房地产价格论文

房地产价格论文1

　　摘要：房地产价格尤其是住房价格是当前社会各界关注的焦点。本文从房价及相关问题入手进行分析，以期帮助读者进一步认识房价及房价问题的本质，推动住房价问题研究不断深入。

　　关键词：房地产结构，房地产价格，房地产价格变动因素

　　1房地产市场的结构

　　1.1房地产市场具有较高的市场集中度

　　房地产企业不同于一般的小型企业，房地产企业容易受到地域性的影响。比如北上广这些大城市地区的房价普遍偏贵，主要是因为这些地区的经济发展比较快，人口流动大，因而房地产的价格也较高。对于同一个地区，也会有很多不同的房地产商家。但总的来说，一个地区比较有名的房地产商家比较有限，市场的集中程度比较高，因而相比较那些小型的企业，它的垄断程度比较高，实力较强的垄断性企业很容易垄断一个地区的房地产市场。

　　1.2房地产市场具有较高的进入障碍

　　由于房地产市場本身的集中度，房地产市场本身对进入的企业的要求极高。这种进入障碍主要分为行政性市场障碍和经济性市场进入障碍。行政性市场进入障碍主要是指房地产商想在一个地区开发一个项目必须办理相应的证明，这些证件的办理需要涉及到房屋管理、城市规划、工商管理、国土资源、建设、交通、税务、节能、环保等多个不同的部门，地产开发之前需要将这些所有需要的证件都办理好，通过各个部门的审批也不是一件十分容易的事，而且耗费的时间也比较长。在早几年前，土地的使用权都是实行土地拍卖制度，房地产企业实行的是土地有偿出让制，在这种情况下，很多房地产商获得了大量的土地，因而使得后续的一些商家想从事这方面的工作却没有土地，这种局面的形成，使得房地产价格一直居高不下。

　　2房地产价格及其影响因素

　　2.1房地产价格及其多样性

　　房地产价格是一个人（或机构）从另外一个人（或机构）手中获取房地产所必须付出的代价，通常用货币来表示。这首先是由于房地产价格形成机制上的多样性、评估价格、抵押价格，其次是价格产生时点的不一致性[供应价格，再次是房屋属性的不一致性，最后就是表现形式上的多样性（平均价格、同质价格、中位数价格、理论价格）。当然，还可以有总价和单价、名义价格和实际价格的区别等等。大家做到一起讨论房价问题，必须先在房价的内涵上有一个一致的认识，并以此作为分析讨论的基础。

　　2.2房地产价格的影响因素

　　房地产价格的影响因素，包括了社会因素（人口数量、结构和发展变化趋势，家庭规模、结构和发展变化趋势，传统、文化偏好和潮流），经济因素（宏观经济发展状况与通货膨胀，居民人均可支配收入水平，贷款可获得性与资金使用成本），政治因素。同时房地产本身的属性特征即物理属性（区位与邻里、建筑型式、建筑密度、楼层、朝向、层高、装修状况、周边公共服务设施状况、基础设施状况等等）和法律属性也对房价产生着巨大的影响。分析房价发展变化规律，必须区分宏观社会经济与政治因素变化，以及微观的房地产属性特征变化的影响。例如，分析当前房价上升的原因，既要考察宏观因素的影响，也要考察微观因素的影响，两者不能混淆。

　　2.3房地产价格变化的规律

　　房地产价格的变化规律，主要体现在：与宏观经济之间保持着长期均衡的关系。决定当前房地产价格的租金、资本化率和预期因素，无一不受经济基本面指标的影响，房地产价格长期与经济基本面指标背离，就会形成房地产价格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，GDP增长了17.4倍，但地价和房价则分别上涨了56.1倍和40倍，逐渐积累起了巨大的资产价格泡沫。房地产价格的上升，大部分时间是在抵消通货膨胀的影响，这是由房地产投资能较好的抵御通货膨胀风险这个特点所决定的。房地产位置固定的特点，也使得各区域市场的房地产价格变化规律不完全一致，甚至有时有相反方向的变化。

