房地产考察报告范文
报告使用范围很广。按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。多数报告都是在事情做完或发生后, 向上级机关作出汇报, 是事后或事中行文。报告是下级机关向上级机关行文,是为上级机关进行宏观领导提供依据, 一般不需要受文机关的批复, 属于单向行文。
两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489。9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为42。2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20。5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央：
土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
房地产发展目标调整。XX年市《工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整—巩固—提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
对成都市房地产市场的实证考察
对成都市房地产市场的实证考察—— 一个新的房价指数“排骨面指数”
计量课程论文原创性及知识产权声明
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改革开放以来，中国的房地产市场已经走过了二十多年的风雨历程。上个世纪九十年代初期，它出现了投资热，给国民经济的健康发展带来了负面影响，通过国家及时加强宏观调控才使得这种影响降低到最小的水平；而现今中国的房地产市场又出现了新的一轮投资热潮，国家又是及时进行调控。根据经济学了理论可知，价格对一个市场的健康发展起到了至关重要的作用。那么，作为我国的房地产市场中的房产价格对我国的房地产市场的发展也是发挥着不可忽视的重要影响。
成都的'房地产市场作为我国房地产市场的一个有机组成部分。这个市场发展的如何对于国民经济的健康发展有着重要的影响。本文将对成都房地产市场的房产价格做一个实证考察。时下，方方面面发布的房价指数也不少，内行懒的看，外行看不懂。眼下一些售楼处正在流行一种“排骨面指数”，将房价与排骨面价格联系在一起，直观而又实用。所谓“排骨面指数”，即一个楼盘每平方米的平均售价是这个楼盘半径500米内小吃店里排骨面的1000倍。也就是说，区域内楼盘的每平方米的均价，等于这个区域内一碗排骨面价格的1000倍。比如在寸土寸金的春熙路、盐市口区域，一般的小店一碗排骨面的价格至少得3—5元，王府井、伊藤洋华堂内要10元左右。无疑，以春熙路、盐市口为中心，半径500米内你还难买到每平方米4000元以下的新房子。朝西，随着双楠、金沙中高档住宅的不断崛起，排骨面价格坚挺；朝南，临近领事馆、桐锌林、新希望路一带由于城南“富人区”的缘故，排骨面的价格一直在5元左右。
在看中抵挡楼盘。城东八里小区。城北府青路一带，排骨面3—3.5元一碗，那一带房价恰好是2800—3100；在光华片区一带新盘的售价都在3500—4000左右，排骨面也正好是3.5—4……
根据以上经济现象，我们收集了5月份的一些样本数据并对这些样本数据进行了加工。（见表一）为了验证这个“排骨面指数”，我们下面给出计量经济学分析。
表一（如图）：
房产均价（Y），排骨面价格（X）
Y X Y X Y X
3500 3.5 3600 3.5 3400 3.5
3085 3 3750 3.5 3800 4
3700 3.8 4900 5 4800 4.5
4600 4.5 3900 4 5088 5
3750 3.5 3800 3.5 4000 4
3600 3.5 3650 3.8 3800 3.8
5000 5 4900 5 4880 4.5
3100 3 2800 2.8 3500 3.5
4000 4 5050 5 5500 5.5
4890 5 3750 4 3080 3.5
3500 3.5 3550 3.5 4000 4
3600 3.5 4200 45 4050 4
5800 5.5 4700 5 3900 3.8
4700 4.5 3500 3.5 3050 3
3900 4 5800 5.5 4500 4.5
5500 6 5900 6.5 3000 3
4300 4.5 5800 6 3890 3.8
5050 5 4780 4.5 6000 6.5
6020 6 5100 5 5450 5.5
3890 4 4050 4.5 5875 6
一、建立模型
以“数据驱动”和“让数据为自身说话”的建模思想为指导，我们建立如下的计量经济学模型：
Y=a+bX+c
其中： Y——每平方米房产均价
X——一碗排骨面价格
a、b——参数
c——随机扰动项，满足古典假定
二、估计模型中的未知参数(下为表二)
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 06/08/05 Time: 12:54
Sample: 1 60
Included observations: 60
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 302.4731 122.4490 2.470197 0.0165
X 925.2487 27.65794 33.45327 0.0000
R-squared 0.950727 Mean dependent var 4308.800
Adjusted R-squared 0.949878 S.D. dependent var 883.1621
S.E. of regression 197.7224 Akaike info criterion 13.44437
Sum squared resid 2267460. Schwarz criterion 13.51418
Log likelihood -401.3311 F-statistic 1119.122
Durbin-Watson stat 2.077173 Prob(F-statistic) 0.000000
用OLS法对参数进行估计，把表一数据录入到Eviews软件，进行回归分析，得回归分析结果（见表二）。
将上述回归结果整理如下：
Y = 302.4731 + 925.2487X
（122.4490） （27.6579）
R2 =0.950727 R2 =0.949878 F=1119.122
从回归结果看，可决系数R2很高、F值很大，在显著性水平α=0.05下，常数项与排骨面价格X的回归系数显著，因此回归方程能够投入使用。
三、模型的检验
1、异方差的检验（Goldfeld-----Quandt检验）
样本选取值为1-20, 得模型形式为
Y = 159.6430 + 964.8327X
( 447.2773) (131.3336)
R2＝0.749896 ∑e1=450031.1
样本选取值为41-60，得模型的形式为
Y = 1456.002 + 718.7332 X
（445.9006） (81.76845)
R2=0.811047 ∑e2=738644.7
求F统计量：F=∑e2/∑e11.6413 查F分布表，给定显著性水平α=0.05得临界值F0.05（18，18）=2,比较F0.05（18，18）=1.6413<F=2,则接受σ12 =σ22，表明随机误差项不存在异方差。
2、自相关检验（D-W检验）
根据模型中解释变量个数及样本容量查DW临界值表，从而就可以判断模型中随即扰动项是否存在自相关。查表得dl=1.549，du=1.616，而DW=2.0771，大于du，小于4-du，故模型中随机扰动项不存在一阶自相关。
3、参数的显著性检验
对于b，t统计量为33.4533。给定a=0.05,查t分布表，在自由度为n-2=58下，得临界值t0.05(58)=1.6,因为t>t0.05(58),所以拒绝H０：b=0,表明排骨面的价格与房产均价有着数量上的必然关系。
四、模型的应用
对样本数据进行的回归，参数b的回归结果在复杂的经济实践中，我们认为是可以接受的。也就是说，“排骨面指数”可以十分直观地作为我们购房参考价。但是，需要强调的是，在这个已经被数字化的时代，经济数据都存在着一个“上上下下的问题”，运用“排骨面指数”时，千万得对几年后这个地区的“排骨面指数”走向有个清醒地判断。比如说，两年前，当双楠一带的排骨面还只有3元一碗时，你买入那里的房子；今天，当双楠、外双楠的排骨面已经涨到了5元，你的房子肯定已经增值了。
因此说，如果你考虑购房的，就应该对半径500米内的排骨面价格认真地加以考察。