷款相比，宅基地抵押更方便，不需要担保人，流程和商品房贷款差不多。”

　　发出后第一单后，义乌农商银行很快又收到数十位当地农民的贷款申请，副行长傅照华说：“义乌的工商业非常发达，许多农户经营小工厂，但是融资比较困难。农户以前只能通过担保人贷款、向亲友借款，或者利用民间借贷。现在放开宅基地抵押，为农民创业融资，打开了新路。

　　中国人民银行义乌支行的调查数据显示：义乌有八成农户希望农房能用于抵押贷款，三成农户有农房抵押需求。人行义乌支行副行长王红英也表示，农村宅基地可以抵押贷款，直接效果就是盘活了农村土地资产，为农村金融注入活力。

　　“试点”需要更多配套政策

　　抵押物如何处置尚未明确

　　同时也有专家认为，此次试点“破冰”，尚处于探索阶段。政策想向更大范围推广，需要有更多配套政策出台。

　　“59个县市的经济都比较发达，农户对融资的需求量很大，所以试点才能搞起来。换做全国其他农村，效果就不会这么好。”浙江农林大学法政学院教授马永双说，落实宅基地抵押，先要推进城镇化：“只有农民在城镇化过程中获取收益了，才能尽快还贷。如果农民没有收入来源，试点政策就失去了意义。”

　　而在银行层面，发放宅基地抵押贷款也面临着不少困难。义乌农商银行副行长傅照华就表示，首先难在宅基地的价格评估：“商品房可以由第三方机构进行评估，有市场价做参考。但宅基地评估，没有权威机构。暂时只能由银行根据地段、造价做估算，所以银行相对慎重，不敢贷出很大金额。”

　　其次在抵押物的处置问题。尽管义乌农商银行制定了《农村住房财产权抵押贷款实施细则》，但关于抵押物的处置办法，傅照华表示，尚未明确制定。

　　傅照华说：“按照目前细则，如果贷款逾期未还，银行可以与贷款人协商，由贷款人寻找合法的宅基地买受人，进行有偿流转。流转不成功，再向法院诉讼。但是法院如何处置宅基地?能不能入市拍卖?暂时都没有规定。”这就意味着，银行很难直接处置被抵押的宅基地，进而增加了贷款风险。

　　目前义乌的应对办法是：继续会同相关部门，研讨抵押物的处置机制。建议建立试点贷款的风险补偿机制。并适度放宽对不良贷款的容忍度。同时，义乌银行业相关人士也表示：使农村宅基地“有条件”“有范围“入市，也是试点改革的关键所在。

　　宅基地有偿流转“跨村进镇”

　　义乌试点或可面向“全市农民”

　　按照国务院印发的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》要求，目前大部分试点地区的宅基地有偿流转，都只在本村范围内进行。

　　以季建中所在的义乌黄杨梅村为例，同村村民之间“有偿流转”宅基地，都由村民口头协商价格，签署的合同并不完整，伴有“私下”交易的色彩。

　　但抵押贷款政策破冰后，不少试点地区的宅基地流转政策出现了变化：福建省晋江市，已经引入宅基地价格的第三方评估。江苏省常州武进区，正在建立区、镇两级农村产权交易平台。农房所在的镇、村集体经济组织也建立了宅基地回购机制。有望将流转范围，扩大到区镇。

　　湖州德清县则已经实施宅基地跨区域置换模式，将流转范围限定在镇一级。据温州日报报道，乐清市的农房抵押物处置范围限定在“县域内”农户……宅基地流转范围似乎已在扩大。

　　而义乌市国土系统的相关工作人员，向浙江在线记者透露：义乌宅基地使用权流转办法正在制定当中，有望将范围和人群，从村镇扩大到全市农村人口。即只要是义乌户籍的农民，即使不在同一乡镇，也可“有条件”地有偿流转宅基地。政策预计在2016年内出台，但相关工作人员也表示，在试点新政落实前，一切都是未知数。

　　农村土地改革潜在影响巨大

　　或带动城市房价下降促进农民进城买房

　　不少学者也认为，尽管抵押贷款政策已经试点破冰，却不能说明宅基地会在短时期内“入市”。大范围农村宅基地有偿流转也尚待时日。

　　“即使真的扩大了流转范围，也不等于就能自由买卖，两者的距离还相当远。”浙江农林大学农村发展研究所副所长李勇华判断：“其实想在市级范围内流转农宅基地，难度也相当大。”

　　而推进农村土地改革，未来将为国家经济带来的巨大影响，却已经可以预见。

　　首先，据中科院2013年测算，全国共有宅基地2.7亿亩，但目前空置未利用的却高达1.14亿亩，几乎占到四成。空置宅基地相当于5个北京市的面积，无疑造成巨大浪费。这些宅基地如果能够流转、回购，合理利用或变回高标准农田，就等于开启了一座富矿。

　　其次，有学者分析，如果未来农村宅基地可以入市，或许将带动地价下降，改变土地供求关系，进而带动房价下降。通过流转土地获得收益的农民，也将掌握更多资金，为进城务工买房、安家落户提供经济基础。

　　我国农村改革已经步入深水区，宅基地制度改革是必须蹚过的河。不过，无论改革如何推进，但必须遵守的是：坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者的原则底线。

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