　　3房地产经济学对房地产价格的解释

　　房价的影响因素受到多个不同方面的影响。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可转让性和有效需求性等因素，都是影响房价变动的主要因素。根据经济学的角度进行分析，均衡价格理论对房价的形成和波动起着决定性的作用。在市场价格均衡的状态下，买房者的买房需求等于开发商的供给，此时的状态刚好达到一个平衡的状态，有效需求价格与有效供给价格相等，就不存在价格波动的情况。按照均衡价格理论来说，竞争的价格和数量完全取决于供给和需求的均衡点，房价是供需力量的对比关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。但是市场上的影响因素多种多样，因此很难达到均衡的状态。

　　从房价的形成来看，房价的均衡可以分为短期均衡价格和长期均衡价格。从短期来看，房地产的投资比较大，比一般的企业的投资数额是大得多，房地产的开发时间比较长，这也就决定了房地产的供给弹性比较小，此时的房地产价格主要与市场需求有关，市场需求增加，房价上涨，需求减少，房价下跌。短期内的房价与需求呈正相关系。从长期来看，用经济学的原理进行分析，房地产的价格在价值规律、供求规律、竞争规律和政府宏观调控等多重市场的相互作用下，房地产商和购房者都有较多的时间调整自己的决策和行为，房地产供给跟随需求的变化而变化，最终呈现出均衡价格和均衡数量。

　　4结束语

　　以上可知，房地产企业在某种程度上具有寡头垄断企业的优势，房地产的价格也受到多方面因素的影响。面对房地产行业发展新常态，宏观政策应继续加码稳增长政策，同时引入更加长效的房产税等措施，进一步促进房地产行业的发展，并推动房地产行业的健康持续。

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房地产价格论文2

　　一、引言自1998年住房制度改革以来，随着住房分配货币化改革的持续推进，我国的房地产消费需求获得了巨大释放，房地产市场得到了快速发展。

　　房地产市场的极大繁荣

　　在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。

　　货币政策作为我国调控房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义，但有时的调控效果却不尽如人意。笔者运用我国 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度货币供应量、利率和房地产价格指数等数据，通过平稳性检验、协整检验和格兰杰因果检验探讨货币政策变量对房地产价格的影响和我国货币政策调控房地产价格的效果，并提出提高我国货币政策调控房价效果的政策建议，具有较强的理论意义和现实意义。

　　二、近年来房价的走势

　　我国房改后至20xx 年，国民经济以每年 7%- 13%的速度增长，同一时期商品房交易额则以每年20%- 30%的速度增长。但房地产价格长期居高不下却成为我国房地产市场可持续发展的障碍，高房价一方面影响居民的住房需求，另一方面也容易形成房地产泡沫，有时甚至会危害经济安全。20xx年全国商品房销售均价为 4695 元/平方米，与 20xx 年相比上涨了 23.5%;20xx 年，在空前严厉的调控政策影响下，房地产市场丝毫没有降温的迹象，根据国家统计局公布的20xx 年全国房地产市场运行情况显示，与 20xx 年相比，全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1%与 18.5%，全国商品房销售均价为 5034 元/平方米，较 20xx 年上涨 7.2%。20xx 年商品房平均销售价格为5381 元 / 平方米，20xx 年房地产投资增幅虽然明显放缓，但是其投资总额依然创下了历史新高，同比增长了27.9%。

　　在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅明显放缓，同比增长6.9%,增速回落了 0.6 个百分点。

　　三、实证分析的理论基础(一)平稳性检验对于时间序列数据，在进行协整等计量分析之前，首先要进行平稳性检验，即分别检验被分析的变量序列是否为平稳序列，或者为几阶单整数列。检验序列平稳性的标准方法为单位根检验，采用常用的 ADF 检验，ADF 检验基于如下模型：其中，α0为常数项，εi为残差项，t 为时间因素。原假设 H0：ρ=1，即序列存在单位根;备选假设，即序列为平稳序列。

