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前期介入管理制度
在现在社会，很多地方都会使用到制度，制度对社会经济、科学技术、文化教育事业的发展，对社会公共秩序的维护，有着十分重要的作用。制度到底怎么拟定才合适呢？以下是小编精心整理的前期介入管理制度，希望对大家有所帮助。
1、前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。
2、前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。
第一节:规划设计阶段介入
规划设计阶段包括:
物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序:
1、地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
2、物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3、开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料、;设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等、。
4、地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
5、物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
6、评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
7、物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8、评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9、经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
10、物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
11、项目规划设计总体评估要点:
住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
项目规划设计分类评估要点:
1、安保布局
a、便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b、便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c、人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d、安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e、安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。
2、消防布局
a、消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外、消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等、充分合理,使用可靠。
b、消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c、消防登高面(场地、设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d、消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
3、交通布局
a、各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b、主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c、机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%、。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1、5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整、,便于停放。
d、有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
4、生活配置
a、根据小区周边(1公里范围、市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c、如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d、如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
(指标供参考、
5、设备配套
a、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c、沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
6、智能化配置
a、安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控
系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b、网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。
c、设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d、中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
7、房屋单体
a、屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b、墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c、楼板厚度与隔音符合国家规范。
d、住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e、住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求、,隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的`门窗。
f、厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2―3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。
g、卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h、厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i、管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j、宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm、,应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k、底层地坪应充分考虑防潮措施。
l、房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等、。
m、有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台、时,应考虑防盗措施。
n、阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1、10m、,宜采用垂直杆件,杆件距小于0、10m,防止儿童攀爬。
8、室内配置
a、室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b、室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c、室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相
d、邻时,应采取安全隔离措施。
e、空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
f、室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2、2米左右,向外倾斜10度左右。
g、当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
h、如使用小型中央空调,层高应大于3、3m,并留有室外机位置。
i、室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
j、电视、信息(电话和数据、插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
k、联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
l、高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9、绿化配置
a、绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b、绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c、绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d、绿化品种便于养护,养护成本节约。
e、绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f、绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气、。
g、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
10、景观配置
a、景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b、采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c、水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d、不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1、5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e、景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f、泛光照明不影响住户,不造成光污染。
11、公共空间
a、应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b、宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c、公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d、绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m、。
e、各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f、楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g、公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h、楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12、生态环保
a、住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b、住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c、住宅区内无各类污染源。
d、周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e、宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f、垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g、垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h、宜在住宅区内形成自然生态链。
13、管理用房
a、物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、
员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样、一般:
管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0、2(指标供参考、
位置:住宅区中央,底层。
b、业委会、居委会(根据当地政策、
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
14、新材料、新技术
a、应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b、试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c、采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d、采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
15、管理成本测算
a、对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b、管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
16、与相似典型项目的比较
a、相似点
b、差异点
c、优势
d、劣势
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