全国超过20城开始限售
据最新消息，目前，全国超过20城开始限售，限售将成调控新政"标配"。
进入5月以来,南京、开封、芜湖、海口等地相继收紧了调控措施,而限售成了又一轮调控升级的重要的手段。分析人士表示:目前的楼市开启“五限时代”,即限购、限贷、限价、限售、限商。调控重点在从交易环节向持有环节转移,现阶段全国已经有超过20个城市执行限售政策,这也意味着住房限售已经成为新一轮楼市调控的“标配”。
多地调控政策再加码
3月17日,北京楼市调控升级,在商品住房方面提出“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上”,打开了2017年楼市调控“限售”的大门。
5月13日,南京市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,规定购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民,执行住房限购政策。
5月15日,河南开封市人民政府官网发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,要求自发文之日起,首次销售的项目和非首次销售的项目,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,开封市不动产登记中心停止其商品房网签资格。
同时,开封市政府还禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客,企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并明码标价、一房一价,严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构,一经查实,依法从严从重处理,开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,中介机构吊销营业执照,并列入失信企业“黑名单”。
中原地产首席分析师张大伟指出,目前全国发布楼市调控政策的城市已经超过60个,内容也全面升级。从调控政策内容看,以3月17日北京限贷为标志的第三波调控,力度加大、范围拓宽、措施创新,热点城市成交量将持续萎缩,带动全国销售量价继续回落。
20多城市开始“限售”
从3月17日开始,北京楼市调控升级,在商品住房方面提出“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上”,自此打开了2017年楼市调控“限售”的大门。
然后,4月份海南跟进,全省开始限购并部分区域限售; 4月14日成都限购升级,提出“自即日起,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。”5月份海口、三亚、琼海、五指山市陆续跟进加强调控。四地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围,且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。
同时,5月8日,芜湖市颁布楼市新政,明确在芜湖新购买(自该新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满2年方可转让,芜湖市因此成为安徽首个限售城市。
截至目前,已有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、西安、济南、郑州、高碑店等超过20个城市启动限售的调控政策。在中原地产首席分析师张大伟看来,限售正成为当前各地楼市调控的新思路。上述的大多数城市是首次启动买房后一定时间内限制出让的楼市调控政策。
调控重点在向持有环节转移
据机构统计:在4月份单月,超过50个城市发布了70余次调控政策,其中北京、保定、成都等城市均发布了多次政策。高库存三线、四线城市政策继续轻松,整体热度维持,有望对全国销售形成支撑。从城市发布的政策主要特征看,主要特点是集中执行了“5限”,分别为限购、限贷、限价、限售、限商。
目前多轮调控政策效应显现:根据中原地产监测数据,上周一线城市住宅成交量下调明显,平均跌幅达到两成,同比跌幅更是达到了44%,二线城市环比则有轻微波动,同比跌幅为20%,三线城市环比也有10%的下调。
某研究院智库研究中心总监严跃进认为:拿到房产证后,持有一定年份才能卖出,意味着持有房产的时间成本大幅提高,且短期转手套现可能性骤降,相当于在一定时间范围内,冻结了房产的流动性,有利于打击炒房客的投机情绪。从限售方式来看,目前楼市调控重点正在从交易环节向持有环节转移。
多数楼市专家认为这将有效破坏房产炒作的套现机制,对稳定市场有积极作用,正是因为对其他城市有借鉴意义,因此不排除有更多的城市加入“限售”的行列。