　　当统计量大于 ADF 临界值时，则拒绝原假设，即原序列为平稳序列;反之，若统计量小于ADF临界值，则不能拒绝原假设，需对原序列取一阶差分后继续进行 ADF检验，直到得到一组平稳序列时才停止检验。这时进行了几次差分，原序列就是几阶单整数列。

　　(二)协整检验协整关系能够揭示时间序列变量之间是否长期稳定的均衡关系，如果两个变量是非平稳序列，但是它们的某种线性组合可能是平稳的，这时变量间仍存在协整关系。

　　采用 Johansen 协整检验判断各变量间的协整关系，运用特征根迹检验方法确定协整向量数目。利用特征根迹检验判断协整向量数目的统计量为：其中，λi按大小排序的第 i个特征根，T为观测期总数。原假设Hr0：λr+1=0，即变量间至多有r个协整关系;

　　备选假设Hr1：λr+1>0，即变量间存在r+1个协整关系。当ηr小于某一水平下的临界值时，则接受原假设;否则拒绝原假设，继续检验 ηr+1的显著性。

　　(三)格兰杰因果检验经济变量之间有时会出现一些毫无意义的相关关系，这时判断一个变量的变化能否成为另一个变量变化的原因就成了重要问题，格兰杰因果检验(Grangercausali-tytests)就是分析时间序列变量之间因果关系的重要方法之一。格兰杰因果检验的模型为：原假设根据F统计量的大小与临界值的关系可以直接判断序列{xt}是否对序列{yt}存在格兰杰因果关系。

　　如果F值大于临界值，就拒绝原假设，即序列{xt}对序列{yt}存在格兰杰因果关系;反之，则不能拒绝原假设。

　　四、利率、货币供应量与房地产价格关系的实证分析(一)变量选择与数据说明从理论分析中可以看出，货币政策影响房地产价格的传导变量主要是利率和货币供应量。综合以上背景和因素，笔者选用 20xx 年到 20xx 年的利率、货币供应量和房地产价格的季度数据来实证研究我国货币政策对房地产价格的影响。

　　具体而言，选择一年期贷款基准利率代表我国利率水平的变化，选择广义货币供应量(M2)作为货币供应量的代表，选择全国房地产销售价格指数代表房地产价格。

　　为了消除通货膨胀对货币供应量的影响，采用 CPI 季度数据对广义货币供应量(M2)做了平减处理;利率、货币供应量和房价指数分别用 R、M和 X表示。为了消除数据高波动性带来的异方差，在进行实证分析时对相关样本数据进行取对数处理，得到对数形式的利率、货币供应量和房价指数数据，分别表示为LNR、LNM 和 LNX。此计量模型运算与检验均通过Eviews5.0软件进行。

　　(二)利率与房地产价格的关系1.平稳性检验。在协整检验之前先利用 ADF 单位根检验对利率和房价进行平稳性检验。检验结果见表 1，表中 Δ 表示原序列的一阶差分。从检验结果可以发现，在5%的显著性水平下，对 LNR 和 LNX的 ADF 检验所得 T统计量值均小于临界值，不能通过检验，即变量原序列为非平稳序列;对原序列一阶差分的单位根检验表明：在置信水平为 95%的条件下，各变量序列的一阶差分为平稳序列。从而两个序列都是都是一阶单整的同阶变量，可通过协整检验确定两者的长期均衡关系。

　　2.协整检验。采用Johansen协整检验方法确定变量间的协整关系，对LNR和LNX的协整检验结果如表2所示，检验结果显示利率和房地产价格间存在着两个协整方程，进一步得到房价和利率间的标准化协整系数为(1，- 0.274)，这说明两者间为负相关的关系，但房价对利率的敏感性较小。

