房地产融资论文

　　有关融资渠道，大家知道的有哪些？下文是小编整理的有关房地产融资渠道分析资讯，欢迎大家阅读与了解。

　　房地产融资渠道分析

　　一、银行贷款

　　房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8.13大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业难以继续依赖银行贷款。然而2006年银行仍然是房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。因为一个市场的建立，不仅需要相关的制度法规出台，更需要整个市场的条件和环境。

　　二、上市融资

　　理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。

　　房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。下面是小编整理的房地产融资的16种途径，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

　　房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构，下面是房地产融资的十六种途径：

　　1.自有资金:

　　开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

　　2.预收房款：

　　预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

　　引导语：地产商融资究竟有哪些路?下文是有关房地产融资综述，但是特殊的情况要具体考虑，不能按部就班。

　　总体上说，房地产企业的融资顾名思义就是房地产开发商的筹资行为，其途径分为企业内部融资和企业外部融资。

　　企业内部融资途径，即开发企业利用企业的现有资金来支持项目开发，或扩大自有资金基础，方法包括：抵押、贴现股票和债券获现金，预收购房定金或购房款等。

　　企业外部融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资等首先是债权融资，即通常的银行贷款融资，是房地产开发企业的传统融资渠道，但近年来，这一渠道有所变窄。因为2003年6月央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，要求房地产开发企业必须具备“四证一金”，即“土地证，规划证，开工证，销售证和30%的自有资金”方可获贷款。许多开发商因达不到30%的自有资金比例而难以得到银行贷款。另外，2004年2月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，规定银行每笔住房贷款的月房产支出与收入比要不超过50%，月所有债务支出与收入比不超过55%，此规定提高了个人住房贷款门槛，限制购买行为。反过来增加了银行向开发商贷款的预期风险，降低银行的贷款意愿。

　　在此条件下，某些房地产开发企业进行了很有意义的金融创新，如今典集团总裁张宝全的“委托贷款”。

　　2003年8月，张宝全针对“苹果社区”项目推出“贴息委托贷款”， 这种融资模式，前提是开发商要有一定实力，即能投入一定的预定资金做委托贷款，具体做法是：自己出资两亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭(121文件明确规定商业银行只能给已封顶住房购买者发放个人住房贷款)，利率比正常银行贷款利率低一个百分点;待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。开发商委托贷款提供房款的80%的按揭比例，销售回笼资金中增加了买房人20%的首付款如，若开发商首笔投入1亿元委托贷款，则可回笼1.25亿元销售资金，实现融资0.25亿元;按此模式连续周转三次，则可回笼资金几乎翻番，达1.953亿元，也就是实现可用销售融资近一亿元。国务院发展研究中心认为，此举为“金融创新”。

　　融资计划书包含了投资决策所关心的全部内容，例如企业商业模式、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析、风险分析等内容。

　　房地产项目融资方案

　　(1)组织形式选择(2种)

　　既有项目法人融资形式是依托现有法人进行的融资活动。

　　新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动。

　　(2)资金来源选择(3种)

　　1) 资本金筹措。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过一定比例。另一种有效的资本金筹措形式是合作开发模式：以资金或土地使用权作价入股。

　　2)债务资金筹措。有信贷融资和债券融资两种。债券偿付方式有三种：第一种是偿还，通常是到期一次偿还本息;第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新;第三种是转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。可转换债券的发行，不需要以项目资产和公司的其他资产作为担保。

　　3)预售或预租收入。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。但预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　企业融资是指企业从自身生产经营现状及资金运用情况出发，根据企业未来经营与发展策略的需要，通过一定的渠道和方式，利用内部积累或向企业的投资者及债权人筹集生产经营所需资金的一种经济活动。资金是企业体内的血液，是企业进行生产经营活动的必要条件，没有足够的资金，企业的生存和发展就没有保障。企业融资是指企业向外部有关单位和个人以及从企业内部筹措生产经营所需资金的财务活动。组织创新是指组织规则、交易的方式、手段或程序的变化。

　　下面分享房地产公司融资涉及的九大税：

　　一、房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理

　　由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。

　　1.有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产项目计算分摊时的处理

　　国税函[2010]220号第三条第(一)项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。

　　《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：

　　(1)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;

　　房地产创业计划书融资方案怎么写呢？下面小编就为大家整理了房地产创业计划书融资方案，欢迎阅读！

　　一、公司介绍

　　1、公司简介

　　主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

　　2、公司现状

　　在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

　　3、股东实力

　　股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

　　4、历史业绩

　　对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

　　5、资信程度

　　把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

　　6、董事会决议

　　对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

　　二、项目分析

　　1、项目的基本情况

　　位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

　　商业计划书有相对固定的格式，它几乎包括反映投资商所有感兴趣的内容。下面小编为大家整理了房地产项目融资计划书，欢迎阅读！

　　房地产项目融资计划书

　　融资计划书目录

　　一、公司介绍

　　二、项目分析

　　三、市场分析

　　四、管理团队

　　五、财务计划

　　六、融资方案的设计

　　七、摘要

　　一、公司介绍

　　1、公司简介

　　主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

　　2、公司现状

　　在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

　　3、股东实力

　　股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

　　4、历史业绩

　　对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

　　5、资信程度

　　把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

　　6、董事会决议

　　对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

　　房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在连续 数年宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。下面是小编收集的房地产项目的13种创新融资方式，欢迎大家阅读与了解。

　　1、上市融资

　　房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限。因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

　　2、海外基金

　　目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式：

　　一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;

　　二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

　　海 外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但 是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分 有限。

　　3、联合开发

　　联 合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。 大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营。因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业 街日渐萧条的现象。

　　房地产夹层融资是借助于信托方式，满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求，我国房地产企业的夹层融资信息，大家了解多少?

　　一、关于夹层融资

　　(一)夹层融资的概念

　　夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。

　　夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。

　　(二)夹层融资的风险和回报

　　夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率;2.还款溢价;3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。它的回报率低于私有股权，高于优先债务;它的风险低于股权融资，高于优先债务。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。

　　商业计划书目的在于为投资者提供一份创业的项目介绍，向他们展现创业的潜力和价值，并说服他们对项目进行投资。下面是小编收集的房地产项目融资计划书，希望大家认真阅读!

　　一、企业经营状况介绍

　　公司成立于2006年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的'商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。

　　二、企业法人介绍

　　**市****有限公司创立于2006年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2007年成功开发“**广场”项目，荣获 “中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。 从2006年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2008年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，从2006至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。 公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2014年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。