房产独立评论员马跃成认为:未来两三年内大中城市楼市活跃度将逐步下降,成交萎缩,价格趋向稳定,是刚需、改善型需求买房换房的最佳时期,动手时间点可以放在今年年底之后到明年年初。
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继常州出台了江苏省首个住房“限售令”后，扬州市近日跟进推出了当地的限售政策，规定本地家庭拥有两套住房以上、外地家庭拥有一套以上的，领证未满2年的不得上市交易。自此，国内已有11座城市相继出台了类似的限制售房政策，这是否意味着住房限售已经成为新一轮楼市调控的“标配”?南京是否会跟进?记者昨日采访了相关人士。
相较于限购政策，记者采访的多位业内人士均表示，“限售令”更为值得关注。从共同点上看，“限售令”与“限购令”同样属于非常时期的非常政策，因为这两项举措均限制了个人购买与销售商品房的正当权利，相信出台该项政策的初衷是为了打压炒房客，即便“误伤”到普通买房人也是无奈之举。在不同点上，“限售”更加精准地“掐住”投资客的七寸，令其资金链在三四年内难以松绑，恢复楼市的正常交易秩序。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，从近期部分城市出台的楼市调控措施来看，政府手中的“牌”仍源源不断，新的政策思路颇为值得研究，至于南京会否跟进出台“限售令”，就目前的'形势而言还不好说。为了维护房地产市场的稳定与健康，目前已有30余座城市或被动或主动地调整楼市政策，预计在未来两三个月内还将增添新的城市名单。与短期的“补丁式”调控相比较，中国房地产市场更为需要的是符合国情、适应市场规律的长效机制，只有如此才能保证楼市的长治久安。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华则指出，遏制炒房的关键是让炒房者无利可图，只有预期收益下降才会遏制投机。“限售令”或许会在短期内起效，但是“聪明”的买卖双方可能会想出地下交易、提前转卖等方式规避，容易导致今后发生毁约等纠纷。因此，增加有效供给才是解决问题的关键，比如此前住建部发布的文件里曾提到，楼市热点城市需增加公租房和共有产权住房的供应量，只有如此才能平抑投资客的投资心态，买房人才能心中不慌。
3月南京CPI涨2% 居住类价格同比涨幅超3%
昨天，统计部门公布了3月份CPI数据，全国CPI同比上涨0.9%，连续两个月低于1%。江苏指数为1.7%，连续两月停留在1字头。而南京CPI涨幅较2月扩大0.2个百分点，为2.0%。南京调查队公布的数据显示，3月份南京蔬菜、猪肉、鸡蛋等食品价格持续走低，菜篮子和去年同期相比明显轻了不少，不过服务类价格年后依然呈上涨趋势，进而使得CPI同比涨幅回到2时代。
菜篮子轻了，但南京人并没有省下多少钱。构成消费价格指数的八大类价格七升一降，其中居住、交通和通信、教育文化和娱乐、其他用品和服务的价格同比涨幅均超过了3%。房租和人工成本等刚性成本上升带动下，服务类价格一直都呈上涨态势。南京调查队公布的数据显示，3月份租赁房房租上涨5.6%，在外餐饮中正餐上涨4.9%，快餐上涨6.7%，地方小吃上涨19.4%，保姆、清洁等家庭服务同比上涨10.2%。菜篮子里省下的这点钱，都花在其他地方了。
超三成意向购房者“放慢脚步”
不断加码的限购政策正在对购房者产生影响。融360近日针对购房意向者展开一项调查，该调查显示，今年3月17日以来的限购政策导致35.62%计划买房的用户延缓买房进程，有2.19%改买商住房，20.55%担忧以后可能出台更严的限购政策从而加快买房进程，另有28.22%购房意向者表示选择暂时观望，仅13.42%的购房者表示无任何影响。
该调查显示，因为本轮限购有41.85%原计划从商业银行贷款的用户延缓了购房进程或改买商住房。融360分析师认为，计划使用商业银行贷款的购房者受限购影响最大，主要原因是银行贷款收紧和限购之下失去首套房资格。以北京(楼盘)为例，3•17限购后商业银行办理住房贷款时，首套房贷款的最低利率优惠由之前的九折上调至至九五折，而且贷款年限收紧，25年以上的住房贷款已停止审批。“认房认贷”后，很多人由于之前有过住房贷款记录，购房时即被认定为非首套房，不能再享受首套房的贷款优惠政策。
该调查显示，在回答“您计划在接下来买房时进行哪种贷款”时，有50.14%购房者表示需要从商业银行贷款，45.21%购房者表示打算办理公积金贷款，找小贷公司贷款的占比为0.82%，只有3.56%表示无需贷款。
融360分析师认为，如果单看利率，公积金贷款利率更低，但是由于公积金贷款有各种限制，特别是在房价较高的一线城市，限定的最高额度并不能满足贷款需求，所以普通的商业银行贷款更为大众所偏爱。
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