　　3.格兰杰因果检验。格兰杰因果检验分析变量的滞后项是否能对其他变量产生影响，以避免毫无意义的相关关系。

　　表3为我们展示了LNR和LNX间的因果关系，滞后项根据 AIC信息准则确定为 2 阶。由表 3，我们可以认为在长期内利率和房地产价格间存在单向的因果关系。

　　(三)货币供应量与房地产价格的关系1.平稳性检验。分别对货币供应量序列、房价序列和它们的一阶差分做 ADF 检验，检验结果如表 4，结果显示LNM 和 LNX 均为不平稳序列，两者的一阶差分均为平稳序列，由此两个序列都是一阶单整的。2.协整检验。LNM和 LNX 的协整检验结果显示，两者间存在一个协整方程，标准化协整系数为(1，0.475)，说明两者间为正相关的关系，并且房价对货币供应量的敏感性大于对利率的敏感性。3.格兰杰因果检验。通过对 LNM和 LNX的格兰杰因果检验我们发现，两者间也存在着单向格兰杰因果关系，货币供应量能引起房地产价格的变化。

　　通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：(1)利率与房地产价格负相关，货币供应量与房地产价格正相关;利率和货币供应量均是房价变动的格兰杰原因，货币供应量增加或利率下降均能引起房价上涨。(2)利率和货币供应量都与房地产价格存在长期的协整关系，但是房价对货币供应量的敏感性大于对利率的敏感性。(3)利率和货币供应量都是在经过一定的时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果，而后慢慢减弱。

　　五、政策建议(一)货币政策应充分关注房地产价格的波动随着房地产市场的发展和深化，房地产市场对宏观经济的影响越来越深远。中央银行应积极关注房地产市场发展和价格波动，并强化房地产价格这一传导渠道影响实体经济，以促货币政策最终目标的实现。当房地产价格波动产生不利影响时，应及时、合理地运用货币政策工具消除房价异常波动所产生的不利影响，维护宏观经济与金融稳定。

　　(二)货币政策需要具有一定的前瞻性货币政策需要具有一定的前瞻性，因为货币政策存在时滞。

　　时滞包括内部时滞、中间时滞和外部时滞。后两个是中央银行不能控制的。中央银行可以通过增强对经济形势变化的预测能力、提高货币政策制定效率、提升决策人员素质等途径，缩短货币政策的内部时滞。建立房地产价格预警机制和将房地产价格纳入到通货膨胀率之中等措施，可以提高央行货币政策对房地产价格的关注程度。

　　(三)逐步改善货币政策工具运用，提高宏观调控效率房地产价格等资产价格的变化使货币数量或利率等货币政策工具的使用与物价的相关性、稳定性有所改变，为此，要按照控制通货膨胀目标的要求，及时地调整对货币政策工具的运用，并注重货币政策工具运用的灵活性、微调性。

　　(四)制定合理的利率政策，逐步推进利率市场化目前，虽然我国商业银行对存贷款利率有了一定的自主定价权，但我国利率并没有完全市场化，贷款利率有下限规定，存款利率也不允许上浮，名义利率水平不能真实反应市场资金的供求状况。这种利率政策使利率调整对房地产企业和购房者行为的调控作用不明显，央行应持续推进利率市场化步伐，从而提高利率对房地产企业和购房者的导向作用，增强货币政策调控房价的有效性。

　　(五)合理控制货币供应量的增长速度，调整房地产信贷结构近年来，我国货币供应量逐年增加，虽然央行采取了提高法定存款准备金率和公开市场业务等货币政策回笼基础货币，但对货币供应量的影响较小。针对目前房地产价格不断上涨的情况，央行可以采取控制货币供应量的增长速度和调整房地产信贷结构的措施抑制房价上涨。

　　严格控制对房地产投机行为的信贷规模，通过提高住房贷款的首付比例和降低个人住房贷款优惠利率等措施抑制投机性房地产需求的增加。

房地产价格论文3

　　摘要：改革开放以来，我国的房地产行业发展迅速，成为我国各地财政收入主要来源，以及我国国民经济的支柱性产业，在经济增长和增加就业等方面发挥着极大的作用。然而与此同时房地产市场交易方式和交易秩序混乱以及调控无效导致的房价过高、二三线城市供过于求、去库存问题等问题，不仅严重制约了我国房地产行业的健康发展同时影响了我国经济的有序发展，成为亟待解决的重大问题。本文从政府对房地产市场的金融政策调控出发，研究政府通过金融政策调控房地产向稳定健康发展。

　　关键词：房地产价格 金融政策 金融调控

　　金融政策对房地产市场的调控是为了让房地产市场健康、合理发展。金融政策对房地产市场的作用主要有三个方面：保持房价的稳定、结构的基本合理以及供求总量的基本平衡。房价受房地产市场的供求情况以及结构状况的影响，所以在调控房价时需要对房地产市场供求总量和结构进行调整。经济学上认为房地产市场的供求关系变化决定了房价的波动。政府对房价进行调控着力点是供求关系。在对房地产市场供求关系进行调控时需要对整个市场上导致供求不平衡的原因进行详细研究与分析，找出问题的实质，才能把供求调节到合理的区间，从而把房价控制在合理的水平，使其与经济发展水平相适应。

　　金融政策与房地产市场的紧密联系

　　（1）金融政策调控房地产价格的必要性

　　第一，我国房价上涨过快，住房供需结构不合理

　　20xx年，我国的商品房销售面积为120649万平方米，商品房销售额达76292亿元，商品房平均销售价格为6323元/平方米。而20xx年我国的城镇居民人均可支配收入为28844元，20xx年中國商品房房价收入比为2.63倍。20xx年商品房销售面积128495万平方米，商品房销售额87281亿元，商品房平均销售价格为6793元/平方米，同比增长7.4%。20xx年全国城镇居民可支配收入为31195元，同比增长8，2%。20xx年，商品房销售面积157349万平方米，商品房销售额117627亿元，商品房平均销售价格为7476元/平方米，同比增长10%。20xx年城镇居民人均可支配收入33616元，同比增长7.6%。之前我国的住房建设部提出建设小康社会，在住宅方面的家庭标准是普通家庭是100-120平方米，照此标准我国每个普通家庭只依靠一个人的收入购房难度很大，贷款买房则无形增加了家庭生活的压力。过高的房价不仅影响居民的生活水平还会影响到整个社会的和谐稳定。

　　第二，房地产市场投资（投机）行为严重，房屋空置率高

　　房地产属于投资大，使用年限比较久的耐用商品，根据国际通行惯例，商品房的空置率在5%-10%之间比较合理，商品的供求平衡对国民经济以及社会的健康发展非常重要，空置率在10%-20%之间属于危险区，而在20%以上就表明商品房积压严重。正常的空置率有利于抑制房价的过快上涨，但是由于近年来我国投资环境不断恶化和我国物价水平不断上涨导致的过高的通货膨胀导致货币贬值，投资者为了获利只能把钱投入房地产。在20xx年我国房地产开发投资额为950356亿元，20xx年为95979亿元，20xx年达102581亿元，金额及增速均高于很多其他行业。持续不断的资金流入促成房价增速过快，消费无力，很多城市出现了房屋空置问题，甚至出现所谓的“空城”或者“鬼城”。据《中国家庭金融调查报告》显示，我国的自有住房率达到了9成，超过20%的家庭拥有多套房，但空置率近22.4%。

　　第三，房地产行业促进国民经济发展的重要作用

　　我国的房地产行业研究和起步较晚，但是经过这些年的努力开发，已经成为了我国国民经济的重要组成部分，成为我国国民经济的重要支柱行业，房地产的开发面积和销售面积不断增加，房地产的从业人数和开发企业不断上涨，房地产的增加值占GDP的比重不断提高。另一个方面，房地产与其他行业关联性和扩散性很强，它在发展的同时也会带动上下游的行业的发展，对国民经济的贡献率越来越高。

　　（2）我国金融政策的发展历程及特点

　　1993年到1997年：房地产发展起步，投资火热。从事房地产开发的公司数量不断增加，与之相关的地皮、钢材、项目等行业在市场上也异常活跃，以致出现通货膨胀以及经济运行问题。中央政府采取双紧政策和紧缩财政支出以及收紧银根（提高利率、达减少贷款和提前收贷）的政策，同时发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》一系列文件，达到了调控的效果但是房地产业仍元气大伤，进入了发展的低谷期。

　　1998年到20xx年：房地产成为了国家经济的增长点，核心是房改。期间政府实施了积极的财政和货币政策，如国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》；对消费者出台按揭贷款买房首付不低于30%，贷款最长不得超过20年的规定，后续提出禁止零首付并对个人商业用房贷款做出了规定，住房公积金贷款期限从20年延长到了30年；对企业开发商自有资金的比例不低于项目总投资的30%的限制条件；公积金存贷款利率以及存贷款利率进行了下调。

　　20xx年到20xx年：金融政策调控以紧缩为主，抑制房地产投资过热。20xx年6月政府加强了房地产信贷的控制，出台了121号文件，规定四证取得后方能发放贷款，同时还提高了第二套住房的首付比例；7月出台针对开发商出售房屋征收房地产税的规定；9月21号起存款准备金率从原来的6%调高至7%。20xx年对存款准备金率进一步进行了上调，同时继续加强对信贷业务的管理。20xx年对房地产加强融资管理并提高房贷利率，房地产的一些优惠政策相继取消。20xx年9次上调存款准备金率，5次加息。

　　20xx年-20xx：全面应对金融危机的冲击，房地产金融资产以扶持为主。20xx年4次下调利率并3次下调存款准备金率，其中1.08个百分点利率调整力度为近年来力度最大的一次。20xx年6月，银监会出台了了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行二套房贷款政策。

　　20xx年至今：房价增长过快，金融政策持续收紧。20xx年六次上调存款准备金率，每次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，到20xx年年底调高至18%；出台国十一条，明确二套房贷首付不能低于40%；商业银行9月起暂停发放居民家庭购买第三套以及以上住房贷款。

　　20xx年1月，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，1月26号出台“新国八条”规定贷款购买第二套住房的家庭首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。尽管如此，20xx年房地产基建投资仍保持着近16%的增速，因此20xx年的调控政策应更加严格，针对房地产市场可能出现的泡沫，加强稳定房价以及抑制投机性购房等方面的调控。

　　（3）我国金融政策对房地产价格影响的特点

　　我国房地产自从市场化运作之后发展快速，从最初的以理论和实践探索发展到根据市场的反应进行调控，我国在房地产市场发展过程中出台的金融政策发挥着很大的作用，这些政策取得了一定的效果，但是后期房地产市场投资资金以及房价依旧保持上涨，这可能与政策的滞后性有关，政策并没有达到理想效果。

　　金融政策对房地产价格的作用机理

　　（1）利率对房地产价格的影响

　　在金融政策对房地产的调控中，利率是一个重要工具，是金融调控中货币政策的重要组成部分，利率的高低影响购房的成本，央行会根据房地产市场过热或衰退的程度，运用利率对基准利率水平和利率结构进行调整从而影响房地产市场的供求。房地产市场对利率的变动反应灵敏，利率的降低意味着购房者可以减轻房贷压力，同时意味着储蓄收益变低，更多的人将更多的钱投入房地产市场买房保值。

　　对于投资者而言，加息对投资者的回报影响也很大。利率提高导致需求减少，理性的投资者会将投资转移到其他行业，导致开发商投入减少，抑制了房地产市场的发展。利率的传导机制表现如下：

　　需求渠道：金融政策→利率（i）↓→储蓄存款（sa）↓、消费（c）↑→购房需求（d）↑→房地产价格（p）↑

　　供给渠道：金融政策→利率（i）↓→投资（I）↑→住房供给（su）↑→房地产价格（p）↓

　　（2）信贷对房地产价格的影响

　　房地产信贷控制指中央银行通过商业银行等金融机构向开发企业提供开发贷款、向客户提供房地产抵押贷款的管理措施。房地产发展对信贷的依赖越来越大，央行通过调整商业银行的信贷影响商行的信贷结构和规模，从而调整整个房地产市场的供求关系及房价。方式主要有调整再贴现率、公开市场操作、存款准备金等货币政策。购房者从商业银行贷款，银行如果放贷额高则个人即期出资少，放贷款低则个人即期出资就多。信贷的规模针对发放贷款的数量而言，而结构则是针对发放贷款的用途而言。这两者影响着居民的购房选择，从而也影响着房价，是调控房价的一个有效手段。信贷的传导机制可以表示为如下：

　　需求渠道：金融政策→银行贷款（L）↓→购房需求（D）↓→房地产价格（p）↓

　　供给渠道：金融政策→银行贷款（L）↓→住房供给（su）↓→房地产价格（p）↑

　　（3）货币供应量对房地产价格的影响

　　西方经济学中认为，货币供应量的变动可以通过利率的变动实现。国家货币供应量的变化会影响各市场主体的行为，也会影响房地产市场的供求和房价。我国市场化程度虽然不断提高但利率并未完全市场化，所以货币供应量对利率的影响并不完全。除了利率的影响，在货币供应量增加后，物价上涨，人们会把多余的钱用于消费支出。物价的上涨表现在房地产市场的方方面面，如材料费用的上涨，所有成本的上涨将导致后期的房屋价格上涨。当国家增加货币供应量时，投资者和开发商对房地产投入将增加，同时市场需求也相对旺盛，成交量也会提高。而当货币供应量减少时，企業资金减少，有可能导致资金链断裂，工程半途而废，出现烂尾楼，房地产行业萎缩。

　　结论与启示

　　本文探讨了我国金融政策对我国房地产市场的影响。在实际运用金融政策进行调控时往往得不到预期的效果，为了改善这一状况，我们应该从五个方面着手：第一，加快房地产金融体系化建设，拓宽融资渠道，进行金融创新。我国要发展专业性金融机构与非专业性金融机构应该大力发展资本市场，进一步拓宽融资渠道，建立健全针对房地产的金融监督体制，发展房地产基金、住宅基金和房地产信托或对房地产抵押贷款证劵化等衍生品进行融资，进一步减少房地产对商业银行的依赖，减少银行坏账，降低商业银行的风险。另外我国可以发展房地产金融中介机构，政府通过建立完善的金融体系与法律体系来培育维持担保、保险、信托和评估等各类房地产金融中介机构。第二，金融政策调控中应考虑调控时滞的存在。首先建立和完善调控信息系统，对于市场的信息和情况时刻进行数据收集、加工、完善和处理。其次建立和完善宏观调控的决策体制，简化工作，同时提高决策能力和决策效率，及时果断的做出决策才能跟上市场的变化。第三，各个地区进行区别对待，实现货币政策一致性和灵活性的统一。不同地区的房地产市场发展存在的问题不尽相同。有些问题可能是在开发商上，而有些问题可能是出在地方的土地供给上。在实施政策时要全方位考虑，多做调查研究，更要防止所谓的“上有政策，下有对策”的现象，避免“一刀切”，防止房地产价格大起大落。第四，加强金融政策与其他政策的协同配合。房地产调控工作非常复杂，需要多方面政策的配合调控才能达到效果。金融政策主要运用信贷、利率和其他的融资工具，在调控房地产市场的投资行为、供应情况以及稳定房价效果较好。而财政政策则是通过税收以及财政的支出进行调控，它主要是一个再分配的过程，实际运用中应加强财政政策与金融政策的结合。第五，加强监管，实现合理营业利润。我国房地产突然放开之后，由于心理因素以及政策导向，大量开发商和资金涌入了房地产，导致其他行业的发展受到了限制，如科技业、医药行业等真正可以推动社会发展的行业资金和人才不足。政府必须对房地产加强监管，“限贷”、“限购”、“国十条”、“国八条”等措施都没有从根本上改变房地产发展的现状，需要从根本改革，运用各种金融政策和税收政策抑制房地产的疯狂发展，同时鼓励各地的政府对土地的利用进行合理的规划，做到透明性、公开性的土地管理制度，并鼓励社会资金投资其他产业。

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